Grosse délivrée le Minute : 26/92

Expéditions le

JUGEMENT DU : 20 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01107 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4UR

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

CHAMBRE CIVILE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PNT DEVELOPPEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas BALLALOUD de la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.A.S.U. [Localité 1] PANAMA 4, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur BAILLY-SALINS, Président

GREFFIER : Madame CHANUT, Greffière

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort

Clôture prononcée le : 19 décembre 2025

Dépôt des dossiers à l’audience du : 19 décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 20 février 2026

Jugement mis à disposition au greffe le 20 Février 2026

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2019, Monsieur [J] [P] a donné à bail à la société ANNEXIS divers locaux sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 2]. Selon avenant en date du 26 août 2020, le bail commercial a été modifié, il a notamment autorisé la sous-location et étendu la location des locaux sis [Adresse 3] à l’intégralité du lot 18, du rez-de-chaussée et du 1er étage du lot 141, et du lot 186.

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2020, la société ANNEXIS a sous-loué, pour une durée allant du 1er octobre 2020 au 31 mai 2023, à Monsieur [X] [I] et Monsieur [E] [S], une partie des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer annuel de 43 200 euros. Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2022, et conformément aux stipulations du premier contrat de sous-location, la société [Localité 1] PANAMA 4 s’est substituée à Monsieur [X] [I] et Monsieur [E] [S], désormais garants solidaires, et le loyer annuel a été réévalué à 49 200 euros à compter du 1er octobre 2022.

Suivant procès-verbal de recherches infructueuses en date du 20 novembre 2023, Monsieur [J] [P] a donné congé sans offre de renouvellement moyennant indemnité d’éviction à la société ANNEXIS dont le bail a pris fin le 30 juin 2024.

Par acte authentique en date du 24 avril 2024, Monsieur [J] [P] a vendu lesdits locaux à la société PNT DEVELOPPEMENT.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2025, la société PNT DEVELOPPEMENT a fait assigner la société [Localité 1] PANAMA 4 devant le tribunal judiciaire d’Annecy aux fins principalement de la voir déclarer occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à ANNECY, d’ordonner son expulsion, et de la voir condamner à lui verser une indemnité d’occupation.

La société [Localité 1] PANAMA 4, citée à personne, n’ayant pas constitué avocat, le délibéré a été fixé au 20 février 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant assignation qui vaut conclusions, la société PNT DEVELOPPEMENT demande au tribunal de :

— Débouter la société [Localité 1] PANAMA 4 de toute demande au titre d’un droit au renouvellement ;

— Déclarer la société [Localité 1] PANAMA 4 occupante sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] ;

— Ordonner son expulsion sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 30 jours à compter du prononcé du jugement si besoin est avec le concours de la force publique ;

— Condamner la société [Localité 1] PANAMA 4 à verser à la société PNT DEVELOPPEMENT la somme de 4 783,33 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation ;

— Condamner la société [Localité 1] PANAMA 4 à verser à la société PNT DEVELOPPEMENT la somme de 8 000 euros au titre de l’article 71 du code de procédure civile ;

— Condamner la même aux entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La société PNT DEVELOPPEMENT, au visa des articles L. 145-31 alinéa 2 et L. 145-32 alinéa 2 du code de commerce, expose que ni Monsieur [J] [P], ni elle, n’ont été appelés à concourir à l’acte de sous-location ou à y agréer. Elle ajoute que les locaux forment un tout indivisible, ce qu’a reconnu la société ANNEXIS et la société LBN dans un autre bail de sous-location. Elle indique que, de ce fait, elle n’est pas tenue de renouveler le bail de la société [Localité 1] PANAMA 4 qui est occupante sans droit ni titre depuis l’expiration du bail principal accordé à la société ANNEXIS.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur l’absence de droit au renouvellement du contrat de sous-location :

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre. »

L’article L. 145-32 du code de commerce dispose « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l’acte, comme il est prévu à l’article L. 145-31.

A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. »

L’autorisation de sous-louer ne dispense pas le locataire d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte, que la sous-location ait été expressément ou tacitement autorisée. (Civ. 3e, 12 mars 1969, no 67-11.421)

Le locataire n’a pas de droit direct à l’encontre du propriétaire pour demander le renouvellement dès lors que celui-ci n’a pas été appelé à concourir à l’acte et que le locataire principal ne l’a jamais informé de cette sous-location. (Civ. 3e, 19 janv. 1968, no 66-11.986)

En l’espèce, aucune des pièces versées au dossier ne permet de démontrer que Monsieur [J] [P] est intervenu à l’acte de sous-location avant la vente des locaux à la société PNT DEVELOPPEMENT, ni qu’il en a été informé.

Dès lors, la société PNT DEVELOPPEMENT, venant aux droits de Monsieur [J] [P], selon acte de vente du 24 avril 2024, n’est pas tenue au renouvellement de la sous-location de la société [Localité 1] PANAMA 4.

II- Sur l’occupation sans droit ni titre :

En vertu de l’article L. 145-32 du code de commerce alinéa 2, à l’expiration du bail principal, le contrat de sous-location doit être renouvelé afin de pouvoir se poursuivre.

En l’espèce, le contrat de sous-location commerciale du 22 septembre 2022 stipule que « La présente convention a pris effet à compter du 1er octobre deux mil vingt pour se terminer le 31 mai 2023, date de fin du bail principal. Le bailleur, sauf motif légitime, s’engage à renouveler les présentes pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2024 malgré l’absence d’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux pendant trois ans à la date du renouvellement. ».

La société ANNEXIS, bailleresse principale, a été locataire des locaux jusqu’au 30 juin 2024 suivant congé sans offre de renouvellement en date du 20 novembre 2023.

De ce fait, le contrat de sous-location de la société [Localité 1] PANAMA 4 a cessé le 30 juin 2024 et devait, pour se poursuivre, faire l’objet d’un renouvellement.

Or, il a été démontré que la société [Localité 1] PANAMA 4 ne bénéficiait d’aucun droit au renouvellement de la sous-location.

Par conséquent, la société [Localité 1] PANAMA 4 est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024.

III – Sur l’expulsion de la société [Localité 1] PANAMA 4 :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

La société [Localité 1] PANAMA 4 est occupante sans droit ni titre depuis le 30 juin 2024.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner à la société [Localité 1] PANAMA 4 de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les trente jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société [Localité 1] PANAMA 4, la société PNT DEVELOPPEMENT sera autorisée à procéder à son expulsion ou à l’expulsion de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif.

Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande de condamnation sous astreinte, la société PNT DEVELOPPEMENT obtenant ainsi un titre exécutoire, présentant une nature suffisamment contraignante pour obtenir exécution de l’expulsion.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

IV- Sur l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré l’échéance du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

En l’espèce, le bail produit ne contient pas de clause particulière relative à l’indemnité d’occupation.

Le contrat de sous-location en date du 22 septembre 2022 stipule que le loyer sera d’un montant annuel de 49 200 euros à compter du 1er octobre 2022, soit 4 100 euros mensuel, tva en sus au taux en vigueur, et que ce loyer « variera directement dans la même proportion que le loyer principal et aux dates fixées pour la révision de ce loyer principal. Il est précisé que le loyer principal avait été stipulé révisable dans les conditions du statut des baux commerciaux. Néanmoins, de convention expresse, le loyer sera au moins indexé sur les variations annuelles du coût de la construction publié par l’INSEE (indice de base 3/T/2019 1746) la révision prévue ci-dessus devant s’appliquant elle tous les trois ans si elle venait à être plus importante que l’indexation annuelle sur les variations de l’indice national du coût de la construction. »

La société PNT DEVELOPPEMENT sollicite la condamnation de la société [Localité 1] PANAMA 4 à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer de sous-location, soit la somme mensuelle de 4 783,33 euros HT.

Aussi, la société [Localité 1] PANAMA 4 sera condamnée à payer à la société PNT DEVELOPPEMENT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 4 783,33 euros HT, jusqu’à libération effective des lieux.

V – Sur les demandes accessoires

A – Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société [Localité 1] PANAMA 4 qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens qui correspondent aux frais directement liés à la procédure judiciaire.

B – Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En l’espèce, la société PNT DEVELOPPEMENT sollicite la condamnation de la société [Localité 1] PANAMA 4 à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 71 du code de procédure civile.

L’article 71 du code de procédure civile dispose « Constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire. »

Cette demande résulte manifestement d’une erreur de plume de la part de la société PNT DEVELOPPEMENT souhaitant, tel qu’évoqué au sein de ses écritures, solliciter ce paiement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, concernant les frais irrépétibles.

Condamnée aux dépens, la société [Localité 1] PANAMA 4 sera tenue au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE que la société [Localité 1] PANAMA est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2] ;

CONDAMNE la société [Localité 1] PANAMA 4 à libérer les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les trente jours de la signification de la présente décision;

DIT qu’à défaut pour la société [Localité 1] PANAMA 4 d’avoir libéré les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les trente jours de la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédure civile d’exécution ;

DEBOUTE la société PNT DEVELOPPEMENT de sa demande d’astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter du prononcé du jugement ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuel, soit la somme de 4 783,33 euros HT mensuel, et CONDAMNE la société [Localité 1] PANAMA 4 à payer à la société PNT DEVELOPPEMENT cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la société [Localité 1] PANAMA 4 au paiement de la somme de 2 000 euros au profit de la société PNT DEVELOPPEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société [Localité 1] PANAMA 4 aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE VINGT FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,