ORDONNANCE DU : 19 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00405 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F54P

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

Madame [E] [Z],

née le 10 décembre 1951 à [Localité 4] (74)

demeurant [Adresse 1] (SUISSE)

représentée par la SELARL AGIK’A (Maître Julien LE BOULC’H), avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants – 55

DÉFENDERESSE

Madame [A] [D] épouse [V],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Mickaël IBARRA, de la SARL BERTHIER BENOIT IBARRA, avocats au barreau d’ANNECY, avocat plaidant – 25

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 05 Janvier 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 19 Janvier 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 5 septembre et 14 décembre 1966, Monsieur [S] [F] et Madame [U] [T] ont donné à bail commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 15 décembre 1967, à Monsieur [R] [N], un appartement C (lot 21) et une cave (lot 12) dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé « Le Logis [Localité 6] » sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 1976, le contrat de bail a été reconduit pour une durée de neuf années entières et consécutives.

Madame [E] [Z] est venue aux droits de Monsieur [L] [Z], lui-même venu aux droits de Madame [M] [Z] née [F], elle-même venue aux droits de Monsieur [S] [F] et Madame [U] [T].

Madame [A] [V], née [D], est venue aux droits de Monsieur [R] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, Madame [E] [Z], a fait assigner Madame [A] [V], née [D], en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti en date des 5 septembre et 14 décembre 1966, tel que renouvelé le 20 décembre 1976, par Madame [E] [Z] à Madame [A] [V] à la date du 20 avril 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [A] [V] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, assortie de l’obligation de remise en état de la salle de bains pour un usage domestique ;

— Condamner Madame [V] à lui payer la somme de 5 957,32 euros, en principal, au titre des charges et taxes impayées, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 15 novembre 2024 ;

— Condamner Madame [V] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation à compter du 20 avril 2025, jour de la résiliation, une somme mensuelle de 650 euros, sous déduction des sommes déjà versées, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés aux propriétaires ;

— Condamner la même à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer ;

— Ordonner, dire et juger que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Madame [E] [Z] expose au soutien de ses demandes qu’au terme du contrat de bail, le preneur est tenu au paiement des parts de charges communes ainsi qu’au remboursement de l’impôt foncier au bailleur ; elle indique que Madame [A] [V] ne procède plus régulièrement aux règlements des charges afférentes à l’exercice clos et des taxes foncières ; elle explique qu’elle a sollicité le paiement des charges afférentes à l’exercice clos le 31 décembre 2023, par une première lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juillet 2024, puis par une seconde adressée par son conseil, le 15 novembre 2024, afin de la mettre en demeure de procéder au paiement, sans succès ; elle explique que par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2025, le refus de renouvellement du contrat de bail invitant Madame [A] [V] à quitter les lieux le 31 décembre 2025 lui a été notifié ; elle indique qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer le 21 mars 2025, lequel est resté infructueux.

Lors de l’audience en date du 5 janvier 2026, Madame [E] [Z] a modifié sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire en la portant à la date du 22 avril 2025.

Madame [A] [V], née [D], représentée, demande, à titre principal, de se déclarer incompétent et débouter Madame [Z] de l’ensemble de ses demandes ; à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [V] des délais de paiement à hauteur de 24 mois pour apurer sa dette locative ; en tout état de cause, de condamner Madame [Z] au paiement de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIVATION

Sur l’application de la clause résolutoire :

L’article 834 du code de procédure civile dispose « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que « l’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail entrainerait la résiliation du bail de plein droit, après avoir mis en demeure de faire cesser l’infraction, (délai légal imparti = 1 mois). S’il y avait réitération de la même infraction, la mise en demeure n’aurait pas à être renouvelée. //

D’ores et déjà seront considérées comme infractions graves la résiliation du bail, sans indemnité d’éviction : le non payement du loyer à l’échéance exacte, le défaut d’entretien, les dégradations, cession irrégulière, sous location partielle, mise en gérance contraire, faillites, sinistres. »

Le contrat de bail stipule concernant les charges et impôts une obligation d’ « acquitter toutes contributions personnelles : mobilière, patentes, et autres impôts, quels qu’ils soient (à l’exclusion de l’impôt foncier et de la taxe d’habitation, s’il y a lieu) » et de « payer les consommations : d’eau, énergie électrique, (y compris les locations de compteurs) ainsi que les taxes récupérables : droit de bail, déversement à l’égout, enlèvement des ordures ménagères, et les parts de charges communes : comptages communs, syndic, entretiens divers (travail et fourniture de produits) ».

Une mention manuscrite apposée sur la dernière page du bail stipule « Dès que l’impôt foncier sur le bâti sera exigible, il sera acquitté en sus du prix du loyer par le locataire. »

Madame [E] [Z] sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire aux motifs que Madame [A] [V] ne s’acquitte pas en intégralité des charges d’exercice clos et ne s’acquitte pas des taxes foncières du bail commercial.

Madame [A] [V] conteste cette demande aux motifs suivants :

Sur l’exigibilité du paiement de la taxe foncière :

Madame [A] [V] indique que la taxe foncière n’est pas due. Elle explique que la mention manuscrite inscrite au bail concernant le paiement de cette taxe n’est pas paraphée et ne peut être datée avec certitude tandis que le contrat de bail mentionne précisément que le paiement de la taxe foncière n’est pas à la charge du preneur. Elle conclue ainsi que le texte doit être interprété en sa faveur conformément aux dispositions de l’article 1190 du code civil. Elle ajoute que durant plus de 53 ans les charges de taxes foncières n’ont jamais été mises à la charge du preneur.

Madame [E] [Z] répond à cet argument en expliquant que la clause manuscrite du bail est parfaitement licite et que la défenderesse n’apporte pas la preuve de l’absence de réclamation du paiement de cette taxe.

Il est constant qu’une mention manuscrite portée au contrat est licite et opposable dès lors qu’acceptée par les parties de manière contradictoire.

En l’espèce, le contrat de bail a été rédigé, pour partie, en écriture manuscrite, et, pour partie, en écriture informatique. En outre, la page du contrat de bail portant la mention manuscrite concernant la taxe foncière est signée par l’ensemble des parties contradictoirement.

Par conséquent, il ne peut être considérée que cet élément soit érigé en contestation sérieuse.

Sur l’exigibilité du paiement des charges et taxes :

Madame [A] [V] explique qu’elle a formulé une demande de renouvellement de bail le 29 novembre 2024 et qu’un refus lui a été signifié le 27 décembre 2025 lui demandant de libérer les lieux le 31 décembre 2025. Elle indique que ce congé est inopérant au regard des dispositions de l’article L. 145-9 du code de commerce et que, par conséquent, à défaut de congé valable dans les trois mois, le renouvellement du bail est intervenu le 1er mars 2025. Elle explique que ce renouvellement est intervenu sans qu’un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevance liés au bail ne soit inscrit au bail conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce.

Madame [E] [Z] conteste ces propos et affirme que les dispositions de l’article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce concernant l’inventaire des charges et taxe ne sont applicables qu’aux baux conclus ou renouvelés après 2014, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’espèce, Madame [V] verse aux débats sa demande de renouvellement de bail en date du 29 novembre 2024 et Madame [Z] verse son acte de refus de renouvellement en date du 27 décembre 2025.

Il est constant que conformément au 21 II de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, les dispositions susvisées du Code de commerce sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Néanmoins, il est en l’espèce contester la validité du congé, et partant, du possible renouvellement du contrat de bail au 1er mars 2025, soumettant dès lors ce dernier aux prescriptions d’ordre public de l’article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce.

Il convient de relever que si la validité de la demande de renouvellement, faite par LRAR, n’est pas débattue dans la présente espèce, « l’acte portant réponse à une demande de renouvellement de bail commercial » (pièce 8 demandeur) est analysé par le défendeur comme constituant un congé.

Néanmoins, il est acquis que cet acte, constituant chronologiquement et du fait de son intitulé une réponse à une demande de renouvellement ne peut être sérieusement analysé comme constituant un congé, étant par nature de la seule initiative du bailleur ; qu’ainsi, l’hypothèse d’un renouvellement du bail faute de réponse dans le délai légal à une demande de renouvellement du preneur ne peut sérieusement prospérer aux termes des moyens avancés. Aussi, il y a lieu de considérer que cette contestation ne peut être sérieuse.

Sur l’interprétation stricte de la clause résolutoire :

Madame [A] [V] ajoute que les infractions reprochées ne sont pas visées par la clause résolutoire qui doit s’interpréter strictement (Cass. 3e civ., 11 juillet 1990, n° 88-19.994).

Madame [E] [Z] indique que le fait que les infractions reprochées ne soient pas visées expressément dans la clause résolutoire n’importe pas dès lors que le contrat de bail stipule que l’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail entraîne la résiliation du bail de plein droit et que la liste des infractions visées n’est pas exhaustive.

En l’espèce, la clause résolutoire expose que l’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du bail entraîne la résiliation du contrat de bail de plein droit.

Or, le contrat de bail stipule expressément que les parts de charges communes doivent être payées par le preneur et que l’impôt foncier sur le bâti devra être acquitté par le preneur dès lors qu’il sera exigible.

Aussi, cette contestation ne peut être considérée comme sérieuse.

Sur le montant des charges et du loyer :

Madame [A] [V] expose qu’elle n’a jamais reçu de facture de loyer et que la répartition entre le loyer et les provisions pour charge ne peut être réalisée sur la base des virements effectués. Elle conteste avoir rédigé la note manuscrite ne comportant aucune signature. Elle indique que les conditions imposées par le code de commerce concernant la révision triennale du loyer n’ont pas été respectées et que l’indexation inscrite au contrat de bail est facultative et n’est jamais intervenue, ni par courrier recommandé avec avis de réception, ni par acte de commissaire de justice, ni par aucun autre moyen. Par conséquent elle explique que le montant du loyer retenu doit être celui de l’acte de renouvellement de 1976. Il convient en outre de relever que Madame [A] [V] a toujours contesté les sommes dues au titre des charges postérieurement au commandement, et indique avoir à ce titre versé à sa bailleresse un trop-perçu pour un montant total de 15 037,97 euros sur les cinq dernières années.

Madame [E] [Z] répond à ces propos en expliquant que Madame [V] n’a jamais contesté le montant du loyer et a donné son accord explicite pour son montant actualisé selon note manuscrite.

Il est constant que la proportion de charges au sein du loyer n’est pas déterminée par le contrat de bail et que les notes manuscrites portant mention du montant du loyer et des charges ne sont pas signées et sont, de ce fait, d’origine non identifiables. En outre, la défenderesse évoque un trop versé, permettant de s’interroger sur l’affectation potentielle des sommes versées, et partant, sur la réalité des impayés évoqués ;

Par conséquent, considérant qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’analyser et d’interpréter le contrat de bail ainsi que les actes attenants et d’apprécier la force probante d’un document dont l’origine est discutée.

Aussi, il convient de considérer ces contestations comme sérieuses.

Aussi, il sera dit n’y avoir lieu à référer quant à l’acquisition de la clause résolutoire de ce seul chef.

Sur la demande de paiement des taxes et charges :

Madame [E] [Z] demande de condamner Madame [A] [V] à lui payer la somme de 5 957,32 euros, en principal, au titre des charges et taxes impayées, outre intérêts de retard au taux légal à compter du 15 novembre 2024.

Madame [A] [V] conteste cette demande pour les exacts mêmes motifs que ceux fondant ses contestations portant sur l’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, et pour les mêmes motifs, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par Madame [E] [Z] au titre du paiement des taxes et charges.

Sur les dépens et les frais :

Les dépens resteront à la charge du demandeur, succombant.

En outre, Madame [E] [Z] sera condamnée à verser la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile à Madame [A] [V].

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formulée par Madame [E] [Z] afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail consenti à la date du 22 avril 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion formulée par Madame [E] [Z] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement au titre des charges et taxes impayées, outre intérêts de retard au taux légal formulée par Madame [E] [Z] ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité d’occupation formulée par Madame [E] [Z] ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] à verser à Madame [A] [V] la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [E] [Z] aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

Maître [G] [K] de la SELARL AGIK’A

Maître [X] [Y] de la SARL BERTHIER BENOIT [Y]