TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/01040 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X7JR

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

DEMANDEURS :

M. [O] [D]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE

Mme [N] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jérôme LESTOILLE, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

M. [M] [F]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

Mme [R] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Bruno WECXSTEEN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Septembre 2024.

A l’audience publique du 06 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 05 Juin 2025.

Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 05 Juin 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

M. [O] [D] et Mme [N] [C] ont suivant acte notarié reçu le 20 juillet 2020 par Me [L] [K], Notaire à [Localité 7], acquis auprès de M. [M] [F] et Mme [R] [B], une maison à usage d’habitation, située à [Adresse 6], cadastrée AM n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 250 000 euros.

Invoquant le mauvais état du réseau d’assainissement vraisemblablement fuyard et non raccordé directement au réseau public, ainsi que des défauts d’étanchéité anciens de la couverture en tuiles de la partie principale de la maison et de la toiture de l’extension remaniée plusieurs fois et fuyarde, M. [O] [D] et Mme [N] [C] ont obtenu suivant ordonnance de référé du 22 mars 2022, la désignation de M. [H] [P], expert, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Par acte du 13 septembre 2022, M. [O] [D] et Mme [N] [C] ont fait assigner M. [M] [F] et Mme [R] [B] devant le tribunal judiciaire de Lille, en garantie des vices cachés et sursis à statuer, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, outre une indemnité pour frais irrépétibles.

L’expert a déposé son rapport le 06 février 2023.

L’affaire initialement enrôlée sous le n° RG22/5877 a été radiée suivant ordonnance du 15 novembre 2023, puis réinscrite le 06 décembre 2023, à la demande de M. [O] [D] et Mme [N] [C], sous le n°RG 24/1040.

Dans le dernier état de leurs prétentions, formées suivant conclusions notifiés par le RPVA le 29 mai 2024, M. [O] [D] et Mme [N] [C] sollicitent du tribunal de :

Vu les moyens ci-dessus exposés, les pièces selon bordereau ci-joint annexe,

Vu les articles 1112-1 et suivants du code civil

Vu les articles 1130 et 1137 du code civil

Vu les articles 1641 et suivants du code civil

Vu les articles 1792 et suivants du code civil

3) Concernant les travaux de toiture

A titre principal

— Dire et juger que l’état des toitures constitue un vice caché.

— Dire et juger que M. [M] [F] et Mme [R] [B] [sont] responsables d‘avoir caché l’existence de l’état des deux toitures.

A titre subsidiaire

— Dire et juger que M.[M] [F] et Mme [R] [B] ont commis des manoeuvres dolosives pour avoir sciemment dissimulé l’état des deux toitures.

— Dire et juger que le consentement de M. [O] [D] et de Mme [N] [C] a été vicié.

A titre éminemment subsidiaire

— Dire et juger que M. [M] [F] et Mme [R] [B] [sont] responsables de manquement leur obligation d’information loyale concernant l’état des deux toitures

4) concernant les canalisations de tout à l’égout

Sur la canalisation égouttage WC.

— Dire et juger que M. [M] [F] et Mme [R] [B] ont engagé leur responsabilité en qualité de constructeur concernant les travaux de raccordement de canalisation égouttage WC tant dans le cas des dispositions de l’article 1792 du code civil que dans le cadre de leur responsabilité contractuelle

Sur la canalisation en grès

A titre principal

— Dire et juger que l’état de cette canalisation constitue un vice caché.

— Dire et juger que M. [M] [F] et Mme [R] [B] responsables d’avoir caché l’existence de l’état de cette canalisation

A titre subsidiaire

— Dire et juger que M. [M] [F] et Mme [R] [B] ont commis des manoeuvres dolosives pour avoir sciemment dissimulé l’état de cette canalisation

— Dire et juger que le consentement de M. [O] [D] et de Mme [N] [C] a été vicié,

A titre éminemment subsidiaire

— Dire et juger que M. [M] [F] et Mme [R] [B] responsable de manquement leur obligation d’information loyale concernant l’état de cette canalisation

En tout état de cause

— Dire que M. [M] [F] et Mme [R] [B] seront tenus de remédier à l’ensemble des désordres.

En conséquence,

— Condamner solidairement M. [M] [F] et Mme [R] [B] au titre du préjudice matériel à hauteur de la somme de 58995 euros, revalorisée selon l’indice BT 01 du coût de la construction, à compter de la date de dépôt du rapport et augmenté des intérêts courus et à courir calculés au taux légal à compter de la date assignation et jusqu’a parfait paiement

— Condamner solidairement M. [M] [F] et Mme [R] [B] au titre du préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 5200 € augmentés des intérêts quoi courir (sic) calculés au taux légal à compter de la date d’assignation et jusqu’à parfait paiement.

— Condamner solidairement M. [M] [F] et Mme [R] [B] au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais de référé et d’expertise.

Suivant conclusions notifiées par le RPVA le 18 juillet 2024, M. [M] [F] et Mme [R] [B] forment les prétentions suivantes :

— Débouter M. [D] et Mme [C] de toutes leurs demandes,

— Condamner reconventionnellement M. [O] [D] et Mme [N]

[C] à payer à M. [M] [F] et Mme [R] [B] une indemnité de procédure de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens, comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire et du sapiteur.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 18 septembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’ article 455 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1-Sur le réseau d’évacuation

M.[O] [D] et Mme [N] [C] exposent avoir découvert dès après leur entrée dans les lieux et après investigation, que contrairement aux indications de l’acte authentique de vente mentionnant un raccord direct de l’immeuble, sans fosse intermédiaire, le réseau d’évacuation l’immeuble acquis comporte un obstacle constitué d’un ouvrage enterré, sous le plancher de la cuisine et se trouve en mauvais état et vraisemblablement fuyard. Le rapport d’expertise judiciaire distingue deux types de désordres, l’un lié au dysfonctionnement du réseau d’égouttage attenant aux toilettes, imputable aux travaux de rénovation insuffisants réalisés par les vendeurs, de sorte que, selon les demandeurs, la responsabilité des vendeurs est engagée sur le fondement des dispositions de l’article 1792 du code civil ou subsidiairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle du constructeur. Le second désordre est relatif aux désordres affectant la canalisation en cave, générant des odeurs dans l’ensemble du bien, ce que les vendeurs n’ignoraient pas selon les acquéreurs, de sorte que les demandeurs estiment que la responsabilité des vendeurs est engagée, sur le fondement des vices cachés ou d’une réticence dolosive ou encore pour manquement à leur obligation d’information. M.[O] [D] et Mme [N] [C] réclament à ce titre la somme globale de 13900 euros, pour réaliser les travaux de remise en état.

M. [M] [F] et Mme [R] [B] s’opposent à ces prétentions, exposant que les acquéreurs étaient parfaitement informés, dès le compromis de vente, que l’immeuble ne disposait que d’un raccordement indirect au tout-à-l’égout et qu’il est établi que la mention figurant dans l’acte authentique, mentionnant un raccordement direct est erroné. Les défendeurs ajoutent que l’expertise d’assurance réalisée par Saretec n’est pas contradictoire donc ne leur est pas opposable et que le rapport d’expertise judiciaire considère comme légitimes les réclamations des acquéreurs au titre de la canalisation des WC, de la dépose du WC et revêtements de sol et de l’existence d’un préjudice de jouissance, ce qui est criticable. En effet, du fait de l’état ancien de la canalisation en grès dans la cave et de l’absence de désordre au moment de la vente, selon l’expert, la responsabilité des vendeurs ne peut être retenue au titre des vices cachés. En ce qui concerne le dysfonctionnement des WC, dont l’origine est située sous le carrelage de la cuisine, il était ignoré des vendeurs, lesquels ont fait remplacer la canalisation des toilettes, située en amont du siège des désordres invoqués et l’expert judiciaire a commis une erreur d’appréciation, en estimant la nécessité de remplacer la canalisation d’évacuation des WC.

Les éléments de preuve versés en cours de procédure (procès-verbal de constat du 23 avril 2024 et plan des lieux) ne sont pas utiles aux débats.

Les défendeurs soutiennent dès lors que leur responsabilité ne peut être recherchée ni au titre de la garantie décennale, dont les conditions d’application ne sont pas explicitées, ni en leur qualité de constructeur des travaux qu’ils ont fait réaliser, alors que les désordres se situent sur d’anciennes canalisations, sur lesquelles ils ne sont pas intervenus. En outre, M.[M] [F] et Mme [R] [B] contestent le chiffrage de l’expert concernant la reprise des désordres, en l’absence de tout élément justificatif utile (devis, détails des matériaux, main d’oeuvre, longueur de la canalisation…) et critiquent l’estimation excessive de la réparation du préjudice de jouissance.

— canalisation attenante au WC

En application des dispositions des articles 1792 et 1792-1-2°du code civil, le constructeur d’un ouvrage (y compris le vendeur après achèvement d’un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire) est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou l’affectent dans l’un de ses éléments constitutifs. Le propriétaire d’un ouvrage, lorsque les circonstances le privent de la possibilité d’invoquer la mise en jeu des responsabilités légales des articles 1792 à 1792-6 du code civil, peut agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, pour faute du constructeur.

L’expert judiciaire mentionne (pièce demandeurs n°20 -page 25) avoir constaté des difficultés sur le bon fonctionnement de la canalisation qui dessert le WC, fréquemment bouchée du fait de rétention d’eau qui défavorisent l’évacuation des flux. L’expert expose que le réseau d’origine a été partiellement modifié par les vendeurs, avec une canalisation récente en PVC et que les canalisations jointives au réseau PVC sont endommagées (trous et fissuration) et conclut que les transformations opérées par les vendeurs sont inopérantes et provoquent des dysfonctionnements, tout en notant que les difficultés constatées sur le réseau des WC n’étaient pas visibles ou appréciables pour les acquéreurs au moment de la vente.

Les fondements invoqués par les demandeurs ne sont toutefois pas opérants. En effet, la reprise d’une canalisation partielle, qui relève de travaux d’entretien, dont l’ampleur est limitée, ne constituent pas “un ouvrage” ni “un élément constitutif d’un ouvrage ou un élément d’équipement” au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil et échappe en conséquence au régime de responsabilité de plein droit institué par l’article 1792 du code civil, d’autant qu’en l’espèce, les demandeurs ne fournissent aucun élément sur l’atteinte à la solidité de l’ouvrage ou sur l’impropriété à sa destination de l’un des éléments constitutifs ou éléments d’équipement du bien.

Par ailleurs il n’est caractérisée aucune faute imputable aux vendeurs, susceptible d’entraîner leur responsabilité de constructeur, sur le fondement du droit commun.

Les prétentions de M.[O] [D] et Mme [N] [C] à ce titre ne peuvent qu’être rejetées.

— Sur la canalisation en cave

Le rapport d’expertise indique que “le réseau d’assainissement est composé d’un tuyau en grès ancien, qui traverse l’immeuble sur sa longueur, la canalisation en grès traverse la cave qui est située au coeur de l’habitation. Au droit de la jonction entre les parois de cave, la canalisation est partiellement endommagée et laisse apparaître une infiltration “ (rapport précité page 25).

“La fuite est provoquée par plusieurs cassures et micro-fêlures sur la canalisation en grès. Les cassures sur ce type de réseau anciens sont très courantes”. “L’infiltration laisse rejaillir des coulures d’eau usée et qui fait proliférer un dommage olfactif probant”.

Aux termes de l’article 1625 du code civil, le vendeur est tenu à l’égard de l’acquéreur, de garantir une jouissance paisible de la chose vendue et de répondre des vices cachés de la chose et des vices rédhibitoires. Selon les articles 1641 et 1643 du même code, “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus” et ce, quand bien même il ne les aurait pas connus, sauf stipulations contraires.

Les parties à un contrat sont tenues de négocier, conclure et exécuter de bonne foi, le contrat (article 1104 du code civil) et elles sont tenues à une obligation pré-contractuelle d’information à l’égard de l’autre afin de garantir l’intégrité du consentement, sanctionnée à défaut par la nullité du contrat pour réticence dolosive (article 1137 du code civil) ou par la responsabilité délictuelle (article 1240 du code civil).

En l’occurrence, l’expert note que “la cave a été visitée durant la période entre le compromis et la vente définitive. Les discussions contradictoires font ressortir l’existence d’humidité dans la cave au moment de la vente. L’état d’ancienneté de la canalisation en grès était visible et décelable par un profane en matière de construction”. L’expert ajoute en outre que “Au moment de la vente, les acquéreurs n’ont pas fait état de dommages olfactifs au niveau de la cave. Dans le cas où la canalisation en grès aurait été défaillante, le dommage olfactif aurait été inéluctablement constaté par les acquéreurs”.

Il s’ensuit que le désordre est apparu postérieurement à la vente et en outre, que les acquéreurs ont pu se convaincre eux-mêmes de l’état de la canalisation et de la présence d’humidité dans la cave. Ils ne peuvent dès lors se fonder sur la garantie au titre des vices cachés. En l’espèce, pour les mêmes raisons que précédemment ( présence d’humidité en cave, fragilité des canalisations en grès, toutes deux visibles, même pour un profane, absence de désordres préalables à la vente), le manquement de M.[M] [F] et Mme [R] [B] à leur obligation d’information n’est pas caractérisé et la responsabilité des défendeurs ne peut être retenue à ce titre.

2- Sur les désordres en toiture

M.[O] [D] et Mme [N] [C] invoquent le mauvais état d’une part, de la toiture de la partie principale de la maison, ayant généré des traces de coulure le long de la poutre ventrière basse dans la chambre arrière au deuxième étage et d’autre part, de la toiture plate de l’extension, ayant provoqué des écoulements au niveau de la cuisine et pièces attenantes. Ils réclament la condamnation de leurs adversaires au paiement de la somme de 21132 euros TTC (couverture de la maison principale) et de 23 963 euros TTC (toiture-terrasse de l’extension).

M.[O] [D] et Mme [N] [C] recherchent la responsabilité de M.[M] [F] et Mme [R] [B] sur le fondement des vices cachés, exposant que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’état de la toiture plate, sachant qu’il est inhabituel pour un acquéreur de visiter cet endroit sans accès direct contrairement aux affirmations de l’expert et alors qu’il leur a été sciemment caché le fait que les vendeurs avaient fait procéder à des devis de réfection. Subsidiairement, M.[O] [D] et Mme [N] [C] invoquent le vice de leur consentement, résultant de la dissimulation intentionnelle par les vendeurs, d’informations essentielles, ou plus subsidiairement le manquement des vendeurs à leur devoir d’information.

M. [M] [F] et Mme [R] [B] s’opposent à ces demandes, tant pour la toiture de l’extension que de la toiture principale, indiquant que le devis de 2016 réalisé à leur demande concerne le chiffrage du remplacement de la toiture de la partie principale de la maison, auquel ils n’ont toutefois pas donné suite, sans qu’il puisse être nécessairement déduit le mauvais état de cette toiture. Les acquéreurs n’avaient initialement que le projet de refaire, la toiture-terrasse arrière. Ils indiquent que l’acte de vente comporte une clause d’exonération des vices apparents ou cachés et qu’il incombe aux acquéreurs d’établir l’existence d’un vice au moment de la vente, dont les vendeurs avaient connaissance.

— sur la toiture de l’extension

L’expert relève dans son rapport (pièce demandeurs n°20, page 21) la défaillance du support en goudron , des mortiers assurant la jonction avec les murs périphériques, et de l’étanchéité de la toiture-terrasse, laquelle a fait l’objet de plusieurs réparations au fil du temps, qui génère des infiltrations à l’intérieur de l’immeuble, consistant en des coulures dans les WC et la salle de bain, ainsi que la dégradation des embellissements du WC. L’expert préconise une réfection complète de la toiture.

Néanmoins, l’expert observe que “L’état de la couverture plate est visible depuis la fenêtre de la chambre située au premier étage de l’immeuble. L’ancienneté, la présence des désordres, la souplesse anormale de la charpente ou encore les différentes réparations effectuées au fil du temps étaient décelables pour un profane en matière de construction”.

Il s’ensuit que la toiture-terrasse étant accessible visuellement, ainsi que les désordres liés aux infiltrations, de sorte que les acquéreurs ne peuvent raisonnablement soutenir que les vices affectant la toiture leur auraient été cachés par les vendeurs, ou encore que ceux-ci ont fait de la rétention d’informations essentielles alors qu’ils étaient en mesure de se convaincre eux-mêmes de l’état de la toiture ou de solliciter l’avis d’un professionnel sur celui-ci.

Leur demande au titre de la toiture-terrasse de l’extension ne peut qu’être rejetée.

— Sur la toiture de la partie principale

L’expert indique (page 19 du rapport) que le bâtiment principal est recouvert d’une couverture en tuile traditionnelle couplée à ses organes d’étanchéité et présente des désordres liés à son ancienneté (notamment quelques tuiles sont fracturées), qui occasionnent une infiltration mineure engendrant la présence d’humidité à l’intérieur de l’immeuble, affectant très localement, le plafond en rampant (lambris) de la pièce de vie (bureau).

L’expert note que “L’état de la toiture est visible depuis la fenêtre de toit située dans le bureau de l’immeuble. L’état d’ancienneté, la présence de reprise en mastics ou encore l’effeuillage et la fracture des tuiles étaient décelables pour un profane, en matière de construction” (page 19 du rapport) .

Les demandeurs ne peuvent donc rechercher la responsabilité de leurs vendeurs, au titre des vices dont ils pouvaient se convaincre.

Par ailleurs certes, les vendeurs ont le 16 mars 2016, fait établir un devis, pour la réfection complète de la toiture en tuiles avec chéneaux bois et zinc, avec en option une isolation par l’extérieur et la mise en place d’un vélux (pièce demandeur n°5), auquel ils n’ont pas donné suite, se contentant de faire le 11 juillet 2016 des réparations circonscrites(pièce défendeurs n°11 et 12). Pour autant la demande de devis a pour but de faire chiffrer des travaux envisagés, mais ne permet pas de considérer que la réfection de la toiture était nécessaire, ni que les vendeurs en avaient connaissance. En outre il ne peut se déduire du mail adressé par l’entreprise Lesaichere à Mme [C] le 23 mars 2021 (pièce demandeurs n°17), que cette entreprise aurait été sollicitée précédemment par les vendeurs, auxquels elle aurait préconisé le remplacement pur et simple de la toiture, information que les vendeurs se seraient abstenus de communiquer aux futurs acquéreurs.

La réticence dolosive ou le manquement de M.[M] [F] et Mme [R] [B] à leur obligation d’information, ne sont donc pas plus établis.

Sur les autres demandes

M.[O] [D] et Mme [N] [C] qui succombent supporteront les dépens, y incluant les frais d’expertise et de référé, ainsi que leurs propres frais. Leur demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

Ils seront en outre condamnés à payer à M.[M] [F] et Mme [R] [B], la somme de 5000 euros, au titre des frais irrépétibles que ceux-ci ont été contraints d’exposer pour assurer leur défense et leur représentation et préserver leurs droits et qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

L’exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, par jugement mis à disposition au greffe, en premier ressort et exécutoire par provision

Déboute M.[O] [D] et Mme [N] [C] de leurs demandes relatives à la canalisation égouttage WC, sur la canalisation en grès et aux toitures, de la partie principale de la maison et de celle de la toiture-terrasse de l’extension,

Déboute M.[O] [D] et Mme [N] [C] de leur demande pour frais irrépétibles

Condamne M.[O] [D] et Mme [N] [C] à payer à M.[M] [F] et Mme [R] [B], la somme de 5000 euros (cinq mille euros) pour frais irrépétibles

Condamne M.[O] [D] et Mme [N] [C] aux dépens, y incluant les frais d’expertise et les dépens de la procédure de référé,

Dit que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Le Greffier, La Présidente,