Expéditions le : Minute n° 26/00098

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00648 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAO4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [E] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [Z] [E] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 14 août 2024, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT a donné en location à Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], à [Localité 1], ainsi qu’un garage fermé numéroté 8100.6054, par acte sous seing-privé en date du 27 septembre 2024.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 avril 2025, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT a délivré à Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 15 octobre 2025, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT a fait assigner Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation des engagements de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 26 avril 2025 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.875,31 euros à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 19 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, date du commandement de payer ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 mars 2026, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT, représenté par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 3 868,24 € au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse. Il indique que si des paiements sont effectués, ils sont irréguliers. Il maintient l’intégralité de ses demandes.

En défense, M. [W] [E] [O], comparaissant en personne, reconnaît les sommes réclamées. Il indique régler tous les mois son loyer depuis trois mois. Il déclare commencer un travail en CDI et percevoir un salaire de 1.700 euros. Il ajoute que son épouse ne travaille pas et perçoit seulement des allocations familiales. Il sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, consistant dans le règlement d’échéances mensuelles de 130 euros.

Bien que régulièrement citée en étude, Mme [Z] [H] [E] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, l’enquêteur social a adressé un PV de carence, faute pour lui d’avoir pu joindre les locataires, les coordonnées transmises n’étant pas exactes.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 1er avril 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats de location conclus les 14 août 2024 et 27 septembre 2024 contiennent une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 4 avril 2025, pour la somme en principal de 1 955,03 €.

Il ressort du décompte actualisé produit par le bailleur et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été réglée dans les six semaines du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans ce délai.

Il convient dès lors de constater que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats sont acquis, que le contrat de bail et le contrat afférent au garage se trouvent donc résiliés de plein droit à compter du 16 mai 2025 et que les époux [E] [O] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

En vertu du V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT produit un décompte actualisé aux termes duquel Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] sont redevables de la somme de 3 868,24 €. Il convient de déduire de cette somme le montant de 141,73 euros correspondant au coût du commandement de payer qui, relevant des dépens, ne peut être réclamé au titre des loyers et charges.

M. [E] [O] ne conteste pas sa dette à l’égard du bailleur et Mme [E] [O], absente à l’audience, n’apporte par définition aucun élément permettant de remettre en cause ce décompte.

En conséquence, Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] seront condamnés à titre provisionnel à verser à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT la somme de 3.726,51 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, impayés au 28 février 2026, incluant l’échéance du mois de février 2026. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Compte tenu de la clause de solidarité prévue au bail et des dispositions légales prévues à l’article 220 du code civil, la condamnation sera prononcée solidairement entre eux.

— Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur la demande du bailleur ou du locataire, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, lors de l’audience, M. [E] [O] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, proposant le règlement d’échéances mensuelles de 130 euros, en sus du loyer courant. Il résulte du décompte produit que les locataires ont repris le paiement du loyer courant, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, M. [E] [O] apparaît être en capacité de régler sa dette locative dans le délai légal, ce dernier ayant retrouvé une stabilité financière avec un nouveau CDI.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder à Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] des délais de paiement selon les modalités prévues ci-après au dispositif, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, il convient de prévoir qu’en cas d’irrespect des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause résolutoire reprendra immédiatement son plein effet de sorte qu’il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Dans cette hypothèse, le solde de l’arriéré locatif restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, avec fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer courant et des charges, du jour de la résiliation jusqu’au jour de son départ effectif des lieux.

En revanche, en cas de respect par Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] de l’échéancier fixé pour le remboursement et de paiement régulier des loyers courants et des charges, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, ils seront également condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de location conclus les 14 août 2024 et 27 septembre 2024 entre l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT et Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O], portant sur un local à usage d’habitation et un garage, situés au [Adresse 3], à [Localité 1] sont réunies à la date du 16 mai 2025 ;

CONSTATONS que le bail d’habitation et le bail afférent au garage n° 8100.6054 se trouvent ainsi résiliés depuis cette date ;

CONSTATONS que Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] sont occupants sans droit ni titre depuis le 16 mai 2025 ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] à verser à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3 726,51 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 28 échéances de 130 euros chacune et d’une échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, et une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges sera due ;

AUTORISONS, dans une telle hypothèse, l’expulsion de Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O], avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNONS dans cette hypothèse Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] à payer à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Mme [Z] [H] [E] [O] et M. [W] [E] [O] à verser à l’EPIC HAUTE-SAVOIE HABITAT la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS