Expéditions le : Minute n° 26/00071

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00529 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7I4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur, [A], [F], demeurant, [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, ????? contradictoire et en ???? ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 11 mai 2017, la S.A. CDC Habitat Social a donné en location à M., [A], [F] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par ordonnance de référé du 24 janvier 2022, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANNECY (74000) a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, tout en suspendant ses effets pendant les délais de paiement accordés à M., [A], [F].

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 489,62 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2025, la S.A. CDC Habitat Social a fait assigner M., [A], [F] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— Constater que le bail en date du 11 mai 2017, à effet du 15 mai 2017 liant M., [A], [F] et la requérante, a été résilié de plein droit à la date du 15 juillet 2025,

— Déclarer M., [A], [F] occupant sans droit ni titre,

— Ordonner à M., [A], [F] ainsi qu’à tous occupant de son chef de quitter les lieux sans délai et dire qu’à défaut par eux de ce faire, ils pourront être expulsés par tous moyens de droit avec l’assistance de la, [Localité 3] publique si besoin est,

— Autoriser la SELARL OFFICIALIS, Commissaires de justice à, [Localité 2], à établir un procès-verbal d’inventaire du mobilier laissé dans les lieux,

— Autoriser la SELARL OFFICIALIS, Commissaires de justice à, [Localité 2], à faire déposer les meubles et objets mobiliers entreposés dans le logement en déchetterie pour destruction si les dits biens et affaires ne présentent aucune valeur marchande,

— Autoriser le bailleur à transposer dans tel lieu (appartement ou garage) qu’il plaira, aux frais, risques et périls de l’expulsé si la valeur des biens présente une valeur marchande,

— Condamner M., [A], [F] à payer à la requérante une provision de 2 054,29 euros à valoir sur les loyers et charges impayés au 19 août 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date du 15 mai 2025,

— Condamner M., [A], [F] à payer à la requérante une indemnité d’occupation mensuelle égale aux montants justifiés des loyers, de leur révision et des charges tels qu’il résulterait de la poursuite du bail, du 20 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner M., [A], [F] à lui payer la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M., [A], [F] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2025.

A titre subsidiaire :

— Dire qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité ou du loyer courant pendant la période de paiement de l’arriéré par M., [A], [F], la clause résolutoire reprendra son plein effet, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation du bail sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la, [Localité 3] publique si besoin est.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, la S.A. CDC Habitat Social, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 456,55 euros au 21 janvier 2026. Il indique qu’il s’agit de la deuxième procédure intentée à l’encontre de M., [A], [F] et qu’il a fait l’objet d’un dossier à la Banque de France. Cependant, il a repris partiellement le paiement des loyers.

M., [A], [F] comparaît en personne. Il expose qu’il est en arrêt de travail prolongé pour une durée de six mois, qui a débuté en septembre. A la suite de sa perte de revenu, la sécurité sociale verse 630,00 euros tous les trois mois, directement au bailleur ; 1 200,00 euros lui ont été réglées à ce titre, peu avant l’audience. Il a l’intention de constituer un dossier afin de bénéficier du Fonds de Solidarité pour le Logement (F.S.L.) afin d’apurer le reste de sa dette locative. Il indique qu’il rencontre des difficultés avec sa chaudière. Il sollicite l’octroi de délais de paiement.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 septembre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 15 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 489,62 euros.

Le décompte arrêté au 21 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 15 mai 2025 et le 16 juillet 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 juillet 2025 et que M., [A], [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

A l’audience, M., [A], [F] sollicite l’octroi de délais de paiement.

Le décompte produit par le bailleur permet de constater que, malgré ses efforts, M., [A], [F] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant.

Au regard de ces constatations et du refus du bailleur, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M., [A], [F] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M., [A], [F], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M., [A], [F] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 21 janvier 2026, M., [A], [F] est redevable d’une somme totale de 2 456,55 .

Il convient de déduire de cette somme les divers frais facturés qui ne sont ni des loyers ni des charges, d’un montant total de 254,91 euros (130,66 euros au 21 janvier 2026 + 124,25 au 22 mai 2025).

En conséquence, M., [A], [F] sera condamné à payer à titre provisionnel à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 2 201,64 euros (2 456,55 – ,91) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 489,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M., [A], [F] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M., [A], [F] sera donc condamné à payer à la S.A. CDC Habitat Social somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la S.A. CDC Habitat Social,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 mai 2017 entre la S.A. CDC Habitat Social d’une part, et M., [A], [F] d’autre part, concernant un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 16 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M., [A], [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement,

ORDONNE à M., [A], [F] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M., [A], [F] de s’exécuter volontairement, la S.A. CDC Habitat Social pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M., [A], [F] à payer à la S.A. CDC Habitat Social une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M., [A], [F] à payer à titre provisionnel à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 2 201,64 euros (deux mille deux cent un euros et soixante-quatre centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 21 janvier 2026, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 15 mai 2025 la somme de 1 489,62 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M., [A], [F] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M., [A], [F] à payer à la S.A. CDC Habitat Social la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE