Expéditions le : Minute n° 26/00097

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00667 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAU2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 9 août 2023, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT a donné en location à M. [N] [C] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT a délivré à M. [N] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 15 octobre 2025, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT a fait assigner M. [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 7 août 2025 ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.508,87 €, à titre provisionnel, pour les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 mars 2026, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 5 379,15 € au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse. Il indique que M. [C] aurait a priori quitté le logement, tout en soulignant n’avoir reçu aucun courrier en ce sens de sa part. Le requérant souligne une absence totale de contact avec le locataire. Il maintient l’intégralité de ses demandes.

En défense, bien que régulièrement cité en étude, M. [N] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a été donné lecture à l’audience de l’enquête sociale du service de prévention des expulsions, qui indique que Monsieur [C] ne s’est pas présenté au rendez-vous proposé, qu’il a été radié de la CAF 74.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail, qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort que le contrat de location conclu le 9 août 2023 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 6 juin 2025, pour la somme en principal de 2 131,53 €.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été réglée dans les deux mois du commandement de payer et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il convient dès lors de constater que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis, que le contrat de bail se trouve donc résilié de plein droit à compter du 7 août 2025 et que dès lors, M. [N] [C] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, le défaut de toute reprise du versement intégral du loyer courant par M. [N] [C], ainsi que son absence à l’audience et au diagnostic social et financier, ne permettant pas d’avoir d’élément sur sa capacité à régler la dette locative, empêche le juge de lui octroyer d’office de tels délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [N] [C] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT produit un décompte actualisé aux termes duquel M. [N] [C] lui doit la somme de 5 379,15 €. Il convient de déduire de cette somme le montant de 139,92 euros au titre des frais de commandement de payer qui, relevant des dépens, ne peut être réclamé au titre des loyers et charges.

Il convient de rappeler que le bail étant résilié au 7 août 2025, le locataire, devenu occupant sans droit ni titre, n’est redevable à compter de cette date que d’indemnités d’occupation, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité et hors pénalités et frais liés au surloyer. Il convient donc de déduire les sommes facturées à ce titre pour les mois de janvier et février 2026, soit la somme de 627,90 euros (293,83 euros x 2mois et 7,62 x 2 + 25 euros).

En conséquence, M. [N] [C] sera condamné à titre provisionnel à verser à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT la somme de 4.751,25 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, au 28 février 2026 incluant l’échéance du mois de février.

S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux depuis le 7 août 2025, M. [C] cause un préjudice à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, M. [N] [C] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 621,19 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [N] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, elle sera également condamnée à payer à la requérante la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 9 août 2023 entre l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT et M. [N] [C], portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], sont réunies à la date du 7 août 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que M. [N] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [N] [C], de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M. [N] [C] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [N] [C] à payer à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 621,19 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNONS M. [N] [C] à verser à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 4 751,25 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2026, échéance de février incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [N] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement ;

CONDAMNONS M. [N] [C] à verser à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS