Grosse délivrée le Minute : 26/71

Expéditions le

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 23/00442 – N° Portalis DB2Q-W-B7H-FKW5

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDEUR

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Dorothee PELLOUX de la SELARL C. & D. PELLOUX, avocats au barreau d’ANNECY, vestiaire : 19

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. AIRIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patricia LYONNAZ de la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocats au barreau d’ANNECY, avocat postulant, vestiaire: 43, Maître Mathieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX, avocats au barreau de RENNES, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : M^me Astrid LAHL, vice-présidente placée selon délégation de Mme la première présidente en date du 25 novembre 2025

GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière

Clôture prononcée le : 5 juin 2025

Débats tenus à l’audience du : 8 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 5 février 2026

Jugement mis à disposition au greffe le 05 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 23 septembre 2021, reçu par Maître [A] [S],

Notaire à [Localité 1], Monsieur [I] [F] a régularisé avec la Société AIRIS, filiale du Groupe [N], spécialisée dans la construction et la promotion immobilière, une promesse unilatérale de vente.

La promesse portait sur la cession d’une parcelle de terrain cadastrée section AP n° [Cadastre 1], sise [Adresse 3] à [Localité 2] (74), ainsi que sur les droits indivis détenus par Monsieur [F] sur la parcelle à usage de chemin, actuellement castrée section AP n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

La promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 mai 2022, et prévoyait plusieurs conditions suspensives particulières dont notamment :

— l’obtention d’un permis de démolir et de construire définitif au plus tard le 30 avril 2022

— la réalisation d’études géotechnique et hydrologique des sols et sous-sols dans les 2 mois de la délivrance du permis de construire sous la condition suspensive que les résultats de l’étude géotechnique/hydrogéologique du sol confirment que la nature du sol et/ou du sous-sol du terrain permet la construction du projet projeté,

— la limitation de la taxe d’urbanisme à la taxe d’aménagement et que toute taxe supplémentaire soit limitée à 5% de leur valeur actuelle.

Les parties à la promesse de vente ont également convenu de fixer une indemnité d’immobilisation à la somme de 111.000 euros et la somme de 9 500 euros en cas de non-réalisation de la vente du fait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives.

Par courrier électronique du 11 juillet 2022, la Société AIRIS a informé Monsieur [F] qu’elle considérait que les conditions suspensives ne s’étaient pas réalisées dès lors que la mairie a indiqué ne vouloir que 20 logements (courriel à votre disposition), que l’étude des sols présente des surcoûts et que la TA est finalement à 10% et non à 5%.

Elle offrait en conséquence de verser les 9500€ prévus.

Par lettre recommandée avec accusé de réception adressé à la Société AIRIS le 25 novembre 2022, Monsieur [F] sollicitait le versement de l’indemnité d’immobilisation.

Suite au refus de celle-ci, Monsieur [F] assignait par exploit du 2 mars 2023 la société AIRIS devant le Tribunal Judiciaire d’ANNECY au visa des dispositions de l’article 1304-3 du Code Civil et demandait au tribunal de :

— CONDAMNER la Société AIRIS à lui payer la somme de 111.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue à l’acte de promesse unilatérale de vente régularisé le 23 septembre 2021 portant intérêt au taux légal depuis le 25.11.2022,

— CONDAMNER la Société AIRIS à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Dorothée PELLOUX, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 5 juin 2025, Monsieur [T] demande au tribunal de :

— CONDAMNER la Société AIRIS à payer à Monsieur [F] la somme de 111.000

euros au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue à l’acte de promesse unilatérale de vente régularisé le 23 septembre 2021 portant intérêt au taux légal depuis le 25 novembre 2022,

— DEBOUTER la Société AIRIS de l’intégralité de ses demandes, et notamment de sa demande visant à l’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de sa demande tendant à la réduction ou la limitation de l’indemnité d’immobilisation due à Monsieur [F],

Subsidiairement,

— CONDAMNER la Société AIRIS à payer à Monsieur [F] la somme de 9.500 euros portant intérêt au taux légal depuis le 25 novembre 2022, à raison de la défaillance des conditions suspensives, conformément aux stipulations de la promesse de vente,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la Société AIRIS à payer à Monsieur [F] la somme de 8.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC,

— CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Dorothée PELLOUX, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par RPVA le 5 juin 2025, la société AIRIS demande au tribunal au visa des articles 1304-3 et 1304-6 du Code civil, de :

— DEBOUTER Monsieur [F] de sa demande de versement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 111.000 €uros au titre de l’acte de promesse unilatérale de vente régularisé le 23 septembre 2021

— DONNER acte à la société AIRIS de ce qu’elle accepte de verser à Monsieur [F] la somme de 9.500 €uros du fait de la défaillance des conditions suspensives conformément aux stipulations de la promesse de vente

— CONDAMNER Monsieur [F] à verser à la société AIRIS la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

A titre subsidiaire,

— REDUIRE à zéro l’indemnité d’immobilisation,

— A défaut de la réduire à zéro, LIMITER cette indemnité à 5% de la somme prévue, soit 5.550 €uros,

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [F] à verser à la société AIRIS la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

En application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, les parties ont versé aux débats des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code précité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 6 février 2025, puis après rabat, la clôture a été prononcée le 5 juin 2025 fixant les plaidoiries le 8 janvier 2026.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conditions suspensives de la promesse de vente

Aux termes des dispositions de l’article 1304-3 du Code Civil :

« La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

En l’espèce, Monsieur [T] soutient que la société AIRIS ne peut se prévaloir de la défaillance des conditions suspensives pour se soustraire au paiement de l’indemnité d’immobilisation dès lors qu’elle résulte de sa propre défaillance.

La Société AIRIS soutient au contraire que les conditions suspensives stipulées dans le cadre de la promesse régularisée le 23 septembre 2021 tendant à l’obtention du permis de construire, à la conformité de l’étude géotechnique et aux taxes d’urbanisme n’étaient pas réunies et qu’elle était déliée de la promesse sans avoir à verser l’indemnité d’immobilisation.

Il convient ainsi d’examiner la promesse de vente et les conditions supensives litigieuses et les conditions de leur réalisation.

Sur la condition suspensive tenant au permis de construire

La promesse de vente précise que la société AIRIS entendait réaliser sur le tènement du promettant cadstrée section AP n°[Cadastre 1] et sur la parcelle voisine cadastrée section AP n°[Cadastre 4] une opération immobilière de construction représentant une surface de plancher minimum de 2000 m2 environ avec un maximum de 40% de logements sociaux.

La promesse de vente prévoit des conditions suspensives particulières :

« La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par le BENEFICIAIRE d’un permis de démolir et de construire purgé de tous recours et retrait administratif ou déféré préfectoral, au plus tard le 30 avril 2022, pour la réalisation sur le BIEN de l’opération suivantes :

Une opération de logements destinés à l’accession à la propriété dont 40 % maximum de logements sociaux, d’une Surface de plancher de 2000 m² minimum sur l’ensemble de l’assiette foncière composée des parcelles cadastrées section AP numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4].

Il est précisé que “le BENEFICAIRE a d’ores et déjà déposé, avec l’accord préalable du

PROMETTANT, une demande de permis de construire auprès de la Mairie de [Localité 2], en date du 30 juillet 2021, ainsi justifié par un récépissé délivré par l’autorité compétente qui demeure ci-annexé. “

Monsieur [T] soutient que la société AIRIS ne peut se prévaloir de la défaillance de la condition suspensive dès lors qu’elle résulte de sa propre défaillance.

Il fait valoir que la société AIRIS a déposé plusieurs demandes de permis de construire non conformes aux exigences du plan local d’urbanisme dont elle avait connaissance, en tant que professionnelle avertie, et qu’elle a de ce fait empêché l’accomplissement de la condition.

Monsieur [T] soutient également que la circonstance que le permis de construire soit octroyé à des conditions rendant l’opération immobilière projetée par le constructeur moins avantageuse ne peut lui être opposée.

La société AIRIS soutient qu’elle n’a pas obtenu le permis de construire malgré ses multiples démarches et qu’elle ne pouvait avoir accès aux informations utiles concernant le nombre de logements.

Il s’évince des pièces versées aux débats que la société AIRIS a déposé plusieurs demande de permis de construire et notamment le 29 janvier 2021 pour la construction de 28 logements.

Ce permis de construire a fait l’objet d’un refus.

Une nouvelle demande a été formée le 31 juillet 2021 ainsi que les parties le mentionnent dans la promesse de vente.

Un 3ème projet de construction était présenté à la Mairie. Cetee dernière répondait par courrier du 2 décembre 2021, en relevant que la 3ème version du projet de construction de 29 logements comporte une amélioration sensible. La Mairie notait toutefois que“conformément à l’avis formulé par l’architecte conseil en date du 6 septembre 2021, le nombre de logements que vous envisagez est trop élevé et n’est pas en adéquation avec le secteur constitué de maisons individuelles.

Elle ajoutait “qu’un futur projet éventuel ne devra pas dépasser 20 logements afin d’être davantage en comptabilité avec le ScoT du bassin annécien qui définit une densité de 40 logements par hectare pour la commune de [Localité 3].”

Il se déduit de ce courrier que le projet de la société AIRIS ne pouvait ignorer le 23 septembre 2021, en signant la promesse de vente que le permis de construire ne serait pas délivré pour 28 logements. Ce d’autant que la promesse intègre les déclarations des parties aux termes desquelles le BENEFICIAIRE, professionnel de la construction, “déclare avoir visité le BIEN et avoir pu s’entourer de tous les sachants afin d’apprécier l’état, la consistance, l’environnement et le voisinage.”

Dans ces conditions, la société AIRIS ne peut pas prétendre que la non réalisation de la condition de l’obtention du permis de construire, résulte d’un fait extérieur. Au contraire celle-ci résulte de sa renonciation à obtenir un permis de construire non conforme à ses attentes commerciales. La société AIRIS précise dans son courrier du 26 juillet 2021 “nous aurions pu aller jusqu’au refus de PC”…

Compte tenu de l’engagement contracté, il appartenait au promettant, professionnel de la construction, de s’assurer préalablement, avec ses sachants que son projet de 28 logements étaient compatible avec les règles d’urbanisme applicables, ce qu’il semble qu’elle avait fait puisqu’elle avait déposé une demande de permis de construire avant la signature de la promesse.

Il convient également de relever que la réalisation du projet présenté dans la promesse de vente n’intègre aucune précision quant au nombre de logements devant composer l’ensemble immobilier. Le nombre de logements n’est pas entré dans le champ contractuel. En effet, la promesse a pour objet “une opération immobilière de construction représentant une surface de plancher minimum de 2000m2 environ avec un maximum de 40% de logements sociaux.”

Il se déduit de ces éléments que la condition suspensive de l’obtention du permis de construire n’a pas été remplie du fait de la défaillance du promettant.

Dès lors que le permis de construire ne peut être obtenu, la promesse de vente, dépourvue d’objet ne peut se réaliser.

Sur la condition tenant aux études géotechniques

La société AIRIS soutient que l’étude géotechnique confirme que la nature du sol et du sous-sol ne permet pas la construction et qu’elle-même serait exposée à de lourds travaux pour y pallier.

Monsieur [F] soutient que la société AIRIS n’a procédé à aucune étude de sol ou de sous-sol concernant les terrains objet de la promesse, de sorte qu’elle est, pour ce seul motif, infondée à se prévaloir de la condition suspensive. Il prétend par ailleurs que l’étude G2 PHASE AVP réalisée présente un contenu tout à fait classique et habituel et ne révèle aucune difficulté particulière dans le cadre de la réalisation du projet immobilier de la Société AIRIS.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente prévoit une condition suspensive relative aux résultats de l’étude géotechnique / hydrogéologie du sol :

« la présente promesse est consentie sous la condition suspensive que les résultats de l’étude

géotechnique/hydrogéologique du sol, à effectuer par le BENEFICIAIRE confirment que la nature du sol et/ou du sous-sol du terrain permet la construction du projet projeté, ne révèle pas de réseaux enterrés, d’anciennes caves, de massifs d’ancrage ou autres ouvrages enterrés et ne révèle pas de sujétions particulières nécessitant, pour la réalisation dudit projet des travaux confortatifs ou des prescriptions techniques particulières, telles notamment que des comblements de carrière, fondations spéciales (pieux puit, radiers, etc…) et/ ou ouvrages de protection contre l’eau (cuvelage, etc…) ou/et pompage d’eau, dont le coût rendrait la réalisation de la construction plus onéreuse qu’en l’absence de telles sujétions (…)

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans les 2 mois de la délivrance du permis de construire.

Pour la réalisation de cette condition, le BENEFICIAIRE s’oblige expressément à faire procéder, à ses frais, à ces sondages et études.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard dans les 2 mois de la délivrance du permis de construire. »

Par ailleurs la promesse de vente précise que “la vente au profit du BENEFICIAIRE de la parcelle cadastrée section AP n° [Cadastre 4] ci-dessus mentionnée et celle objet des présentes forment un tout indivisible et doivent se réaliser de manière concomitante.”

La société AIRIS a mandaté la société KAENA aux fins d’effectuer une étude géotechnique de conception phase avant projet, gestion des eaux pluviales sur l’ensemble immobilier – [Adresse 4] à [Localité 2]. La société KAENA a déposé son rapport le 5 octobre 2021 ayant réalisé ses analyses le 2 juillet 2021.

L’étude rappelle dans son Etat des lieux que la localisation du projet concerne les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 4] section AP. Le site décrit présente notamment le terrain appartenant à Monsieur [F] ; la société KAENA a repris le plan de masse du projet.

Aux termes de son rapport, la société KAENA a fait des recommandations et mis en exergue les enjeux principaux du projet et les risques résiduels. L’étude des fondations relève notamment la nécessité de prévoir d’importants travaux en béton armé notamment pour sécuriser les fondations profondes.

Elle retient un risque fort concernant les fondations et les dallages. La société KAENA conclut sur ce point que “compte tenu des caractéristiques géomécaniques faibles du limon argileux présent en surface, il est nécessaire pour les bâtiments A et B sans sous-sol, de réaliser d’importants rattrapages en gros béton pour ancrer les semelles superficiellers continues….

Il se déduit de ces constats que la réalisation du projet entrainera des coûts de construction supplémentaires impactant directement la rentabilité de l’opération, risque dont la condition suspensive visait à se préserver.

La circonstance que l’étude n’ait pas porté sur la parcelle de Monsieur [F] est indifférente puisqu’elle a été prise en compte dans le projet étudié et que la promesse précise bien le caractère indivible du projet.

Toutefois, à l’appui de sa demande de permis de construire, la société AIRIS a déposé une troisième version du projet le 26 novembre 2021. Il s’en déduit que bien qu’informée du coût des travaux à réaliser compte tenu des recommandations du 5 octobre 2021, elle a entendu poursuivre la réalisation de l’opération. Elle ne peut de ce fait se prévaloir de la non réalisation de la condition suspensive au motif des travaux de fondations supplémentaires à réaliser.

En conséquence, la condition suspensive relative à l’étude géotechnique n’a pas défailli du fait des résultats de l’analyse géotechnique, acceptés par la société AIRIS.

Sur la condition tenant à la taxe d’aménagement

La société AIRIS soutient que le taux applicable à la taxe d’aménagement est passé de 5% à 10%. Elle estime que la condition suspensive relative à l’absence d’augmentation de la taxe d’aménagement a défailli.

Monsieur [F] prétend que le taux de la taxe d’aménagement n’avait pas changé et était déjà de 10% au moment de la conclusion de la promesse. Il fait valoir qu’au moment de la signature de la promesse, la Société AIRIS avait d’ores et déjà procédé au dépôt d’un permis de construire et qu’il est de ce fait impossible qu’elle ait ignoré le montant de la taxe d’aménagement.

En l’espèce, la promesse de vente prévoit une condition suspensive relative à la taxe d’aménagement :

« Les présentes sont conclues sous la condition suspensive suivante :

— Qu’en cas d’instauration par la Commune d’un Projet Urbain Partenarial (PUP) exonérant de plein droit le constructeur du paiement de la part communale de la Taxe d’Aménagement (T.A.), que les participations du BENEFICIAIRE, dans le cadre de ce PUP soient limitées à la Taxe d’Aménagement (T.A.).

— Qu’aucune taxe supplémentaire, autre que celles éventuellement en vigueur, à savoir, la Taxe d’Aménagement (T.A), la Participation pour Raccordement à l’assainissement collectif (PAC) et due par le BENEFICIAIRE du fait de son projet de construction ne soit instituée, et que toute augmentation de celles-ci actuellement en vigueur ne soit supérieure à 5 % de leur valeur actuelle » .

Il convient donc de s’interroger sur le montant de la taxe au jour de la promesse.

Il ressort du courrier de Me [R], notaire instrumentaire de la promesse, que la taxe a été votée en 2015 et n’a pas changé depuis. La taxe est restée à 10% et n’a pas été augmentée de plus de 5%.

Dans ces conditions, la Société AIRIS ne pouvait se prévaloir de la défaillance de cette condition suspensive.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que seule la non obtention du permis de construire à conduit à la caducité de la promesse, et ce, en raison de la défaillance du bénéficiaire de la promesse qui a reconsidéré la rentabilité de son projet compte tenu de l’impossibilité d’y réaliser les 29 logements souhaités.

La limite de 20 logements imposée par la Mairie cumulée aux frais de fondations ont en effet conduit au constat d’une opération économique moins fructueuse qu’envisagée. Or il incombait au professionnel de la construction de prévoir, dès la signature de la promesse, un nombre de logements minimum et non de se contenter d’une surface.

Il sera dans ces conditions jugé que la société AIRIS est responsable de la non obtention du permis de construire et que la promesse est devenue caduque de son fait.

Sur le paiement de l’indemnité d’immobilisation et de la clause pénale

Monsieur [F] demande la condamnation de la société AIRIS à lui verser l’indemnité d’occupation de 111000€ ainsi que celle de 9500€ en application de la promesse de vente.

La société AIRIS s’oppose à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation en arguant au visa de l’article 1231-5 du Code civil, d’une part de la possibilité de requalifier cette indemnité en clause pénale susceptible d’être réduite par le juge et d’autre part à l’absence de préjudice pour Monsieur [F] affirmant que l’immobilisation n’a duré que 9 mois et que le propriétaire a trouvé acquéreur.

A titre subsidiaire, la société AIRIS considère que l’indemnité d’immobilisation ne pourra être supérieure à 5% de l’indemnité prévue, soit tout au plus 5.500 €uros.

Elle ne s’oppose pas au paiement de la somme de 9500 €.

Sur ce,

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du Code civil dispose :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, la promesse de vente intègre la clause suivante : “Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CENT ONZE MILLE EUROS (111000 EUR).”

Les parties ont également convenu qu’une somme de 9 500 euros resterait acquise au PROMETTANT en cas de non-réalisation de la vente du fait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives ci-après indiquée à titre d’indemnités forfaitaire et irréductible…”.

La promesse de vente du 23 septembre 2021 précise que :

« Le sort de l’indemnité d’immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieu et place de la caution :

a)Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise.

b)Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé, sauf à tenir compte de ce qui est dit ci-après.

c)Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire

et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. »

Il se déduit de ces dispositions que le BENEFICIAIRE de la promesse, professionnel de la construction, représenté à l’acte authentique par son directeur général agissant sur délégation des responsables juridique et financier, et ayant déposé un permis de construire avant la signature de la promesse, a entendu donner toute garantie au PROMETTANT pour s’assurer de l’exclusivité et de la disponibilité du BIEN jusqu’au 30 avril 2022 et, en cas de prolongation justifiée, jusqu’au 22 novembre 2022.

Ainsi, il n’y a pas lieu de dénaturer la clause contractuellement prévue qui ne visait pas à indemniser un préjudice mais à rémunérer une exclusivité.

Il convient en conséquence de condamner la Société AIRIS à payer à Monsieur [F] la somme de 111.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation portant intérêt au taux légal depuis le 25 novembre 2022, date de la mise en demeure.

Sur la clause indemnitaire en cas de non réalisation des conditions.

Il est rappelé que le juge doit rechercher l’intention des parties et qu’il interprète le contrat d’après la commune intention des parties.

En l’espèce, la promesse a inclus la disposition suivante :

Les parties conviennent de ce que une somme de 9500€ restera acquise au PROMETTANT en cas de non réalisation de la vente du fait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives ci-après indiquées à titre d’indemnité forfaitaire et irréductible….

Il se déduit des termes de cette clause qu’elle entend sanctionner non pas une inexécution contractuelle (déjà prévue) mais rémunérer une situation objective : la non réalisation de l’une des conditions suspensives.

Cette clause ne peut de ce fait être qualifiée de clause pénale.

Se pose la question du cumul des clauses. La promesse de vente prévoit effectivement deux situations : celle de la défaillance fautive du BENEFICIARE, et celle de la non réalisation des conditions suspensives dues non pas à une défaillance mais à une difficulté indépendante de l’action des parties et rendant l’opération de construction non réalisable.

Il convient dans ces conditions de constater que la clause n’a pas à vocation à se cumuler avec celle sanctionnant la défaillance fautive et de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

La société AIRIS demande au tribunal de condamner Monsieur [F] au paiement d’une somme de 15.000 € tant au titre de la résistance abusive.

Au regard des précédents développements retenant la défaillance de la société AIRIS, il y a lieu de rejeter la demande.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [F] demande la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] les frais irrépétibles et non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’engager pour faire valoir ses droits.

La Société AIRIS sera donc condamnée à lui régler une somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de précédure.

Partie succombante, la société AIRIS sera condamnée aux dépens.

Aucun élément ne justifie d’ écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition,

CONDAMNE la Société AIRIS à payer à Monsieur [I] [F] la somme de 111.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation portant intérêt au taux légal depuis le 25 novembre 2022 ;

REJETTE la demande de Monsieur [F] tendant à voir la société AIRIS condamnée à lui verser la somme de 9.500 euros ;

DEBOUTE la Société AIRIS de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la Société AIRIS à payer à Monsieur [I] [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la Société AIRIS aux dépens, distraits au profit de Maître Dorothée PELLOUX, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DIT n’y a voir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.

La Greffière, Le Président,