TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Franck FISCHER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [P] [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04473 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VV6

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 02 septembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2],Représenté par son Syndic la SARL OPTIMMO GESTION – Sis [Adresse 1]

représenté par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0750

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 mai 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 septembre 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 02 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04473 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VV6

EXPOSE DU LITIGE

M. [P] [W] est propriétaire des lots n°189 et 201 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure M. [P] [W] par lettres recommandées avec accusé de réception aux fins d’obtenir le règlement des sommes suivantes (charges et frais) :

—  5245, 38 € le 26 janvier 2023

—  5290, 38 € le 22 février 2023

Le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC OPTIMMO GESTION, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [P] [W], par acte de commissaire de justice en date du 6 août 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

4599,15 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, avec intérêts de droit à compter de la date de l’assignation et capitalisation des intérêts2000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC OPTIMMO GESTION fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

Appelée à l’audience du 10 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 16 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par le conseil de son SYNDIC, la société OPTIMMO GESTION, a réitéré les demandes formées dans son assignation, sous réserve d’actualiser et préciser le montant de la demande principale qui s’élève à 4308, 56 euros se répartissant en :

3647,06 euros au titre des charges de copropriété, 211,50 au titre des frais de mises en demeure et 450 euros au titre des autres frais de recouvrement.En sus de :

2000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il rappelle que les charges trimestrielles s’élèvent à 379 euros par trimestre et demande à voir fixer a minima le montant des mensualités à 100 euros si un échéancier était fixé.

M.[P] [W] a comparu en personne et déposé des écritures à l’audience.

Il sollicite du tribunal de  :

lui accorder un échéancier pour régler la somme de 3647,06 euros au titre des charges de copropriété avec versement mensuel de 40 euros par moisrejeter toutes les demandes formées à son encontre au titre des frais de procédure, des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il reconnait devoir à ce jour la somme de 3647 euros au titre des charges de copropriété.

Il fait valoir rencontrer des difficultés financières et être actuellement bénéficiaire du RSA. Il indique qu’un échéancier avait été mis en place en vertu duquel il réglait la somme de 40 euros par mois pour règlement de sa dette, qu’il a suspendu les versements dans le courant de l’année 2024 en raison d’une suspension du RSA.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [P] [W] concernant les lots 189 et 201 indiquant la répartition des tantièmes (10/1017 ème) les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2021, 5 juillet 2022, 3 juillet 2023, 25 avril 2024 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en coursles relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période courant de juillet 2019 à juillet 2024l’historique du compte du 30 juin 2019 au 24 juillet 2024 et un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 7471,49 euros, au 5 mai 2025 dont 3824,43 euros au titre de frais de procédure, mises en demeure, assignation et dossier avocat (en incluant outre les frais figurant pièce 11, ceux visés pièce 10 du demandeur : 41 € x 2 +39,5 € en 2021 et 45€ x2 en 2023), soit 3647,06 hors frais.

Le jour de l’audience, le demandeur et le défendeur s’accordent pour dire que le montant des charges de copropriété dû par ce dernier s’élève à 3647,06 euros incluant l’appel provisionnel du 14 avril 2025. M. [P] [W] sera condamné à régler cette somme.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, au regard des pièces produites, il sera décidé de fixer à 211,50 euros la somme accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [P] [W] rencontre de réelles difficultés financières. Il justifie être actuellement bénéficiaire du RSA.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la mauvaise foi du débiteur, ni d’un préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires. En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la situation financière du débiteur, il lui sera accordé un échéancier de 36 mois pour régler sa dette moyennant des mensualités de 75 euros, en sus du règlement des charges de copropriété à échoir, le solde à la dernière échéance, dans l’attente d’un retour à meilleure fortune.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard dela situation financière du défendeur, bénéficiaire du RSA, il ne sera pas fait droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires lconcernant es frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC OPTIMMO GESTION :

— la somme de 3647,06 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1ER juillet 2019 au 5 mai 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2 ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 ,

— la somme de 211,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

AUTORISE M. [P] [W] à s’acquitter des sommes susvisées en 36 mensualités de 75 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, en sus du règlement des charges de copropriété à échoir, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [P] [W] aux dépens,

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] REPRÉSENTÉ PAR SON SYNDIC OPTIMMO GESTION, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

ORDONNE l’exécution provisoire.

Le greffier, Le président.