TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Hela KACEM

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [M] [J]

[E] [J]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JOW

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 avril 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEURS

Madame [M] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [E] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection

assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 avril 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Décision du 03 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/10417 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JOW

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2020, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [J] et M. [E] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 434,63 euros.

Par actes de commissaire de justice du 12 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 366,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [J] et M. [E] [J] le 11 juillet 2024.

Par assignations du 7 novembre 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [J] et M. [E] [J], statuer sur le sort de meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  1 280,98 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 24 janvier 2025, la SA ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 janvier 2025, s’élève désormais à 2131,51 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus. La SA ELOGIE-SIEMP considère qu’au regard du justificatif de paiement de 600 euros présenté par les locataires, il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle déclare accepter l’octroi de délai de paiement s’ils sont raisonnables.

La SA ELOGIE-SIEMP expose que les derniers paiements dataient du 18 novembre 2024. Elle précise que les règlements postérieurs au 20 janvier 2025 n’apparaissent pas sur le décompte.

Mme [M] [J] et M. [E] [J], qui comparaissent à l’audience, reconnaissent le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 600 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Mme [M] [J] et M. [E] [J] exposent qu’un règlement de 600 euros a été effectué le 22 janvier 2025 et montrent le justificatif sur leur téléphone. Mme [M] [J] indique qu’elle a repris le travail depuis le 02 janvier 2025 et précise qu’elle est vendeuse en CDI et qu’elle perçoit un salaire d’environ 1 400 euros par mois. M. [E] [J] déclare qu’il a signé un CDI avec la poste le 21 octobre 2024 et qu’il perçoit un salaire mensuel de 1 500 euros. Ils soulignent que l’assistante sociale a proposé de déposer un dossier FSL et que le montant du loyer et de l’échéance de l’apurement de la dette ne seront pas payés en même temps.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [J] et M. [E] [J] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1366,16 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 septembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard au justificatif présenté par les locataires, prouvant le versement au bailleur de la somme de 600 euros, le 22 janvier 2025, et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [M] [J] et M. [E] [J] perçoivent des revenus mensuels d’environ 3 000 euros, leur permettant raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 260 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2025, Mme [M] [J] et M. [E] [J] lui devaient la somme de 2 131,51 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [M] [J] et M. [E] [J] justifiant à l’audience du versement au bailleur de la somme de 600 euros, le 22 janvier 2025, ils seront solidairement condamnés à payer la somme de 1 531.51 euros au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 1 366,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [M] [J] et M. [E] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 594.51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [J] et M. [E] [J], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 décembre 2020 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [M] [J] et M. [E] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] ([Adresse 5]) est résilié depuis le 13 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [J] et M. [E] [J] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 1 531.51 euros (mille cinq cent trente et un euros et cinquante et un centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2024 sur la somme de 1 366,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [M] [J] et M. [E] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 260 euros (deux cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [J] et M. [E] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 septembre 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [J] et M. [E] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [M] [J] et M. [E] [J] seront solidairement condamnés à verser à SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [J] et M. [E] [J] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [M] [J] et M. [E] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 12 juillet 2024 et celui des assignations du 7 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge