Expéditions le : Minute n° 26/00132

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00713 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA7O

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 2]

comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 19 décembre 2022, l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie a donné en location à M. [D] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1].

Par contrat du 2 février 2023, l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie a donné à bail à M. [D] [V] un garage annexe au logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [D] [V] un commandement de payer la somme de 1 994,15 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie a fait assigner M. [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :

constater la résiliation des baux sous seing privé en date du 19 décembre 2022 et 2 février 2023 conclus entre M. [D] [V] et l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie portant sur un appartement, un cellier, un jardin, une terrasse et un garage sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la date du 2 décembre 2024 par l’effet des clauses résolutoires,constater que M. [D] [V] est occupant sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet des baux susvisés à compter du 3 décembre 2024 et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef,ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 3] publique et d’un serrurier,condamner M. [D] [V] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 2 740,32 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 6 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2024 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 994,15 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner M. [D] [V] à payer à l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [D] [V] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant les clauses résolutoires du 2 octobre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 2 379,33 euros. Il explique que le locataire a effectué des paiements irréguliers et qu’il est d’accord pour que lui soient accordés des délais de paiement à hauteur de la somme mensuelle de 100 euros et demande la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 576,83 euros.

M. [D] [V] comparaît en personne. Il explique qu’il est employé dans le cadre d’un CDI, pour une rémunération de 1 800 euros, que sa compagne ne travaille pas et qu’elle a fait une demande d’asile, qu’ils ont deux enfants âgés d’un an et 7 ans. Il déclare qu’ils ne perçoivent pas d’aide. Concernant sa dette locative, il demande que lui soient accordés des délais de paiement, à hauteur de 100 euros par mois.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 novembre 2025 pour une première audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les baux signés par le locataire contiennent des clauses résolutoires et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 2 octobre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 994,15 euros, qui visait ces clauses.

Le décompte arrêté au 31 mars 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 2 octobre 2024 et le 3 décembre 2024, aucun paiement n’a été effectué, de sorte que la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 3 décembre 2024 et que M. [D] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 2 379,33 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de mars.

En conséquence, M. [D] [V] sera condamné à payer à titre provisionnel à l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 2 379,33 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31 mars 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [D] [V] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative, il apparaît au vu de sa situation financière, en capacité de rembourser sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [D] [V] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [D] [V] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [D] [V] sera également condamné à payer à l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus le 19 décembre 2022 et le 2 février 2023 entre l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie d’une part, et M. [D] [V] d’autre part, portant sur un appartement et un garage, situés [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 3 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M. [D] [V] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [D] [V] à verser à titre provisionnel à l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie, la somme de 2 379,33 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 31 mars 2026, échéance de mars incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [D] [V] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 23 échéances de 100 euros chacune et une 24e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [D] [V] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [D] [V] à payer à titre provisionnel à l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE M. [D] [V] à payer à l’EPIC office public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE