TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

17 JUIN 2025

N° RG 25/00257 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZE6

Code NAC : 30F

AFFAIRE : S.A.S. ELYSEES 2M REALISATIONS C/ S.A.S. CM-ALU

DEMANDERESSE

S.A.S. ELYSEES 2M REALISATIONS, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 329 200 216, dont le siège social est situé [Adresse 1] chez Sofradom [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 26, M^e Francis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 466

DEFENDERESSE

S.A.S. CM-ALU, au capital de 1 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 881 765 556, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0557, M^e Alexandrine DUCLOUX, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 556

Débats tenus à l’audience du : 13 Mai 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 13 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2022, la société ELYSEES 2M REALISATIONS a consenti un bail commercial à la société CM ALU portant sur divers Iocaux et places de stationnement situés [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de 3,6 et 9 ans commençant à courir le 1er septembre 2022 et dont la première période triennale arrive à échéance le 31 août 2025.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er février 2024, la société ELYSEES 2M REALISATIONS a signifié à la société CM ALU, un congé triennal sur le fondement des articles L.145-4 et L.145-18 du Code de Commerce, en proposant le remboursement des conséquences de ses déménagement et emménagement dans de nouveaux locaux. Le congé a été signifié dans la perspective de détruire l’immeuble, afin de construire deslogements à usage d’habitation.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 19 février 2025, la société ELYSEES 2M REALISATIONS a assigné la société CM-ALU en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir la désignation d’un expert chargé notamment, d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la fin du bail.

La défendresse a formulé protestations et réserves.

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, la bailleresse a délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge de la partie demanderesse, qui sollicite cette mesure d’instruction.

Sur les dépens

Les dépens seront laissés à la charge de la partie demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

M. [Y] [I], expert près la Cour d’appel de [Localité 8],

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien (sapiteur), mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l’estimation de l’indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire,

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds,

— fournir tous éléments permettant au Tribunal d’apprécier le montant de l’indemnité dûe par le locataire pour l’occupation des lieux objets du bail,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

* en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

* en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

* en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

* en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

* fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

* rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai,

Fixons à la somme de 4000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de [Localité 8] avant le 29 août 2025,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 6] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Versailles (service du contrôle des expertises) dans un délai de 6 mois à compter de la notification de sa mission par le greffe du contrôle des expertises, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de la demanderesse.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie BRUN, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Première Vice-Présidente

Virginie BRUN Gaële FRANÇOIS-HARY