RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01098 – N° Portalis DB3Z-W-B7I-G6GT

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

— -------------------

JUGEMENT

DU 03 MARS 2025

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société CDC HABITAT REP/ CDC HABITAT OUTRE MER GIE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS DE LA REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [M]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [F] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Audrey AGNEL,

Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Février 2025

DÉCISION :

Réputée contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Bâtipro Logements Intermédiaires (BLI) a donné à bail à Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

La société CDC HABITAT est devenue propriétaire de cet appartement aux termes d’un acte de vente du 10 juillet 2020.

La bailleresse a adressé à ses locataires une sommation de payer le 18 mars 2024 pour la somme en principal de 4.024,64 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Cette sommation de payer étant demeurée infructueuse, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par des actes de commissaire de justice du 27 novembre 2024, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement récurrent des loyers et charges ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autoriser à faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W], étant précisé qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix, à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la date de délaissement;

— condamner in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] au paiement d’une somme de 7.595,80 euros correspondant au montant des loyers impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur la somme de 4.024,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus de la somme due ;

— les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 628,42 euros, égale au montant des loyers et charges en cours, à compter du jour de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective du logement ;

— les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 3 février 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant le montant de sa créance à la somme de 8.861,71 euros.

Bien que régulièrement convoqués par des actes de commissaire de justice du 27 novembre 2024 délivrés selon procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] ne se sont ni présentés à l’audience, ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Toutefois, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du même code, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] étant non comparants lors de l’audience du 3 février 2025, la décision est réputée contradictoire en application des dispositions précitées.

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée par voie d’huissier à la préfecture de [Localité 8] de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 28 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur.

En outre, la société CDC HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION DU BAIL :

L’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

L’article 1728 du même code prévoit que « le preneur est tenu de deux obligations principales », dont celle « de payer le prix du bail aux termes convenus ».

Il résulte de l’article 1217 de ce code que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, a la possibilité d’en provoquer la résolution et de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par la société CDC HABITAT, et notamment de l’historique de compte, que Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] n’honorent pas le paiement intégral des loyers et charges depuis le mois de juillet 2023, date à laquelle l’allocation logement qu’ils percevaient a été supprimée, et que la dette n’a eu de cesse que d’augmenter depuis cette date.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement partiel pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W], avec effets au 3 mars 2025 ainsi que leur expulsion des lieux.

La bailleresse disposant déjà en droit de voies d’exécution suffisantes pour faire procéder à l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement qui demeure à ce stade purement hypothétique, ni de prévoir qu’ils seront réputés abandonnés et qu’ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix.

Ces chefs de demande doivent être rejetés.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société CDC HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 8.861,71 euros à la date du 28 janvier 2025 au titre de la dette locative.

Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W], non comparants à l’audience, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de la dette. En conséquence, il convient de les condamner conjointement à verser à la société CDC HABITAT la somme de 8.861,71 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 4.024,64 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

IV. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

La société CDC HABITAT est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués.

En conséquence, il y a lieu de condamner conjointement Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 628,42 euros révisable, à compter du 3 mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les frais de la sommation de payer, qui n’est nullement prescrite par la loi, doivent rester à la charge de la CDC HABITAT en application de l’alinéa 2 de l’article L. 111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W], parties perdantes, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de l’instance.

Au regard de l’équité et des situations financières respectives des parties, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La société CDC HABITAT sera donc déboutée de ce chef de demande.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation au 3 mars 2025 du bail conclu entre la société BLI et Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

EN CONSÉQUENCE :

ORDONNE à Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] et à tous occupants de leur chef de libérer l’appartement dans les 15 jours de la signification du présent jugement.

AUTORISE la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de 15 jours et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux.

DIT n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte.

CONDAMNE conjointement Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 8.861,71 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024, date de la sommation de payer, sur la somme de 4.024,64 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due.

CONDAMNE conjointement Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] à verser à la société CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle de 628,42 euros révisable, à compter du 3 mars 2025, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande.

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [M] et Madame [R] [F] [W] au paiement des entiers dépens.

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Sophie RIVIERE, Greffière.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE