TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

N° RG 25/00801 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-E7OW

JUGEMENT 14 Novembre 2025

Minute:

[P] [I]

C/

[Z] [G]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 19 Septembre 2025, sous la présidence de Jean-Charles MEDES, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie BOURGOIS, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [P] [I]

né le 06 octobre 1980 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Etienne PRUD’HOMME, avocat au barreau d’ARRAS

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [G]

né le 21 Décembre 1964 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

[P] [I] donnait à bail à [Z] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 8] par acte sous seing privé du 24 septembre 2024, pour un loyer mensuel de 400,00 euros avec une provision mensuelle sur charges de 31,97 euros.

Invoquant l’existence de loyers impayés, [P] [I] faisait signifier à [Z] [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice du 14 mars 2025 et réclamant, dans un délai de deux mois, le paiement de la somme de 2.026,22 euros au titre de loyers dus au 10 mars 2025. Cet acte était signifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 17 mars 2025.

Estimant que ce commandement est resté infructueux, [P] [I], par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025 signifié à étude, faisait assigner [Z] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire d’ARRAS aux fins de faire statuer sur les demandes suivantes :

— constater la résiliation du contrat de bail du 24 septembre 2024 ou, à défaut, en prononcer la résiliation ;

— condamner [Z] [G] à payer la somme de 2.488,22 euros au titre des loyers impayés avec intérêts à compter de l’assignation ;

— ordonner son expulsion des lieux loués et ainsi que tous occupants de son chef ;

— le condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des lieux ;

— le condamner au paiement de la somme de 900,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] le 16 juin 2025.

Le diagnostic social et financier est parvenu le 04 septembre 2025 : [Z] [G] déclarait recevoir percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 2.200,00 euros et des charges d’un montant de 740,00 euros. Il reconnaît la dette locative et l’explique par l’achat imprévu d’un véhicule et par des saisies sur salaire au titre d’une dette fiscale.

L’affaire a été appelée à la première audience du 19 septembre 2025, où elle a été retenue.

[P] [I], représenté par Maître Etienne PRUD’HOMME, du barreau d’ARRAS, actualise sa dette locative à un montant de 4.213,19 euros au 1er septembre 2025. Elle ne se positionne pas sur d’éventuels délais de paiement et une suspension des effets de la clause résolutoire.

[Z] [G] comparaît en personne. Il confirme les éléments relatés dans le diagnostic social et financier et maintient sa proposition de délais de paiement avec le versement, en plus du loyer courant, d’une somme de 270,00 euros. Il souhaite être maintenu dans les lieux.

L’affaire été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par jugement mis à disposition au greffe.

Le 29 octobre 2025, sur autorisation du magistrat, Maitre Etienne PRUD’HOMME adresse un décompte actualisé au 20 octobre 2025 d’un montant de 3.536,02 euros, sans déduction des frais.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RESOLUTION JUDICIAIRE ET EN EXPULSION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 9] par voie électronique enregistrée le 16 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 de sorte que l’action est recevable.

Par ailleurs, s’il ne s’agit pas d’une obligation pour les bailleurs personnes physiques, le commandement de payer du 14 mars 2025 a bien été notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mars 2025.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 1224 du Code civil énonce que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

En l’espèce, malgré l’absence de preuve du processus de fiabilité et d’authentification de la signature électronique, la présence de [Z] [G] à l’audience ne contestant pas l’existence du contrat, le bail conclu le 24 septembre 2024 entre [P] [I] et [Z] [G] contient une clause résolutoire qui stipule que “en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre du loyer ou des charges récupérables et six semaines après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet (…), la présente location est résiliée de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé»

Conformément aux dispositions légales et contractuelles, le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2025 à [Z] [G] pour des loyers échus d’un montant de 2.026,22 euros au 14 mars 2025 sans que la situation ne soit pleinement régularisée dans le délai imparti de six semaines, de sorte que la clause résolutoire a acquis ses effets au 26 avril 2025.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En l’espèce, [P] [I] produit un décompte actualisé démontrant que [Z] [G] lui doit, au 20 octobre 2025, la somme de 3.536,02 euros. Toutefois, à l’examen de ce décompte, il est relevé que n’ont été décomptés ni le commandement de payer du 18 mars 2025 d’un montant de 150,15 euros ni l’assignation du 13 juin 2025, correspondant à la somme de 209,91 euros, devant être incluses les dépens.

[Z] [G], ne contestant pas l’impayé de loyers à l’audience, doit donc être condamné à la somme de 3175,96 euros à [P] [I].

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) ».

En l’espèce, [Z] [G] sollicite le bénéfice de délais de paiement par le paiement de mensualités de 270,00 euros par mois en plus du loyer courant.

Le bailleur n’a pas donné mandat à leur conseil pour se positionner sur une telle demande.

S’il ne justifie pas de sa situation financière à l’audience, il est démontré, par le décompte actualisé produit par le demandeur, qu’il a réalisé deux versements de 800,00 euros en septembre et en octobre 2025, de sorte que le paiement des loyers courants a repris et qu’il démontre une volonté de résorber la dette.

Ainsi, [Z] [G] sera autorisé à régler sa créance en 11 mensualités de 270,00 euros et une douzième constituée du reliquat.

De ce fait, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Le présent jugement prévoit que tout nouveau défaut de paiement des loyers et charges courants ou toute défaillance dans le respect des modalités des délais de paiement entraînera la condamnation de [Z] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. [Z] [G] a également été averti que tout manquement aux modalités de délais de paiement entraînerait la reprise des effets de la clause résolutoire et notamment l’expulsion.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Si la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sera rejetée, [Z] [G] sera condamné au paiement de l’intégralité des dépens de la présente instance, comprenant notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

L’exécution provisoire du présent jugement sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Arras, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 septembre 2024 entre [P] [I] d’une part, et [Z] [G], d’autre part, concernant l’immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 avril 2025;

CONDAMNE [Z] [G] à verser à [P] [I] la somme de 3.175,96 euros (décompte arrêté au 20 octobre 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

AUTORISE [Z] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 11 mensualités de 270,00 euros chacune et une 12ème mensualité qui soldera la dette en principal ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [Z] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [P] [I] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que pour les meubles, les dispositions des articles L433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution seront appliquées ;

* que [Z] [G] soit condamné à verser à [P] [I], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et qui sera fixée à un montant de 431,97 euros ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [G] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement, frais et dépens compris ;

DIT que le présent jugement sera notifié par les soins du greffe à Monsieur le Préfet du Pas-de-[Localité 9].

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par le greffier.

Le greffier, Le juge,