ORDONNANCE DU : 12 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00345 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5KM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSES

— Société COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH),

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 450 458 807

dont le siège social est sis [Adresse 3]

— Société IMMO PATRIMOINE,

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 512 482 191

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentées par la SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants – 6

DÉFENDEURS

SYNDICAT [Adresse 8] [Localité 7], sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA DES LACS, immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 895 304 772, sise [Adresse 5]

représenté par M^e Sébastien MEROTTO, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant – 5 et par M^e Nathalie HAMET DE CLOUET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Société FONCIA DES LACS,

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 895 304 772,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en sa qualité de syndic du [Adresse 12] [Localité 7],

représentée par la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant – 19

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 15 Décembre 2025 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2025, la société COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et la société IMMO-PATRIMOINE ont fait assigner en référé le [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA DES LACS, et la société FONCIA DES LACS es qualité de syndic du [Adresse 11], aux fins de les voir condamner à recouvrer auprès de chacun des copropriétaires de la Résidence LE VILLAGE DE [Localité 7] les sommes échues à devoir au titre des dépenses de fourniture d’eau et d’électricité depuis l’année 2024, via l’émission d’appels de fonds individuels libellés au nom de chaque copropriétaire et établis selon leurs quotes-parts, outre d’initier toutes poursuites à l’encontre des copropriétaires en cas de résistance de ceux-ci, cela conformément aux dispositions des articles 56 à 58 du Règlement de copropriété ; de recouvrer auprès de chacun des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 13] DE [Localité 7] les provisions nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, en cela y compris celles destinées à couvrir les dépenses de fourniture d’eau et d’électricité, pour l’exercice en cours et les suivants, via l’émission d’appels de fonds provisionnels individuels libellés au nom de chaque copropriétaire et établis selon leur quotes-parts, outre d’initier toutes poursuites à l’encontre des copropriétaires en cas de résistance de ceux-ci, cela conformément aux dispositions des articles 56 à 58 du Règlement de copropriété ; de régler sans délai et en intégralité l’ensemble des factures impayées échues et à venir dues aux sociétés ENERGEM et O DES ARAVIS et ce, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard et par fournisseur impayé, à compter d’un délai de 24 heures suivant la signification de la décision à intervenir ; les condamner in solidum à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS CABINET LEGALPS AVOCATS – HERLEMONT ET ASSOCIES.

La société COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et la société IMMO-PATRIMOINE exposent au soutien de leurs demandes que la société COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) exploite depuis 2008 la résidence de tourisme LE VILLAGE DE [Localité 7] selon 142 baux commerciaux signés avec les différents propriétaires-bailleurs des appartements situés au sein de l’ensemble immobilier ; elles indiquent que la société IMMO-PATRIMOINE, filiale de CGH, est propriétaire de lots privatifs au sein de cette résidence destinés à une exploitation commerciale ; elles précisent que cette ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 6]), comprend 17 bâtiments et 2 parkings ; elles ajoutent que l’ensemble immobilier est constitué en un syndicat principal et deux syndicats secondaires, l’un, pour les bâtiments à usage d’habitation et, l’autre, dénommé [Adresse 11], pour les bâtiments à usage de résidence de tourisme ; elles indiquent que l’ensemble immobilier dispose d’un unique règlement de copropriété et ne dispose d’aucun compteur individuel d’eau ou d’électricité ; elles précisent que la société CGH a procédé de manière spontanée et anticipée au règlement intégral des appels de provision trimestriels pour ce qui concerne les charges de copropriété dites « récupérables », l’eau et l’électricité, attachées à l’ensemble des parties qu’elle exploite selon un mécanisme de tiers-payeur au bénéfice de la société FONCIA DES LACS ; elles exposent que la société CGH rencontre depuis plusieurs années diverses difficultés relatives à ces paiements et qu’elle a cessé de payer les charges à compter du 3 juin 2024, date à laquelle elle en a informé l’ensemble des copropriétaires-bailleurs ; elles indiquent qu’elle a été mise en demeure par le Conseil du Syndicat des copropriétaires et l’association des propriétaires-bailleurs de reprendre à sa charge l’intégralité des contrats de fluide et d’énergie le 22 juin 2024 puis, par le Syndic FONCIA et le Président du Conseil syndical, le 10 juillet 2024, tandis qu’elle leur notifiait les motifs de son refus par réponses en date des 9 juillet et 29 juillet 2024 ; elles expliquent que le Conseil syndical et le syndic FONCIA DES LACS ont cessé de payer les factures des fournisseurs de la copropriété ce qui les a contraint à procéder à des avances de frais afin d’éviter des coupures d’alimentation ; elles indiquent que la société CGH n’a jamais été remboursée des sommes avancées ; elles exposent que ladite société a fait délivrer une assignation au fond devant le Tribunal judiciaire d’Annecy à l’encontre du Syndicat des copropriétaire et du syndic FONCIA DES LACS en mars 2025 aux fins d’obtenir le remboursement des sommes avancées, d’engager leurs responsabilités et de demander l’indemnisation de ses préjudices ; elles précisent que la procédure est actuellement en cours ; elles ajoutent qu’une procédure de référé a été introduite le 6 novembre 2024 par 82 copropriétaires de la résidence à l’encontre de la société CGH afin de la voir condamnée à payer les provisions sur charges appelées par le syndic et qu’une ordonnance de référé disant n’y avoir lieu à référer a été rendue le 24 mars 2025.

Lors de l’audience du 1er décembre 2025, la société COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et la société IMMO-PATRIMOINE ont modifié leur dispositif en formulant leurs demandes à leurs deux noms, et non plus au seul nom de la société CGH, ont complété leurs demandes en incluant les dépenses de fourniture de fioul, de maintenance et d’entretien de la chaudière collective ; et en incluant la société IDEX dans les demandes de règlement des factures impayées.

Le [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA DES LACS, représenté, demande, in limine litis, de prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 27 juin 2025 à la requête de la SCI IMMO-PATRIMOINE, de la mettre hors de cause ; à titre principal, renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire d’ANNECY ; subsidiairement, se déclarer incompétent en présence de contestation sérieuses, dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ; en tout état de cause, débouter les demanderesses de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, de les condamner solidairement à lui payer la somme de 10 000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

La société FONCIA DES LACS es qualité de syndic du [Adresse 11], représentée, demande, principalement et in limine litis, de déclarer la juridiction incompétente, juger que les demandes formulées relèvent de la compétence du Juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire d’ANNECY dans le cadre de l’instance au fond engagée par assignation en date du 28 mars 2025 ; principalement, débouter les demanderesses de l’intégralité de leurs demandes à son encontre ; en tout état de cause, condamner les demanderesses à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL C&D [W].

MOTIVATION

Sur la demande de nullité de l’assignation :

Vu les articles 4, 53, 54, 56 et 114 du Code de procédure civile ;

Le [Adresse 11] demande la nullité de l’assignation délivrée le 27 juin 2025 à la requête de la société IMMO-PATRIMOINE au motif de l’absence de prétention formulée par la demanderesse. Il indique qu’en l’absence de moyens juridiques et de demandes, il n’est pas en capacité de se défendre à son encontre ce qui lui est préjudiciable.

Il est constant que la société IMMO-PATRIMOINE est absente du dispositif formulé au sein de l’assignation en date du 27 juin 2025 ; qu’elle ne formule aucune prétention ; et que les demandes sont formulées au seul nom de la société CGH.

Toutefois, à l’audience du 1er décembre 2025, les demanderesses ont entendu régulariser la situation et présenter leurs demandes en leurs deux noms.

Aucune atteinte au principe du contradictoire n’a été portée dès lors que les demandes initiales sont restées identiques, à l’exception de l’ajout de certaines charges sans rapport avec la société IMMO-PATRIMOINE, et qu’elles n’ont ainsi pas été accrues du fait de l’inclusion de la société IMMO-PATRIMOINE au dispositif. De sorte que le [Adresse 11] a été, dès réception de l’assignation, mis en mesure de se défendre contradictoirement au regard du dispositif et des arguments portés à sa connaissance.

Par conséquent, la demande en nullité formulée par le Syndicat secondaire de la résidence de tourisme LE VILLAGE DE [Localité 7] sera rejetée.

Sur la demande de mise hors de cause :

L’article 82 du Règlement de copropriété prévoit que le Syndicat principal « […] a pour objet la conservation du groupe d’immeubles et l’administration des parties communes – y compris les services collectifs et les éléments d’équipement commun – qui ne relèvent pas de la compétence particulière des syndicats secondaires […] ».

L’article 84 du Règlement de copropriété ajoute que « Chaque syndicat secondaire a pour objet d’assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration interne du bâtiment pour lesquels il est constitué, ainsi que le fonctionnement des services et équipements communs propres à ce bâtiment. […] »

En l’espèce, le [Adresse 11] demande sa mise hors de cause au motif que l’ensemble immobilier « LE VILLAGE DE [Localité 7] » est placé sous le statut d’une copropriété unique, régie par un Règlement de copropriété unique. Il expose que les charges communes générales de l’ensemble immobilier ne relèvent pas de sa compétence mais de celle du [Adresse 9] regroupant l’ensemble des copropriétaires dudit ensemble immobilier.

La société COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et la société IMMO-PATRIMOINE s’opposent à cette demande au motif que le [Adresse 11] est seul responsable de la gestion et de l’administration du bâtiment objet du présent litige. Elles appuient leur argumentation sur les articles 43 à 44 et 81 à 84 du Règlement de copropriété.

En l’espèce, il est constant qu’aucun compteur individuel d’eau ou d’électricité n’est installé dans l’ensemble immobilier. Néanmoins les diverses allégations concernant les compteurs généraux ne permettent pas de déterminer leurs emplacements et fonctionnement. De ce fait, le Juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas en mesure de déterminer avec certitude si ces compteurs sont des éléments communs propres aux bâtiments à usage de résidence touristique ou commun à l’ensemble du groupe immobilier en copropriété. Ainsi, il n’est pas possible, à ce stade de la procédure, de déterminer si leur gestion relèverait du Syndicat principal ou secondaire.

Par conséquent, la demande de mise hors de cause du Syndicat secondaire de la résidence de tourisme LE VILLAGE DE [Localité 7] sera rejetée.

Sur la compétence du Juge de la mise en état :

L’article 834 du Code de procédure civile énonce que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 789 du même Code, modifié par l’article 5 du Décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 dispose que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir ».

Aussi, il convient de rappeler que la compétence du Juge de la mise en état est exclusive de celle du Juge des référés lorsque les prétentions formulées par les parties ont le même objet.

En l’espèce, le juge de la mise en état est actuellement saisi d’un contentieux opposant les mêmes parties, à l’exception de la société IMMO-PATRIMOINE.

Le [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA DES LACS, et la société FONCIA DES LACS, es qualité de syndic du [Adresse 11], soutiennent que l’objet du litige présenté devant le Juge de la mise en état, dans le cadre de l’instance au fond, et devant le Juge des référés est identique. La société FONCIA DES LACS ajoute que l’instance au fond est antérieure à la saisine de la juridiction des référés et que les demandes présentées au Juge des référés consistent à préjuger du jugement qui sera rendue au fond par le Tribunal judiciaire d’ANNECY.

Les sociétés COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et IMMO-PATRIMOINE confirment qu’une instance au fond est pendante devant le Tribunal judiciaire d’ANNECY, mais indiquent qu’aucun Juge de la mise en état n’était désigné au jour de la délivrance de l’assignation en référé et que la première conférence a été prévue le 17 octobre 2025. Elles expliquent que les prétentions formulées dans l’assignation initiale n’ont aucun lien avec celles fondant l’instance en référé, dans la mesure où la présente demande vise à permettre le fonctionnement normal de la copropriété tandis que la demande au fond vise le recouvrement des sommes avancées par la société CGH. Elles ajoutent que la société IMMO-PATRIMOINE n’est pas partie à l’instance au fond.

La compétence du juge de la mise en état est désormais encadrée d’une double limite :

Temporellement, la compétence exclusive du juge de la mise en état commence à compter de sa désignation et porte non seulement sur les demandes formulées postérieurement à sa désignation, mais également, depuis le décret susvisé, sur les demandes formulées antérieurement à celle-ci, mettant fin à la jurisprudence de la Cour de cassation, qui permettait auparavant au président du tribunal judiciaire de statuer en référé, même après la désignation du juge de la mise en état, dès lors que la demande était formée avant sa designation.

La seconde limite est matérielle : la compétence du juge de la mise en état se trouve tout à la fois encadrée par les termes de l’article 789 du code de procédure civile, et par l’objet du litige tel que défini par les parties. L’exclusivité de la compétence du juge de la mise en état ne vaut que pour les chefs de compétence visés à l’article 789 du code de procédure civile et que si large soit-elle, l’expression « toutes les mesures provisoires, même conservatoires » ne recouvre pas toutes les mesures d’anticipation que le juge des référés est susceptible d’ordonner. Ce dernier reste ainsi compétent pour prononcer les mesures provisoires qui ne sont pas visées par l’article 789 du code de procédure civile, telles que les obligations de faire qui ne présentent pas un caractère conservatoire.

Aussi, si les demandes de règlement à titre provisionnel des sommes dues au titre des factures impayées (sans montant fixé) rentrent à l’évidence dans le champ de l’article 789 du Code de procédure civile, il est en outre acquis que les demandes de faire (recouvrer les sommes échues et les provisions nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble) ne constituent qu’un préalable au règlement provisionnel susvisé ;

Partant, il sera considéré que les prétentions ont le même objet et qu’à ce titre, le Juge de la mise en état saisi dans le cadre de l’instance principale jouit d’une compétence exclusive.

Aussi, ces demandes dépassent le pouvoir du juge des référés et il sera dit qu’il n’y a lieu à référer de ces chefs ;

Sur les demandes accessoires :

Les dépens seront à la charge des sociétés COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et IMMO-PATRIMOINE, parties succombantes.

Elles seront également condamnées solidairement à payer la somme de 2 000 euros à la société FONCIA DES LACS es qualité de syndic du [Adresse 11], en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

DEBOUTONS le Syndicat secondaire de la résidence de tourisme LE VILLAGE DE [Localité 7] de sa demande en nullité ;

DEBOUTONS le [Adresse 11] de sa demande de mise hors de cause ;

DISONS n’y avoir lieu à référer quant aux demandes de recouvrement et de paiement de factures formulées à titre provisionnel par la société COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et la société IMMO-PATRIMOINE ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et IMMO-PATRIMOINE à payer à la société FONCIA DES LACS, es qualité de syndic du [Adresse 10] [Localité 7], la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement les sociétés COMPAGNIE DE GESTION HOTELIERE (CGH) et IMMO-PATRIMOINE aux dépens ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

M^e Sébastien MEROTTO

Maître [Y] [P] de la SAS SAS LEGALPS AVOCATS-HERLEMONT ET ASSOCIES

Maître [S] [W] de la SELARL SELARL C. & D. [W]