Tribunal Judiciaire d'Arras, 2e chambre civile, 18 mai 2026, n° 25/01311

TJ Arras 18 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Arras, 2e ch. civ., 18 mai 2026, n° 25/01311
Numéro(s) :	25/01311
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	7 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Théodora BUCUR
Parties :	Société SA D' HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/01311 – N° Portalis DBZZ-W-B7J-FCJN

JUGEMENT 18 Mai 2026

Minute:

Société SA D’HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT

[F] [H]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l’audience publique du 09 Mars 2026, sous la présidence de M^me Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Aurélie GROLL, Greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 18 Mai 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SA D’HLM SOCIETE IMMOBILIERE GRAND HAINAUT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Théodora BUCUR, avocate au barreau de DOUAI

ET :

DEFENDEUR :

Mme [F] [H]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Comparante

RAPPEL DES FAITS

Par l’effet d’un bail verbal, la SA d’HLM SIGH a loué à Mme [F] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM SIGH a fait signifier un commandement de payer l’arriéré locatif.

Elle a ensuite fait assigner Mme [F] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2025 en vue de prononcer la résiliation du bail et d’ordonner son expulsion des lieux. Par avenir d’audience délivré le 20 février 2026, SIGH a fait convoquer sa locataire devant le même juge en modifiant la date de l’audience.

Par décision du 27 novembre 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Pas-de-[Localité 5] a déclaré recevable la demande de Mme [F] [H] à bénéficier de la procédure de surendettement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mars 2026.

A cette audience, la SA d’HLM SIGH – représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de prononcer la résiliation du bail d’habitation ; d’ordonner l’expulsion de Mme [F] [H] ; de la condamner au paiement d’une somme actualisée de 5.034,89 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours, et de la condamner enfin aux entiers dépens, ainsi qu’à la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA d’HLM SIGH est opposée à l’octroi d’office de délais de paiement, en l’absence de reprise des versements du loyer courant. Elle fait valoir que le montant actuel du loyer s’élève à 597,07 euros.

Mme [F] [H] comparaît en personne et reconnaît l’existence d’un bail verbal entre les parties depuis 2018, mais reconnaît un loyer d’un montant de 590 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] par la voie électronique le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM SIGH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’existence d’un bail verbal :

Il ressort des termes de l’article 1715 du code civil que « Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données. Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail. »

En application de ces dispositions, la preuve d’un bail verbal suppose de démontrer l’exercice des droits et des obligations découlant du bail, à savoir notamment l’occupation du bien par le preneur et le paiement d’un loyer.

En l’espèce, Mme [F] [H] reconnaît l’occupation des lieux au titre d’un bail conclu avec la SIGH en 2018. Néanmoins, en l’absence d’autre élément de preuve concernant le montant du loyer initial, et de clause d’indexation dudit loyer, il convient de retenir la somme de 590 euros reconnue par la locataire.

Dès lors l’existence d’un bail verbal entre les parties est établie par les pièces versées aux débats.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Le décompte produit en l’espèce par la SA d’HLM SIGH révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 5.417,85 euros au 2 mars 2026.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA d’HLM SIGH, arrêté à la date du 2 mars 2026, que la dette locative s’élève à la somme de 5.417,85 euros, après déduction des frais de poursuite.

Cependant, compte tenu du montant du loyer retenu, soit 590 euros, il convient de déduire de ce décompte les sommes en surplus et non justifiées, soit un total de 1.335,97 euros.

Mme [F] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4.081,88 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.582,80 euros à compter du commandement de payer (4 septembre 2025) et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Par ailleurs, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

En l’absence du défendeur à l’audience et de reprise des paiements du loyer courant, il n’y a pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1228 du code civil pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier, des débats de l’audience et des pièces versées au dossier que la locataire vit seul avec un enfant à charge. Elle indique avoir démissionné de son emploi pour des problèmes d’épuisement professionnel, de sorte qu’elle n’a perçu aucune indemnité de chômage. Elle a débuté un nouvel emploi en février mais ne connaît pas encore le montant de ses revenus.

Par ailleurs, elle fait l’objet d’une procédure de surendettement, ayant été déclarée recevable par décision de la commission de surendettement du 27 novembre 2025.

Cependant, Mme [F] [H] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, le dernier versement datant du 5 février 2026 pour un montant de 100 euros, bien inférieur au loyer de 590 euros. Le dernier règlement intégral du loyer remonte au 5 novembre 2025. En outre, Mme [F] [H] n’est pas en mesure de préciser le montant de ses ressources, ne permettant pas de connaître ses capacités à apurer la dette locative dans un délai raisonnable.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [F] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM SIGH, Mme [F] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail verbal conclu entre la SA d’HLM SIGH et Mme [F] [H] relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SA d’HLM SIGH pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [F] [H] à verser à la SA d’HLM SIGH la somme de 4.081,88 euros (selon décompte arrêté au 2 mars 2026), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.582,80 euros à compter du 4 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [F] [H] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Mme [F] [H] à verser à la SA d’HLM SIGH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [F] [H] à verser à la SA d’HLM SIA [W] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 18 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,