Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 20 novembre 2025, n° 24/00374

TJ Arras 20 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Qualité à agir de la société civile immobilière
Le tribunal a confirmé que la société civile immobilière CD avait qualité à agir, étant la propriétaire de l'immeuble et ayant produit les documents nécessaires.
Accepté
Droit aux frais de procédure
Le tribunal a accordé la demande de frais de procédure, considérant que la société avait engagé des frais pour faire valoir ses droits.
Rejeté
Non-respect des formalités de validité du cautionnement
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que les cautions n'avaient pas apporté la preuve de la nullité de leur engagement.
Rejeté
Absence de preuve d'une procédure abusive
Le tribunal a rejeté cette demande, considérant que les défendeurs n'avaient pas prouvé l'existence d'une procédure abusive.

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 20 nov. 2025, n° 24/00374
Numéro(s) :	24/00374
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	4 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne-Sophie GABRIELEtienne PRUD'HOMME
Parties :	S.C.I. CD

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ARRAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

N° RG 24/00374 – N° Portalis DBZZ-W-B7I-E2JW

JUGEMENT 20 Novembre 2025

Minute:

S.C.I. CD

[L] [S], [E] [K] époux [S], [A] [S]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 06 Octobre 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Hélène CROSSE, adjointe administrative faisant fonction de greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. CD,

immatriculée au RCS d’ARRAS sous le n° 381 062 934

dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Etienne PRUD’HOMME, avocat au barreau d’ARRAS

Demandeur à l’injonction de payer, défendeur à l’opposition,

ET :

DEFENDEURS :

M. [L] [S]

né le 04 Décembre 1950,

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne-sophie GABRIEL, avocate au barreau d’ARRAS

M. [E] [K] époux [S]

né le 09 Juillet 1954 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Anne-sophie GABRIEL, avocate au barreau d’ARRAS

Défendeurs à l’injonction de payer, demandeurs à l’opposition,

M. [A] [S],

demeurant [Adresse 7]

non comparant

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé signé le 21 octobre 2020, la société civile immobilière CD, exerçant sous son nom commercial [U], donnait à bail à [A] [S] un logement d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] en contrepartie du paiement d’un loyer de 425 euros par mois et de charges mensuelles à hauteur de 75 euros. Le contrat de bail était également signé par [E] [S] née [K] et [L] [S], parents de [A] [S] et se déclarant cautions solidaires.

Ces derniers signaient également, le même jour, par acte sous seing privé unilatéral distinct, un engagement de se porter solidairement garant des loyers et charges dus par [A] [S], ainsi qu’un second document le 29 octobre 2020.

[A] [S] libérait les lieux le 05 juin 2022.

Par commandement de payer du 15 septembre 2022, la société civile immobilière CD mettait [A] [S] en demeure de régler les loyers entre mars et mai 2022 à hauteur de 1.275,00 euros, avec dénonciation à [E] [S] née [K] et [L] [S].

Par ordonnance d’injonction de payer du 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ARRAS enjoignait à [A] [S], [E] [S] née [K] et [L] [S] de payer solidiarement la somme de 1.275,00 euros au titre des loyers, ainsi que tous les frais liés à la procédure.

Cette ordonnance était signifiée à domicile à [A] [S] le 08 avril 2024 et le 09 avril 2024 à domicile pour [E] [S] née [K] et à personne à [L] [S].

Par courrier reçu au greffe du tribunal judiciaire d’ARRAS le 16 avril 2024, [L] [S] et [E] [S] née [K], représentés par Maître [H] [N], du barreau d’ARRAS, formaient opposition à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer, de sorte que les parties étaient convoquées par lettres recommandées à l’audience du 30 août 2024.

L’affaire faisait l’objet de multiples renvois au nom du contradictoire, la société civile immobilière CD ayant saisi Maître [R] [O], du barreau d’ARRAS, de la défense de ses intérêts pour être initialement retenue à l’audience du 06 juin 2025 avec mise en délibéré au 07 juillet 2025.

Toutefois, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ARRAS rouvrait les débats avec fixation à l’audience du 06 octobre 2025 à 09h00 aux motifs de l’absence de preuve du mandat entre la société civile immobilière CD et le cabinet [U].

Lors de cette audience, la société civile immobilière CD, représentée par Maître [R] [O], indique que la société civile immobilière CD exerce sous le nom commercial [U] et produit l’extrait KBIS ainsi que l’acte de propriété. Au titre de ses demandes, elle sollicite :

— la condamnation solidaire des défendeurs à payer la somme de 1.275,00 euros au titre des loyers impayés ;

— leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

Elle soutient qu’en tant que propriétaire de l’immeuble, [U] étant son nom commercial, elle a parfaitement qualité à agir, ayant la qualité d’ancienne bailleresse. Elle estime que les loyers sont dus par [A] [S].

Concernant l’engagement de caution d'[E] [S] née [K] et de [L] [S],il affirme que le cautionnement a été souscrit pour une durée indéterminée et qu’ils ne l’ont pas dénoncé à la première année d’échéance. Elle l’estime donc parfaitement valable.

[E] [S] née [K] et [L] [S], représentés par [H] [N], demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ARRAS de :

— déclarer irrecevables les demandes de la société civile immobilière CD, faute de qualité à agir,

— à titre subsidiaire, rejeter l’ensemble des demandes de la société civile immobilière CD à leur encontre ;

— à titre infiniment subsidiaire, condamner [A] [S] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— la condamner à leur payer la somme de 500,00 euros au titre de la procédure abusive ;

— la condamner à leur payer la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Au titre de l’irrecevabilité, elle indique que le contrat de bail fait mention de [B] [U] comme propriétaire du local d’habitation objet du contrat alors qu’il était fait mention D'[U] IMMOBILIER.

A titre subsidiaire, elle considère que le bail d’habitation a été résilié le 31 décembre 2021, invoquant un échange entre [B] [U] et eux et la régularisation d’un nouveau bail à compter du 02 janvier 2022, de sorte qu’ils ne se sont pas portés caution pour ce nouveau bail.

Enfin, elle invoque un moyen tiré de la nullité de cautionnement en invoquant le non-respect des dispositions de l’article 22-1 de la loi n°89-462 qui prévoit des exigences à titre de validité du cautionnement qui ne sont pas respectées dans les engagements de caution de [L] [S] et d'[E] [S] née [K].

L’affaire est mise en délibéré par jugement mis à disposition au greffe à la date du 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la qualité à agir de la société civile immobilière CD

L’article 31 du Code de procédure civile dispose que “l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

En l’espèce, si la lecture du bail désigne “[U] IMMOBILIER” comme propriétaire dans le contrat et dans l’ensemble des pages, il convient de constater qu’en bas de leur dernière page, il est mentionné la société civile immobilère CD, de sorte qu'[U] n’est qu’un nom commercial et non une personne morale.

Il est par ailleurs démontré que la société civile immobilière est bien propriétaire de l’immeuble litigieux, où se trouve l’appartement objet du contrat de bail.

Ainsi, la société civile immobilière CD a parfaitement qualité à agir.

II. Sur les demandes de la société civile immobilière CD

A l’encontre de [A] [S]

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.

En l’espèce, il est bien produit la preuve d’un contrat de bail entre la société civile immobilière CD et [A] [S], conclu le 21 octobre 2020, ce dernier ayant libéré les lieux le 05 juin 2022.

Dans les moyens de défense des époux [S], il est invoqué l’existence d’un nouveau contrat de bail, au 02 janvier 2022, avec résiliation du bail du 21 octobre 2020. Si ce fait est invoqué dans un échange de courriels entre [L] et [E] [S] et [B] [U], gérant de la société civile immobilière, il n’est pas rapporté la preuve d’un autre contrat signé, d’autant qu’aucune pièce ne rapporte la preuve du consentement de [A] [S] à une telle nouvelle convention.

Ainsi, le seul fondement est le contrat de bail du 21 octobre.

A l’encontre de [A] [S], la demanderesse produit, en plus du contrat de bail, un commandement de payer les loyers d’un montant de 1.275,00 euros avec un décompte au soutien de ce commandement.

En l’absence de contestation de [A] [S], il sera condamné à payer la somme de 1.275,00 euros à la société civile immobilière CD.

A l’encontre d'[E] [S] née [K] et de [L] [S]

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 énonce que “Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Le cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur s’étend également aux sommes correspondant aux aides versées au bailleur en application de l’article 24-2.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte et de la reproduction manuscrite de l’alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.”.

Si le moyen tiré de la résiliation du contrat initial ne peut prospérer, au regard des développements plus hauts sur l’absence de preuve d’un nouveau, il convient d’examiner, à titre infiniment subsidiaire, le moyen tiré de la nullité du cautionnement apporté par les défendeurs.

En effet, à l’examen des deux documents valant engagement de caution du 21 octobre 2020 et du 29 octobre 2020, il convient de constater que, d’une part, aucun de ces actes ne comporte la reproduction de l’alinéa relatif à la résiliation unilatérale de l’engagement de caution sans limite de durée ou à durée indéterminée et, d’autre part, il ne fait aucune mention des conditions de révision du montant du loyer.

Il est prévu, in fine, que ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement, de sorte qu’au regard des manquements relevés, il convient de prononcer la nullité de l’engagement de caution d'[E] [S] née [K] et de [L] [S] et, de ce fait, de rejeter l’ensemble des demandes formées à leur encontre par la demanderesse.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

L’article 1240 du Code civil énonce que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’existence d’une action en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que si elle constitue un acte de malice ou de mauvaise foi.

En l’espèce, les défendeurs représentés n’apportent aucun élément de nature à caractériser un abus dans l’instance dirigée à leur encontre par la société civile immobilière CD, ne procédant que par voie d’allégations.

Sur les demandes accessoires

Partie non comparante, [A] [S] sera condamné à payer la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En revanche, la demande formée par les époux [S] à l’encontre de la société civile immobilière CD sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

RECOIT l’opposition formée par [E] [S] née [K] et [L] [S] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer du 12 mars 2024 ;

MET à néant l’ordonnance d’injonction de payer du 12 mars 2024 ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité des demandes au titre de la qualité à agir,

CONDAMNE [A] [S] à payer à la société civile immobilière CD la somme de 1.275,00 euros au titre des loyers impayés ;

CONDAMNE [A] [S] à payer à la société civile immobilière CD la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la société civile immobilière CD de l’ensemble de ses demandes à l’encontre d'[E] [S] née [K] et [L] [S] ,

DEBOUTE [E] [S] née [K] et [L] [S] de leur demande au ttire de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE [A] [S] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire d’Arras, site Salengro, le 20 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE