Jugement N° : 25/00135

du 24 Novembre 2025

N° RG 25/00244 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CDGU

Nature de l’affaire :

50D2E

______________________

AFFAIRE :

M. [Y] [E]

C/

M. [W] [P]

Mme [F] [R]

CCC :

M^e Matthieu JOANNY

M^e Laurent LAFON

Copie :

Dossier

COUR D’APPEL DE [Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

[Adresse 4]

[Localité 1]

— --

L’an deux mil vingt cinq, le vingt quatre Novembre

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [E]

né le 30 Mars 1971 à [Localité 19]

de nationalité Française

Servant

[Localité 3]

représenté par M^e Laurent LAFON, avocat au barreau d’AURILLAC

DEFENDEURS

Monsieur [W] [P]

né le 24 Novembre 1984 à [Localité 10]

de nationalité Française

Profession : Couvreur

[Adresse 9]

[Localité 2]

Madame [F] [R]

née le 27 Septembre 1986 à [Localité 17]

de nationalité Française

Profession : Auxiliaire de vie

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentés par M^e Matthieu JOANNY, avocat au barreau d’AURILLAC

—

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENTE :

Madame Nathalie [Localité 13],

Vice-Pésidente statuant à Juge Unique

GREFFIERE :

Madame [F] COURSIMAULT, ayant assisté aux plaidoiries et présente lors du prononcé du jugement.

DÉBATS : À l’audience publique du 13 OCTOBRE 2025

DÉLIBÉRÉ : Au 24 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié dressé par Me [V] le 24 septembre 2022, Monsieur [Y] [E] a acquis en pleine propriété de Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] une maison d’habitation et un terrain attenant sis [Adresse 11] [Localité 12] [Adresse 18], cadastrés section C n°[Cadastre 6] et [Cadastre 7] moyennant le prix de 108.000€.

En suite de la vente, constatant la présence de différents matériaux amiantés ensevelis dans le terrain de son enclos, suivant acte délivré le 3 juillet 2023, Monsieur [Y] [E] a fait assigner Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] devant le Tribunal judiciaire d’Aurillac sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil, afin de les voir condamner à lui payer les sommes de 46.584 € (dépollution des sols), 336 € (rapport [T]) et 3588,82€ (poutres et plancher) soit 50.508,82 € ; 10.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi, de 3600 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Une ordonnance de radiation a été rendue le 27 novembre 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 avril 2025, Monsieur [Y] [E] demande de les condamner à lui payer les sommes de 46.584 € (dépollution des sols), outre indexation de cette somme sur l’indice BT01 tel qu’il existait le 22 décembre 2022, date du devis, et celui en vigueur le jour du jugement à intervenir ; 336 € (rapport [T]) ; 3588,82 € (poutres et plancher), outre indexation de cette somme sur l’indice BT01 tel qu’il existait le 28 février 2023, date du devis, et celui en vigueur le jour du jugement à intervenir ; 1.481 € 28 (enlèvement des déchets déjà intervenu) ; 5.000 € pour l’enlèvement des déchets à venir ; 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ; 3.600 € au regard de 1'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 juin 2025, Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] demandent au tribunal judiciaire, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de débouter Monsieur [Y] [E] de ses demandes ; à titre reconventionnel, condamner Monsieur [Y] [E] à leur payer et porter la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Matthieu JOANNY.

Il est expressément fait référence, en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions des conseils des parties quant aux moyens soulevés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 juin 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 13 octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés

Selon l’article 1641 du code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose l’existence d’un défaut caché de la chose vendue, antérieur à la vente, qui rend la chose impropre à son usage ou en diminue l’usage.

En l’espèce, l’acheteur se prévaut de deux vices cachés, la présence d’amiante dans le terrain ainsi que le fait que le plancher serait affaissé. Est églement évoqué le fait que la cheminée n’est pas gainée sur sa totalité mais seulement sur 3 mètres sur 11. Toutefois, l’acheteur n’en titre aucune conséquence juridique de sorte que ce moyen ne saurait être examiné.

Il ressort de l’attestation de Monsieur [A], agent immobilier, que « les vendeurs l’avait informé de la présence de trois plaques d’amiante apposées contre le poulailler, ce qui a été confirmé par le diagnostic amiante obligatoire pour la vente de la maison. Il a pu par la suite constater que de multiples matériaux contenant de l’aimante ont été enfouis dans le sol du jardin, ce qui n’a pas été évoqué par les vendeurs, notamment dans l’atelier, près du poulailler ou encore dans le sol de l’ancien potager. Il a pu également constater les innombrables déchets de toutes sortes qui jonchent l’espace après le mur de séparation du voisin, ou carrément dissimulés dans le mur entre les pierres, avec là-encore, des matériaux contenant de l’amiante », ce qui est corroboré par les photographies produites aux débats. D’autre part, il ressort du procès-verbal de constat de Me [C] [Z], commissaire de justice, dressé le 2 novembre 2022, que (…) « Un peu plus loin direction sud de la parcelle n°[Cadastre 7], le terrain forme une nouvelle butte au-devant de l’appentis. Dans cette zone qui représente environ 25 m2, en grattant le sol en surface je découvre une multitude de débris, plus ou moins gros, de plaques fibrociment, et de débris en plastique. Je fais les mêmes constatations au niveau de la bande de terrain qui longe l’ancien mur de la grange limite ouest de la parcelle n°[Cadastre 7]. Mon requérant me montre un tas de débris fibrociment qu’il a pu trouver en nettoyant le terrain en surface juste le long du mur en pierres. En limite des deux parcelles n°[Cadastre 7] et n°[Cadastre 6] se trouve un ensemble bâti composé d’un côté d’un appentis et de l’autre côté d’un garage. Le sol du garage est recouvert de pierres cassées. A cet endroit, soulevant la pierre cassée, je découvre de nouveaux débris fibrociment, bout de bâche plastique… en quantité importante jonchant toute la surface du garage. Au-delà du garage, à l’angle nord-ouest de la parcelle [Cadastre 15] existe un muret en pierre de 50 cm de haut, le long du bâtiment voisin dépendant de la parcelle n°[Cadastre 8]. Sur ce muret et entre les pierres du mur, je peux trouver toutes sortes de débris en fibrociment et au-delà du mur j’aperçois des débris de jouets en plastique, bouts de bâche et débris en fibrociment. Au sol, dans cette même zone qui s’étend jusqu’à l‘emplacement des vestiges du poulailler, je retrouve des débris de fibrociment, autres plastiques, bouteilles de gaz, ferrailles, etc… Ayant en main le diagnostic de performance énergétique établi pour les besoins de la vente, je note que le seul endroit ou de l’amiante a été relevée se trouve au niveau de ce poulailler qui était situé sur la parcelle [Cadastre 14][Cadastre 6]. Puis je me rends limite est de la parcelle n°[Cadastre 7]. Je longe le bâtiment du voisin (parcelle n°[Cadastre 5]). A cet endroit mon requérant a délimité un parterre et fait des plantations. Je constate que le parterre ainsi que les abords de celui-ci sont également jonchés de débris en fibrociment ». Enfin, le rapport de mission de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante établi par la société [T] le 3 novembre 2022 fait ressortir la présence d’amiante enterrée dans le sol des parcelles de l’acheteur.

Sur le plancher qui s’affaisse, selon le commissaire de justice, « Nous montons à l’étage. Mon requérant explique que l’étage a été mis à nu (le sol et le plafond). Les sols étaient recouverts de plaques OSB revêtues de linoléum. Je constate que les poutres soutenant le plancher sont déformées, en très mauvais état, le plancher s’affaisse. Il m’est impossible d’avancer au centre de la pièce, le sol étant trop fragile. En effet, le plancher tangue sous mes pas. Je note également qu’en haut de l’escalier et jusqu’à la salle de bains le plancher s’affaisse. Mon requérant explique qu’à cet endroit, le sol était recouvert de béton avec carrelage au-dessus. Un escalier permet d’accéder au deuxième étage. Au fond de cet escalier se trouve une trappe avec à l’intérieur des branchements électriques sur dominos » (pièce 11).

Il ressort de l’acte authentique de vente en page 8, dans la partie développée, “ETAT DU BIEN” que “l’ACQUÉREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : des vices apparents, des vices cachés. S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas:

— si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’ACQUÉREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.

Toutefois, le VENDEUR est avisé que, s’agissant des travaux qu’il a pu exécuter par lui-même, la jurisprudence tend à écarter toute efficacité de la clause d’exonération de garantie des vices cachés”. Au regard de l’acte de vente, la clause élusive de la garantie des vices cachés ne joue pas “si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur”. L’effet libératoire de la clause est écarté dès lors que preuve est rapportée par l’acheteur de la connaissance du vice par les vendeurs.

S’agissant de la présence d’amiante dans le jardin, l’article L.271-4 du Code de la construction dispose qu’en cas de vente de tout ou partie d’un bien immobilier, un diagnostic technique doit être annexé à l’acte de vente comprenant le diagnostic amiante. Il ressort de la page 14 de l’acte notarié de vente un diagnostic mentionnant l’absence d’amiante dans le bien immobilier et la présence de trois plaques d’amiante au niveau du poulailler. Or, il ressort des éléments du débat que des plaques d’amiante ont été retrouvées enfouies dans le sol des parcelles vendues. L’état négatif de la présence d’amiante ne vaut que pour le bien immobilier et l’état positif de la présence d’amiante ne vaut que pour le poulailler.

Il n’est pas établi par les vendeurs que les déchets auraient été enfouis par l’acquéreur. En effet, au regard de l’ampleur des déchets et de leur zonage étendu, alors que la vente est intervenue le 24 septembre 2022, que le notaire est avisé par Monsieur [E] le 10 octobre 2022 et que le fait de prendre des photographies au moment de la découverte des déchets ne permet pas d’établir que ce serait Monsieur [E] qui les a enfouis. Preuve n’est pas non plus rapportée de la prise de possession des lieux par l’acheteur avant la signature chez le notaire le 24 septembre 2022. L’appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l’acquéreur, étant précisé qu’il ne peut être exigé d’un particulier de se faire assister d’un homme de l’art pour l’éclairer sur les éventuels défauts de la chose. En l’espèce, Monsieur [E] est un simple particulier, qui a acquis ce logement pour y habiter, et qui ne dispose d’aucune connaissance spécifique en la matière. L’attestation de Monsieur [I], agent immobilier, démontre bien qu’antérieurement à la vente, les déchets n’étaient pas visibles et que ce n’est que lors de sa visite sur les lieux après l’acquisition qu’il a constaté ces déchets, lorsque Monsieur [E] les a mis à jour. L’amiante dans le jardin ne pouvait être découverte par Monsieur [E], étant enfouie et invisible par l’acheteur en ce que les abords du bien acheté étaient envahis de morceaux de bois qui recouvraient les plaques d’amiante, pour les protéger (pièce n° 21). Les déchets présents sous le trampoline n’étaient pas visibles (pièce n° 10). Seules les plaques d’amiante sur le poulailler ont été évoquées et posées par le diagnostic réalisé par BATI CONTROLE, ce qui n’est pas le cas des débris présents dans la haie et derrière le mur. Enfin, il appert que Monsieur [P], en raison de sa profession de couvreur, avait accès à des plaques d’amiantes et que les vendeurs ont acheté le bien le 30 juin 2010 et ont donc vécu plus de 12 ans dans ledit bien immobilier de sorte qu’ils ont, en utilisant le jardin, en installant le trampoline, et en faisant usage de leur extérieur pendant une si longue durée nécessairement eu connaissance de la présence d’amiante enfouie dans le jardin. Par conséquent, la clause élusive de garantie sera écartée s’agissant de l’amiante sur les parcelles acquises.

L’acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Il n’est pas exigé que la chose soit inutilisable ou invendable, mais seulement que l’acquéreur n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il avait eu connaissance du vice. En l’espèce, les morceaux de plaques d’amiante brisées, enfouies dans le jardin peuvent représenter un danger en cas de travaux dans cette zone. Ils constituent un danger réel et immédiat, en raison d’un contact et d’une dégradation possibles, le retrait de ces déchets étant impératif. En conséquence, Monsieur [E] aurait acquis le bien à un moindre prix s’il avait eu connaissance de cette présence d’amiante, fût-elle limitée au jardin, et le caractère de gravité est rempli.

En revanche, s’agissant des planchers, il ressort du constat de Me [Z] et des éléments du débat que le plancher a été mis à nu par le nouveau propriétaire, les sols étaient recouverts de plaques OSB revêtues de linoléum et de béton avec carrelage au-dessus et que preuve n’est pas rapportée que les vendeurs aient eu connaissance, en raison de cette couverture, de l’état du plancher sous le béton. La demande de ce chef sera donc rejetée, la clause élusive de garantie présente à l’acte de vente trouvant à s’appliquer.

Selon l’article 1644 du code civil, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En l’espèce, Monsieur [Y] [E] fait le choix de demander une indemnisation correspondant à la réparation des désordres. Selon l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Au regard des développements précédents, Monsieur [Y] [E] est en droit de solliciter une indemnisation correspondant au coût des travaux de désamiantage du jardin. Monsieur [Y] [E] sollicite la somme de 1.481,28 € au titre de l’enlèvement des déchets déjà intervenu et produit à ce titre une facture (pièce n°23). Il convient de faire droit à cette demande.

En outre, il convient de faire droit à la demande aux fins de condamner les vendeurs à lui payer la somme de 13950 € au titre de la dépollution des sols, au regard de la pièce n° 9 correspondant au devis établi par DECUTIS à ce titre, seul poste du devis correspondant à la dépollution du sol, l’évacuation des déchets vers le centre de classe 1 pour un montant de 21950 € faisant doublon avec la facture de 1481,28€. En revanche, s’agissant d’une indemnisation, la demande d’indexation de cette somme sur l’indice BT01 tel qu’il existait le 22 décembre 2022, date du devis, et celui en vigueur le jour du jugement à intervenir, sera rejetée, la somme portant intérêt au taux légal à compter de la présente décision. Il convient également de condamner les acheteurs à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 336€ au titre du rapport [T], au regard de la facture produite aux débats (pièce n° 336), en ce que ce rapport a été nécessaire afin d’établir la garantie des vices cachés. La demande de condamnation au paiement de la somme de 3588,82 € au titre des poutres et plancher, outre indexation de cette somme sur l’indice BT01 tel qu’il existait le 28 février 2023, date du devis, et celui en vigueur le jour du jugement à intervenir sera rejetée, la garantie des vices cachés ayant été écartée à ce titre.

La demande de condamnation au paiement de la somme de 5.000 € pour l’enlèvement des déchets à venir sera rejetée dès lors que la somme demandée est forfaitaire alors que l’appréciation forfaitaire d’un préjudice est impossible, et que le tribunal ne dispose pas d’éléments précis pour statuer, la pièce n°24 revêtant un caractère général et ne permettant pas d’établir au cas d’espèce le montant réel de la prestation.

Selon l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, “outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”. En l’espèce, il appert que les vendeurs connaissaient les vices de la chose vendue. La demande de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral sera toutefois rejetée en ce que Monsieur [Y] [E] ne se prévaut d’aucun moyen à ce titre et que preuve n’est pas rapportée d’un préjudice moral et d’un lien de causalité imputables à Monsieur [P] et Madame [H].

II. Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il y a lieu de condamner Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] qui succombent supporteront la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe:

CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 1 481,28€ au titre de l’enlèvement des déchets déjà intervenu.

CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 13950 € au titre de la dépollution des sols.

REJETTE la demande d’indexation de cette somme sur l’indice BT01 tel qu’il existait le 22 décembre 2022, date du devis, et celui en vigueur le jour du jugement.

CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 336 € au titre du rapport [T].

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] au paiement de la somme de 3588,82 € au titre des poutres et plancher, outre indexation de cette somme sur l’indice BT01 tel qu’il existait le 28 février 2023, date du devis, et celui en vigueur le jour du jugement à intervenir.

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] au paiement de la somme de 5.000 € pour l’enlèvement des déchets à venir.

REJETTE la demande de condamnation de Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] à payer à Monsieur [Y] [E] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [W] [P] et Madame [F] [R] aux entiers dépens de l’instance.

REJETTE toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente