TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 06 Février 2025 prorogée au 06 Mars 2025

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : M^me TERRAL Flora lors des débats et Madame BOINE lors des délibéré

Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :

Le 06 mars 2025

à M^e Alain DE ANGELIS

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06097 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QMO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT ANCIENNEMENT SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 8 avril 2016, la SA CDC HABITAT anciennement SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, a donné à bail à Monsieur [G] [E] un emplacement de stationnement n°118 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, le 13 mai 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [E] un commandement de payer la somme de 2.416,09 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 24 septembre 2024, la SA CDC HABITAT anciennement SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, a attrait Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 834 du code de procédure civile, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire, subsidiairement prévoir une clause irritante en cas d’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [E] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.556,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 septembre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer avec charges, révisable, due jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens.

Appelée à l’audience du 7 novembre 2024, l’affaire a été plaidée.

Lors des débats, la SA CDC HABITAT a été représentée par son conseil et Monsieur [G] [E] a comparu en personne.

Les parties se sont accordées sur un paiement de la dette locative en 4 échéances, avec clause irritante en cas de non respect de ce plan d’apurement. Elles ont indiqué que le dernier loyer avant l’audience a été réglé et Monsieur [E] a déclaré un revenu de 2.500 euros par mois.

La CDC HABITAT a été autorisée à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au tribunal.

Le délibéré a été fixé au 6 février 2025, prorogé au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches du Rhône par courriel du 6 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) ».

Ce texte dispose désormais :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 8 avril 2016 contient une clause résolutoire (article 7) prévoyant qu’elle ne prendra effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mai 2024, pour la somme en principal de 2.416,09 euros.

Il résulte des décomptes du locataire que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai des deux mois imparti. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont donc réunies à la date du 13 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il ressort du décompte actualisé au 22 janvier 2025 que Monsieur [E] reste devoir la somme de 888.71 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Il convient de déduire un montant de 139,46 euros correspondant à des frais de contentieux qui ne relèvent pas de la dette locative.

Pour le reste, Monsieur [E] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 749,25 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l’accord des parties et du paiement des loyers courants avant l’audience, il convient de faire droit au plan d’apurement proposé, en accordant à Monsieur [E] des délais de paiement sur 4 mois, suivant les modalités prévues au dispositif.

Partant, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Monsieur [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· Monsieur [E], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexable et révisable tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] qui succombe, sera tenu aux entiers dépens de la procédure et sera condamné à payer à la CDC HABITAT une somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2016, entre la SA CDC HABITAT anciennement SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, et Monsieur [G] [E], portant sur un emplacement de stationnement n°118 et un appartement à usage d’habitation situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer à la SA CDC HABITAT anciennement SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE, à titre provisionnel, la somme de 749,25 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 janvier 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [G] [E] à s’acquitter de la dette par 4 échéances successives et mensuelles de 187 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

la dette deviendra immédiatement exigible ;la clause résolutoire reprendra tous ses effets ;à défaut pour Monsieur [G] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Monsieur [G] [E] sera condamné à verser à la SA CDC HABITAT anciennement SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire, ou son expulsion, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer à la SA CDC HABITAT anciennement SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président