Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01123 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F456

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexandra GLESSINGER de la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, substituée à l’audience par Maître Déborah VUICHARD, avocat au barreau d’ANNECY – 10

DÉFENDERESSE

Madame [R] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparante en personne

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 12 mai 2017, la SA Immobilière Rhône Alpes a donné en location à Mme [R] [D] un appartement à usage de logement situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par avenant du 23 février 2022, le bailleur a consenti à la locataire la location d’un parking 6731P-0027 situé à la même adresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à Mme [R] [D] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer la somme de 2 174,69 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SA Immobilière Rhône Alpes a fait assigner Mme [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] aux fins d’expulsion et de paiement de la dette locative.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, la SA Immobilière Rhône Alpes est représentée par son conseil et Mme [R] [D] comparaît en personne.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans son assignation, la SA Immobilière Rhône Alpes demande au juge, sur le fondement des articles 1103, 1728 et 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail daté du 12 mai 2017 et portant sur le bien à usage d’habitation et ses accessoires (dont un parking), à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour non-respect des obligations essentielles mise à la charge du preneur dans le cadre du contrat de location ;ordonner l’expulsion de corps et de biens de Mme [R] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef du bien susmentionné, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique ;condamner Mme [R] [D] au paiement de :3 259,57 euros, arrêtée au 9 avril 2025 et incluant le mois de mars 2025, outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2 174,69 euros à compter de la date de délivrance du commandement de payer du 26 novembre 2024 jusqu’à parfait règlement des sommes dues,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;ne pas écarter l’exécution provisoire, qui est de droit, et dont la nature n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

A l’appui de ses prétentions, la SA Immobilière Rhône Alpes expose que les loyers et charges ont cessé d’être honorés et que Mme [R] [D] n’ayant pas régularisé les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

A l’audience, elle actualise sa créance à la somme de 3 184,75 euros au 12 février 2026, précisant que la locataire a repris le paiement des loyers, auxquels elle ajoute 100 euros.

*

Mme [R] [D] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, conformément à l’augmentation qu’elle applique déjà depuis plusieurs paiements.

Elle explique avoir déjà eu une dette de loyers, qu’elle pensait pouvoir régler en une seule fois, mais qu’elle a rencontré des difficultés avec son véhicule et s’est trouvée obligée de souscrire un crédit, la banque a ensuite bloqué les prélèvements. Elle confirme avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de juin 2025 ajoutant un supplément pour résorber la dette.

Elle déclare avoir pris contact avec une assistante sociale et qu’un dossier afin de bénéficier du fonds de solidarité des loyers (FSL) est en cours. Elle précise travailler en CDI à temps plein pour un salaire de 1 625 euros par mois.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la situation du locataire par un courrier recommandé en date du 28 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

Il justifie également que l’acte introductif d’instance a été notifié au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 26 mai 2025 pour une première audience fixée au 18 février 2026.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par la locataire contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 26 novembre 2024, pour le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 2 174,69 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 12 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 novembre 2024 et le 26 janvier 2025, la somme réclamée dans le commandement n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 27 janvier 2025 et que Mme [R] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, Mme [R] [D] a repris le paiement des loyers et verse également une somme complémentaire de 100 euros pour apurer sa dette. Elle est redevable d’une somme totale de 3 184,75 euros au 12 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Il convient néanmoins de déduire du montant de la créance les frais de contentieux facturés par le bailleur, pour un montant total de 984,08 euros (126,38 euros au 31 août 2023 + 128,46 euros au 31 décembre 2023 + 72,28 euros au 31 mai 2024 + 148,76 euros au 31 janvier 2025 + 508,20 euros au 31 juillet 2025), en ce qu’il ne s’agit ni de loyers, ni de charges.

En conséquence, Mme [R] [D] sera condamnée à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme 2 200,67 euros (3 184,75 – 984,08), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Enfin, au regard de la situation de la locataire, qui a repris le paiement du loyer courant, qui a un emploi et se trouve donc à même d’assumer le paiement du loyer et de la dette, il convient de lui accorder des délais de paiement et de lui permettre de rembourser les arriérés par mensualités de 100 euros, et de dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant cette période, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

Mme [R] [D] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat.

Elle sera également condamnée à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la SA Immobilière Rhône Alpes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2017 entre la SA Immobilière Rhône Alpes d’une part, et Mme [R] [D] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail et de son avenant à cette date,

CONSTATE que Mme [R] [D] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE Mme [R] [D] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes, la somme de 2 200,67 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 12 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [R] [D] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 21 échéances de 100 euros chacune et une 22e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [R] [D] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [R] [D] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que cette somme sera réévaluée comme le serait le loyer que le bailleur percevrait si le logement dont il s’agit était loué, en application des clauses du contrat,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introductif d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat,

CONDAMNE Mme [R] [D] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS