Expéditions le : Minute n° 26/00089

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00605 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F76H

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

Monsieur [H] [M] et Madame [R] [L] [P] [Q] épouse [M], demeurant [Adresse 1]

comparants

DÉFENDERESSE

Madame [U] [J] épouse [Y], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrate à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrate à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 5 janvier 2013, M. [H] [M] a donné en location à Mme [Y] [U], née [J], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Par actes d’huissier de justice en date du 12 décembre 2024, Mme [R] [M] et M. [H] [M] ont délivré à Mme [Y] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 8 octobre 2025, Mme [R] [M] et M. [H] [M] ont fait assigner Mme [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 20.767,12 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— obtenir sa condamnation au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer

A l’audience du 4 mars 2026, Mme [R] [M] et M. [H] [M] maintiennent l’intégralité de leurs demandes et actualisent le montant de l’arriéré locatif, produisant des décomptes annuels justifiant des loyers impayés jusqu’au jour de l’audience. Ils soulignent l’absence de reprise du paiement du loyer courant, faisant mention d’un dernier règlement datant de septembre 2025. Ils ajoutent que Mme [Y] aurait perdu son emploi depuis le mois de septembre.

En défense, bien que régulièrement citée en étude, Mme [Y] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’absence d’intérêt à agir de Mme [M] [R], [L], [P], née [Q], en sa qualité propre

Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.

En l’espèce Mme [M] [R], née [Q], est demandeur à l’instance aux côtés de son époux M. [M] [H], alors que, contrairement aux allégations contenues dans l’assignation et le commandement de payer, elle n’est pas signataire du bail produit aux débats.

En effet, sur le contrat de bail versé aux débats, seul est mentionné en qualité de bailleur le nom de « M. [M] [H] » et seule sa signature est apposée. Si l’assignation, comme le commandement de payer, évoquent M. [M] [H] et « Mme [M] [R], [L] [P], née [Q] [D] » comme demandeurs à la procédure, Mme [M] n’apporte aucun élément, ni aucune pièce justificative de sa qualité de bailleresse et de son intérêt à agir.

Dès lors, l’action de Mme [R] [M], née [Q], sera jugée irrecevable, faute d’intérêt et de qualité pour agir.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État le 9 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 5 janvier 2013 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 12 décembre 2024, pour la somme en principal de 20 767,12 €.

Il ressort des décomptes produits par les bailleurs et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été réglée dans les deux mois du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il convient dès lors de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis, que le contrat de bail se trouve donc résilié de plein droit à compter du 12 février 2025 et qu’ainsi Mme [Y] [U] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, l’absence à l’audience et au diagnostic social et financier de Mme [Y] ne permet pas d’avoir des informations sur sa capacité à régler la dette locative dans le délai légal et l’absence de toute reprise du versement du loyer courant avant l’audience, au sens du texte précité, empêche tout octroi d’office de tels délais de paiement et a fortiori suspensif des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [Y] [U] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M. [H] [M] produit des décomptes annuels actualisés, aux termes desquels Mme [Y] [U] est redevable de la somme de 25.061,08 euros, au jour de l’audience.

N’ayant pas comparu, la défenderesse n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette. Par ailleurs, cette dette n’est pas sérieusement contestable au vu du contrat de bail et des décomptes produits.

En conséquence, Mme [Y] [U] sera condamnée à titre provisionnel, à verser à M. [H] [M] la somme de 25.061,08 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation au 4 mars 2026, mois de février inclus.

S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux depuis le 12 février 2025, Mme [Y] [U] cause un préjudice à M. [H] [M], qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, Mme [Y] [U] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 965,00 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Mme [Y] [U], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, Mme [Y] [U] sera également condamnée à payer à M. [H] [M] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Mme [M] [R], [L], [P], née [Q], en sa qualité propre, irrecevable en son action ;

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de M. [M] [H] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 5 janvier 2013 entre M. [M] [H] et Mme [Y] [U], née [J], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que Mme [Y] [U], née [J], est occupante sans droit ni titre à compter de cette date ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Mme [Y] [U], née [J], de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par Mme [Y] [U], née [J], de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [Y] [U], née [J], à payer à M. [M] [H], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 965,00 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNONS Mme [Y] [U], née [J], à verser à M. [M] [H], à titre provisionnel, la somme de 25 061,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 mars 2026, échéance de février incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [Y] [U], née [J], aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONDAMNONS Mme [Y] [U], née [J], à verser à M. [M] [H] la somme de 2. 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS