TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Ilanit SAGAND-NAHUM

M^e Anne-Claire LAGARDE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04736 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72P6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 mai 2026

DEMANDERESSE

La S.C.I. L’APPART, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ilanit SAGAND-NAHUM du CABINET SAGAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1021

DÉFENDERESSE

Madame [E] [C]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Anne-Claire LAGARDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0463

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04736 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72P6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 août 2008 à effet au 15 août 2008, la S.C.I. SAGEMA a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [C] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.400 €, outre une provision sur charges mensuelle de 100 €.

Mme [E] [C] a quitté les lieux le 20 décembre 2024.

Se plaignant de dégradations locatives, la S.C.I. L’APPART a, par acte de commissaire de justice du 2 avril 2025, assigné Mme [E] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Initialement appelée à l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience du 26 février 2026, la S.C.I. L’APPART, représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter Mme [E] [C] de ses demandes reconventionnelles,

— à titre principal :

*condamner Mme [E] [C] à payer le préjudice matériel subi correspondant au montant des réparations et frais de remise en état des dégradations à hauteur de 37.809 €,

*condamner Mme [E] [C] à payer à la S.C.I. L’APPART la somme de 17.988 € au titre du préjudice de jouissance en raison de la perte de revenus locatifs pendant 6 mois,

— à titre subsidiaire, si le juge prononçait un préjudice de jouissance à l’égard de Mme [E] [C] : le réduire à de plus justes proportions et, en l’occurrence, à la somme de 3.333,08 €,

— condamner Mme [E] [C] à payer à la S.C.I. L’APPART la somme de 3.000 € au titre des dépens de l’instance.

Mme [E] [C], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— à titre principal : débouter la S.C.I. L’APPART de ses demandes,

— à titre subsidiaire : ordonner que la somme due par Mme [E] [C] au titre de la remise en état du logement après démontages des installations qu’elle a réalisées ne saurait être supérieure à la somme de 950 €,

— en toute hypothèse, à titre reconventionnel :

*condamner la S.C.I. L’APPART à verser à Mme [E] [C] la somme de 20.359,44 € au titre de son préjudice de jouissance sur la période d’août 2009 à décembre 2024,

*condamner la S.C.I. L’APPART à verser à Mme [E] [C] la somme de 7.171,71 € au titre du trop-perçu de loyers,

*ordonner la restitution du dépôt de garantie,

*condamner la S.C.I. L’APPART à verser à Mme [E] [C] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*prononcer l’exécution provisoire de droit pour toutes condamnations prononcées à l’égard de la S.C.I. L’APPART et écarter l’exécution provisoire de droit pour toutes éventuelles condamnations prononcées à l’encontre de Mme [E] [C].

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la recevabilité de l’action de la S.C.I. L’APPART pour intérêt à agir

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut d’intérêt (…).

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, Mme [E] [C] remet en question l’intérêt à agir de la S.C.I. L’APPART car elle s’interroge sur l’identité du réel propriétaire du logement entre elle et la société EFI – ELYSEES FINANCES IMMOBILIERS.

Or, la S.C.I. L’APPART rapporte la preuve que la S.C.I SAGEMA, bailleresse, a changé de dénomination sociale pour « L’APPART » lors de l’assemblée générale extraordinaire du 22 décembre 2010, et que la société EFI – ELYSEES FINANCES IMMOBILIERS n’est qu’un mandataire en charge de la gestion du bien, tel que cela ressort du nouveau RIB versé aux débats par Mme [E] [C] elle-même.

L’action de la S.C.I. L’APPART sera déclarée recevable.

II) Sur les demandes de dommages-intérêts au titre des réparations locatives

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’État.

A) Sur le préjudice matériel

L’état des lieux d’entrée du 14 août 2008 fait état d’un « bon état » de l’ensemble des pièces et équipements du logement, sans aucune autre précision.

L’état des lieux de sortie dressé par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 décembre 2024 fait état des éléments suivants :

— entrée : parquet présentant des rayures, vitrification usagée, peinture défraîchie, marques jaunes d’un dégât des eaux, un convecteur qui ne fonctionne pas,

— WC indépendants : peinture défraîchie, quatre carreaux au sol fissurés, marques d’un dégât des eaux au plafond, élément de plinthe décollé,

— séjour – salle à manger côté rue : parquet avec quelques marques brunes, revêtements murs et peinture plafond défraîchis, quelques éclats sur moulures, trous de chevilles non rebouchés, trappe avec bois gonflé, persiennes rouillées, une prise électrique manquante, convecteurs électriques ne fonctionnent pas, porte condamnée par un coffrage bois réalisé dans l’angle de la pièce,

— chambre attenante : six trous de cheville non rebouchés, trou derrière le lit, papier-peint défraîchi, installation non démontée d’un lit sur rails avec sommier en hauteur, présence d’un placard avec portes Kazed, marques blanches d’humidité sur le parquet à l’intérieur du placard, fils au niveau d’une prise électrique non protégés, interrupteur cassé, terrasse extérieure non entretenue (marques brunes et de mousse, plinthes carrelées décollées, mur séparatif avec peinture fortement écaillée), marches de l’escalier usagées, garde-corps avec un jeu,

— cuisine en sous-sol : forte odeur d’animaux, marques d’eau sur murs, plafond avec trou en angle, peinture en mauvais état, présence d’un placard bois, cuve décollée, portes disjointes et entourage brûlé du meuble évier, plaque électrique encrassée, installation électrique sauvage,

— WC : peinture fortement dégradée,

— douche : carrelage fissuré, joint en mauvais état, bouche d’aération manquante, deux trous au niveau de la cloison,

— chambre attenante côté rue : carrelage à nettoyer, revêtement mural déchiré, deux spots ne fonctionnent pas, installation de trois coffres de sécurité, aménagement d’un placard, poignée d’une fenêtre cassée, persiennes condamnées fermant au moyen d’un câble, verre securit installé sur une fenêtre à gauche, éléments de goulotte électrique manquants.

La S.C.I. L’APPART considère que les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie vont au-delà de l’usure normale du bien et qu’elles sont directement imputables à un manque d’entretien de la part de Mme [E] [C]. Elle verse aux débats trois devis et deux factures et estime que le coût des travaux de remise en état devant être mis à la charge de Mme [E] [C] s’élève à la somme de 37.809 €, soit 70 % du devis de 54.013,20 € de la société STG daté du 28 décembre 2024.

Or, d’une part, la S.C.I. L’APPART ne procède à aucune analyse précise, désordre par désordre, du procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie. Elle se contente de le verser aux débats et de considérer que l’intégralité des désordres constatés est imputable à Mme [E] [C] et relève de réparations locatives. D’autre part, les devis et factures produits par la S.C.I. L’APPART correspondent à une rénovation totale de l’appartement et ne sont pas conformes aux éléments relevés dans l’état des lieux de sortie.

Il convient avant tout de rappeler que Mme [E] [C] a occupé le bien pendant 16 années et que ce dernier ne peut être restitué dans un état parfaitement similaire à celui lors de l’entrée des lieux. L’usure normale du bien doit nécessairement être prise en compte et certains désordres ne peuvent être imputables à Mme [E] [C] tels que l’usure du parquet, les revêtements muraux défraîchis, les fissures sur les carreaux, la rouille des persiennes, les quelques éclats sur les moulures ou encore les décollements de plinthes.

S’agissant des traces des dégâts des eaux, il ressort des débats que le bien a fait l’objet de dégâts des eaux successifs entre 2009 et 2023. Mme [E] [C] rapporte la preuve qu’elle a déclaré ces sinistres auprès de son assureur mais également auprès de son bailleur qu’elle a interpellé pour procéder aux réparations nécessaires. Elle rapporte également la preuve qu’elle n’a perçu aucune indemnité de la part de son assureur (attestation AXA en date du 18 février 2026). La preuve n’est pas rapportée par la S.C.I. L’APPART que les dégâts des eaux seraient imputables à Mme [E] [C]. La remise en état des murs, sols et plafonds présentant des traces de dégâts des eaux ne doit donc pas peser sur Mme [E] [C].

Par ailleurs, certaines réparations, dépassant l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives, sont à la charge du bailleur. Il en va ainsi du renforcement de l’escalier, du remplacement des convecteurs qui ne fonctionnent pas ou encore du remplacement des fenêtres.

Les réparations locatives pouvant rester à la charge de Mme [E] [C] sont les suivantes :

— le rebouchage des trous de cheville et du trou derrière le lit : 230 € (selon le rapport d’expertise de la protection juridique de Mme [E] [C] en date du 3 avril 2025),

— le nettoyage de la terrasse extérieure (mousse) : 200 € (selon rapport d’expertise),

— la réparation du meuble évier : 275 € (100 € + 175 €) (selon rapport d’expertise),

— le nettoyage des plaques électriques : 100 € (selon rapport d’expertise),

— la remise en état de l’installation électrique sauvage : 200 € (selon rapport d’expertise),

— la réfection du joint dans la douche : 100 € (montant fixé par le juge),

— le remplacement de la bouche d’aération manquante dans la douche : 50 € (montant fixé par le juge),

— le nettoyage du carrelage dans la chambre : 100 € (selon rapport d’expertise),

— le remplacement des spots ne fonctionnant pas : 90 € (selon rapport d’expertise),

— la réparation de la poignée de la fenêtre de la chambre : 150 € (selon rapport d’expertise),

— la réparation de la prise électrique et de l’interrupteur et le remplacement des éléments de goulottes manquants : 200 € (selon rapport d’expertise),

— la remise en état du trou en angle dans la cuisine : 230 € (selon rapport d’expertise),

soit un total de 1.925 €.

Par ailleurs, Mme [E] [C] a installé des éléments dans différentes pièces de l’appartement (coffrage en bois, lit sur rails, coffres forts) sans en informer sa bailleresse. Mme [E] [C] aurait dû les retirer à sa sortie et le coût de leur enlèvement doit être laissé à sa charge. Aucun des devis et factures versés aux débats par la S.C.I. L’APPART ne permet de chiffrer précisément la dépose de ces trois éléments. Selon le rapport d’expertise de la protection juridique de Mme [E] [C] en date du 3 avril 2025, le retrait des trois installations est évalué à la somme totale de 950 € (150 € pour le retrait du coffrage en bois + 500 € pour le retrait du lit et la remise en état du placard + 300 € pour le retrait des coffres forts). Ce montant sera retenu.

Finalement, une somme totale de 2.875 € peut être mise à la charge de Mme [E] [C] au titre des réparations locatives. Les autres travaux sollicités par la S.C.I. L’APPART dépassent l’entretien courant des bien et équipements et correspondent à une remise à neuf de l’appartement qui ne saurait être mise à la charge de Mme [E] [C].

Il ressort des débats que le dépôt de garantie de 2.400 € n’a pas été restitué à Mme [E] [C]. Après déduction de ce dépôt de garantie, Mme [E] [C] doit donc être condamnée à verser à la S.C.I. L’APPART la somme de 475 € au titre des réparations locatives (2.875 € – 2.400 €).

B) Sur le préjudice de jouissance

La S.C.I. L’APPART expose qu’elle subit une perte de revenus locatifs depuis le 20 décembre 2024 en raison de son impossibilité de remettre le bien en location à cause des dégradations et des travaux nécessaires à sa remise en état.

Or, comme démontré ci-dessus, la remise à neuf de l’appartement ne saurait être mise à la charge de la locataire et les réparations locatives qui se sont avérées justifiées ne correspondent pas aux travaux commandés par la S.C.I. L’APPART.

Par ailleurs, la S.C.I. L’APPART ne justifie pas de la durée des travaux qu’elle évalue arbitrairement à « six mois minimum ».

La S.C.I. L’APPART sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

III) Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (…)

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; (…)

En l’espèce, Mme [E] [C] considère que sa bailleresse lui a loué un logement indécent en raison des dégâts des eaux à répétition qui l’ont touché entre 2009 et 2024. Elle considère qu’après prescription, elle doit être indemnisée du préjudice de jouissance qu’elle a subi entre le 24 novembre 2022 et le 20 décembre 2024 et que celui-ci se caractérise par le fait qu’elle ait vécu dans un appartement dont le parquet était moisi, dont les murs étaient imbibés d’eau, dont le mobilier a été dégradé et où proliférait la moisissure. Elle ajoute que la S.C.I. L’APPART a toujours ignoré ses alertes et n’a jamais fait réparer les fuites et que, les quelques fois où elle a fait intervenir un ouvrier, les travaux n’étaient jamais finis.

Or, si l’existence des dégâts des eaux n’est pas contestée et si Mme [E] [C] rapporte la preuve qu’elle a déclaré les sinistres successifs à son assureur et à sa bailleresse, les autres allégations de Mme [E] [C], concernant l’inaction de la bailleresse et la nature du préjudice de jouissance subi, ne sont pas justifiées. À l’exception des désordres esthétiques qu’ont causé les dégâts des eaux sur les murs, sols et plafonds constatés dans l’état des lieux de sortie, et dont les réparations vont in fine être laissées à la charge de la bailleresse, les causes des sinistres ainsi que les interventions de la bailleresse restent inconnues.

Mme [E] [C] sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance.

IV) Sur la demande reconventionnelle de restitution du trop-perçu de loyers

Mme [E] [C] conteste les révisions de loyer intervenues depuis le 4 novembre 2011.

A) Sur les révisions de loyer antérieures au 2 avril 2022

Aux termes de l’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, l’assignation datant du 2 avril 2025, les demandes de Mme [E] [C] relatives aux révisions de loyer antérieures au 2 avril 2022 sont prescrites donc irrecevables.

B) Sur les révisions de loyer postérieures au 2 avril 2022

L’article 17-1, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

En l’espèce, la seule révision de loyer portant sur une demande de Mme [E] [C] non prescrite est intervenue le 7 août 2024.

Mme [E] [C] conteste cette révision. Or, le bail prévoit la révision annuelle du loyer (article IV des conditions générales) ; cette révision est intervenue à la date d’anniversaire du bail (7 août 2024) ; et la bailleresse a manifesté sa volonté de procéder à cette révision puisqu’elle figure sur la quittance de loyer d’août 2024. Mme [E] [C] en a nécessairement eu connaissance puisqu’elle a réglé le loyer révisé dès le 13 août 2024 sans difficulté.

Mme [E] [C] sera déboutée de sa demande de remboursement du trop-perçu de loyers relative à la révision de loyer du 7 août 2024.

V) Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens seront laissés à la charge de la S.C.I. L’APPART et chaque partie conservera ses propres frais irrépétibles.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.C.I. L’APPART ayant intérêt à agir,

CONDAMNE Mme [E] [C] à verser à la S.C.I. L’APPART la somme de 475 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

DÉBOUTE la S.C.I. L’APPART de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance (perte de revenus locatifs),

DÉBOUTE Mme [E] [C] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance,

DÉCLARE irrecevables comme prescrites les demandes de Mme [E] [C] relatives aux révisions de loyer antérieures au 2 avril 2022,

DÉBOUTE Mme [E] [C] de sa demande de remboursement du trop-perçu de loyers relative à la révision de loyer du 7 août 2024,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE la S.C.I. L’APPART aux dépens,

DÉBOUTE la S.C.I. L’APPART de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Mme [E] [C] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection