TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 25/00005 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CCP7

Minute :

JUGEMENT

DU 06/02/2026

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

C/

[I] [U] épouse [A]

[X] [A]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 06 février 2026 ;

Sous la Présidence de M^me Adeline JEAUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire, assistée de Madame Agnès VANTAL, faisant fonction de Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 05 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER

DEFENDEUR A L’OPPOSITION :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL

Sous le nom commercial CANTAL HABITAT

dont le siège social est [Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS A L’INJONCTION DE PAYER

DEMANDEURS A L’OPPOSITION :

Madame [I] [U] épouse [A]

née le 16 juillet 1979 à [Localité 4] (BELGIQUE)

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre MERAL suppléant Maître Anne YERMIA, avocats au barreau d’AURILLAC

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-15014-2025-00377 du 18/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

Monsieur [X] [A]

né le 21 juin 1974 à [Localité 5] (93)

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Lara CAYROL, avocat au barreau d’AURILLAC

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-15014-2025-00389 du 04/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 1])

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2015, avec prise d’effet au 1er septembre 2015, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a donné à bail à Mme [I] [U] et M [X] [A] un logement conventionné situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 521,12 euros, outre les charges locatives.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 24 août 2015.

Suivant procès-verbal du 16 septembre 2021, Maître [S] [H], huissier de justice, a établi un état des lieux à l’initiative du bailleur.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Péronne a enjoint à Mme [U] et M [A] de payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 342,20 euros au titre de la dette locative.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL a fait signifier cette ordonnance à Mme [U] et M [A] le 3 avril 2024.

Mme [U] et M [A] ont formé opposition par déclaration au greffe du tribunal de proximité de PERONNE le 15 avril 2024.

Par jugement du 2 août 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] a déclaré Mme [I] [U] et M [X] [A] recevables en leur opposition à l’ordonnance d’injonction de payer, s’est déclaré territorialement incompétent pour statuer sur le litige en raison du lieu de situation du bien loué, et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1].

A l’audience du 5 décembre 2025, où l’affaire a finalement pu être retenue, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL, représenté par son conseil et se référant à ses dernières écritures, demande à la juridiction de :

Condamner Mme [I] [U] et M [X] [A], solidairement, à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL : La somme de 342,20 euros au titre des arriérés de loyers,La somme de 397,13 euros au titre du procès-verbal d’état des lieux de sortie,La somme de 1.482,53 euros au titre des réparations locatives,La somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens ;Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions en sens contraire.

A l’appui de ses demandes, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL soutient que les locataires sont redevables du loyer jusqu’au 16 septembre 2021, date de réalisation de l’état des lieux de sortie et de reprise des lieux, faute d’avoir valablement donné congé au bailleur. Il estime que les frais de réalisation de l’état des lieux incombent aux demandeurs, en raison du manque de diligences de la part des locataires, ceux-ci ayant quitté les lieux sans informer le bailleur. Par ailleurs, il s’estime recevable au visa des articles des articles 1417 et 63 du code de procédure civile, à demander paiement au titre de réparations locatives en raison du caractère additionnel de cette demande par rapport à ses prétentions originaires.

Représentée par son conseil et se référant à ses dernières écritures, Mme [I] [U] épouse [A] demande à la juridiction de :

Mettre à néant l’ordonnance d’injonction de payer à son encontre ;Débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL de l’intégralité de ses demandes ; Juger irrecevable et mal fondée la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL de condamnation au titre des réparations locatives ; Débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL de sa demande de paiement au titre des frais d’huissier liés à l’état des lieux de sortie ; Débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL de sa demande de paiement au titre du solde du loyer ; Rejeter toutes demandes, fins ou conclusions en sens contraire ; Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, Mme [I] [U] épouse [A] soutient, au visa de l’article 1417 du code de procédure civile, que le bailleur n’est pas en droit de formuler une nouvelle demande tendant au paiement des réparations locatives en ce que la requête circonscrit la demande initiale et qu’il ne s’agit pas d’une demande incidente. Elle ajoute qu’aucune dégradation ne peut lui être imputée ; les locataires ayant réalisé des travaux d’amélioration de l’état du bien et compte tenu de la vétusté du bien telle que décrite dans l’état des lieux d’entrée. Mme [I] [U] épouse [A] conteste également être redevable du paiement des frais relatifs à la réalisation de l’état des lieux, en ce que le commissaire de justice a été sollicité par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL alors même que les locataires ont pris attache avec le bailleur aux fins de réalisation de l’état des lieux.

S’agissant par ailleurs du paiement de l’arriéré du loyer du mois de septembre, Mme [I] [U] épouse [A] expose que les clés du logement ont été adressées au bailleur par courrier avec accusé de réception qui a été signé le 27 août 2021 et que la remise des clés fait cesser le règlement du loyer.

Représenté par son conseil et se référant à ses dernières écritures, M [A] demande à la juridiction de :

Déclarer l’opposition formée par Mme [I] [U] et M [A] le 11 avril 2024 recevable et bien fondée ; En conséquence,

Déclarer irrecevable la demande incidente présentée par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL au titre des réparations locatives ; Débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL aux entiers dépens de l’instance.

Répondant au moyen tiré de la demande en paiement des réparations locatives, M [X] [A] fait valoir, au visa des articles 1417 et 70 du code de procédure civile, que la demande initiale contenue dans la requête en injonction de payer était fondée sur une créance de nature contractuelle alors que la demande nouvellement formée, qui constitue une demande incidente, est une demande revêtant un caractère indemnitaire ne se rattachant pas suffisamment aux prétentions originaires. En outre, M [X] [A] conteste être redevable de réparations locatives en ce que les locataires sont restés dans le logement durant six années, que celui-ci était déjà défraichi à leur arrivée conformément à ce qui est inscrit dans l’état des lieux d’entrée et que l’absence de photos prises lors de l’état des lieux d’entrée ne permet pas une comparaison avec les photos réalisées lors de l’état des lieux de sortie et donc d’attester de la dégradation du bien par les locataires. Il soutient par ailleurs ne pas être redevable du paiement de l’arriéré de loyer du mois de septembre 2021 en ce que les locataires ont informé dès juin 2021 le bailleur de leur volonté de quitter les lieux et que la remise des clés effectuée en août 2021 entraîne l’extinction des obligations des locataires. Il réfute aussi être redevable du paiement des frais d’établissement de l’état des lieux car le bailleur a pris l’initiative de mandater un commissaire de justice qui a informé les locataires de la date de réalisation de l’état des lieux seulement huit jours avant.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIVATION

SUR LA RECEVABILITE DE L’OPPOSITION A L’ORDONNANCE D’INJONCTION DE PAYER

En l’espèce, il convient de constater que, par jugement du 2 août 2024, le juge des contentieux de la protection près le Tribunal de proximité de PERONNE, a d’ores et déjà déclaré recevable avec autorité de chose jugée l’opposition formée par Mme [I] [U] et par M [X] [A] à l’ordonnance d’injonction de payer du 12 mars 2024.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DES LOYERS ET CHARGES IMPAYES

Sur la validité du congé

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la cause « lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois : […] 5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. […] Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. »

En l’espèce, ni la production par M [A] d’un simple avis de réception signé par le représentant de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL le 21 juin 2021, non accompagné d’un courrier, ni celle d’un courrier du 27 août 2021 à l’en-tête des locataires annonçant au bailleur l’envoi postal des clés accompagné d’un justificatif d’envoi d’un colis du même jour ne peuvent, contrairement à ce que les locataires soutiennent, valoir preuve qu’ils aient donné congé dans les formes prévues par la loi.

Faute de congé valablement délivré, les locataires restaient tenus de leur obligation de s’acquitter du loyer jusqu’à la date de cessation de l’exigibilité de celle-ci fixée par le bailleur à la date de réalisation de l’état des lieux de sortie par l’huissier de justice, le 16 septembre 2021.

Sur les sommes dues

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 07 a) de la loi du 6 juillet 1989 applicable en matière de bail d’habitation, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Il appartient donc au locataire, qui s’estime libéré de son obligation contractuelle de paiement de sa dette locative, de démontrer que le décompte fourni est incomplet.

En l’espèce, il résulte du bail signé et du décompte de créance arrêté au 16 septembre 2021 versés au débat, que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL justifie d’une créance à hauteur de 342,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le bail, conclu aux deux noms des défendeurs, contenant par ailleurs une clause de solidarité, Mme [U] épouse [A] et M [A] seront par conséquent solidairement condamnés à lui payer cette somme.

SUR LA DEMANDE AU TITRE DE L’ETAT DES LIEUX DE SORTIE

Aux termes de l’article 3-2 de la Loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Dès lors qu’il est en l’espèce constant que l’état des lieux n’a pu être établi amiablement, et indépendamment de l’imputabilité, non établie, de cette impossibilité, et qu’il est en outre justifié que les locataires ont été avisés de sa tenue à l’initiative du bailleur, le 16 septembre 2021, par courrier recommandé réceptionné le 8 septembre 2021, soit plus de sept jours en avance, le coût de l’acte sera partagé entre les parties.

Cependant, il ne sera fait droit à la demande en paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL qu’à hauteur de 157, 80 euros, correspondant à la moitié de la somme de 315,61 euros, que l’huissier de justice instrumentaire a fait apparaître comme étant le coût de l’acte sur sa facture versée au débat par le bailleur.

Mme [U] épouse [A] et M [A] seront solidairement condamnés à payer cette somme.

SUR LA DEMANDE DU BAILLEUR AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa prétention.

En application de l''article 1417 du code de procédure civile le tribunal statuant après opposition formée par le débiteur à l’encontre de l’ordonnance portant injonction de payer sur la demande en recouvrement, connaît, dans la limite de sa compétence d’attribution, de la demande initiale et des toutes les demandes incidentes et défenses au fond.

Aux termes de l’article 63 du code de procédure civile les demandes incidentes sont la demande reconventionnelle, la demande additionnelle et l’intervention.

Conformément aux dispositions de l’article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, il ressort de la requête en injonction de payer déposée le 5 mars 2024 au greffe du Tribunal judiciaire de PERONNE que les prétentions originaires du bailleur social n’avaient pour objet que le paiement de l’arriéré locatif et la prise en charge du coût de l’état des lieux de sortie par les anciens locataires, comme le soutiennent sans être contredits les anciens locataires.

Eu égard à leur nature respective distincte, la demande additionnelle tendant à obtenir l’indemnisation de réparations locatives formée postérieurement à l’opposition par le bailleur social ne saurait être vue comme se rattachant à ses prétentions originaires par un lien suffisant.

En conséquence, sa demande à ce titre sera déclarée irrecevable.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Mme [U] épouse [A] et M [A], parties perdantes au procès, seront solidairement condamnés aux dépens.

L’équité commande de condamner solidairement Mme [U] épouse [A] et M [A] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 150 en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

CONSTATE la recevabilité de l’opposition formée par Mme [I] [U] épouse [A] et par M [X] [A] à l’ordonnance d’injonction de payer du 12 mars 2024 ;

Par conséquent :

MET A NEANT l’ordonnance d’injonction de payer du 12 mars 2024 ;

Et statuant à nouveau :

CONDAMNE solidairement Mme [I] [U] épouse [A] et M [X] [A] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 342,20 euros, au titre des loyers et charges impayés ;

DECLARE irrecevable la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [U] épouse [A] et M [X] [A] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 157, 80 euros au titre de l’état des lieux de sortie ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [U] épouse [A] et M [X] [A] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Mme [I] [U] épouse [A] et M [X] [A] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU CANTAL la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

La Greffière, La Juge des contentieux

de la protection,

A. VANTAL A. JEAUNEAU