TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 28 Mars 2025

N° RG 24/04690 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LCAC

Jugement du 28 Mars 2025

N°25/285

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[A] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [D]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Mars 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 17 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [D]

[Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 5]

comparant,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2022, Mme [H] [E], par l’intermédiaire de son mandataire la société CITYA [Localité 9], a consenti un bail d’habitation à M. [A] [D] sur des locaux situés au sein de la [Adresse 11] [Adresse 8] [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 462 euros et d’une provision pour charges de 37 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire par acte séparé signé le 20 juillet 2022.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la société cautionnaire a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 591,32 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [D] le 13 mai 2024.

Par assignation du 2 septembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts et griefs du preneur ;

• ordonner l’expulsion de M. [A] [D], et de tout occupant de son chef, des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique ;

• condamner M. [A] [D] à lui payer la somme de 1.104,48 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

• fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer augmenté des charges ;

• condamner M. [A] [D] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

• condamner M. [A] [D] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi faute pour le locataire de s’être présenté au rendez-vous proposé.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2025 où elle a été retenue.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son avocat. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 1.623,88 euros, précisant que le locataire avait effectué des versements pouvant s’apparenter à une reprise de paiement du loyer courant.

A l’audience, M. [A] [D] a comparu en personne.

Il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 300 euros, en plus du loyer courant. Il justifie d’un versement de 548.24 euros réalisé le 9 janvier 2025.

M. [A] [D] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [A] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la société ACTION LOGEMENT SERVICES rappelle en son article 8 que “(…) dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation (…)".

La société cautionnaire verse aux débats les quittances subrogatives justifiant des paiements effectués au titre de la garantie en lieu et place du locataire.

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences,

1.2.1 Sur la demande principale en constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1342-10 du Code civil, « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Il est admis, en application de ce texte, que l’acceptation de prélèvements bancaires n’implique pas en elle-même, à défaut de stipulation contractuelle expresse, renonciation aux dispositions prévues à l’article 1342-10 précité.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 13 mai 2024 pour une somme en principal de 591,32 euros.

Or, d’après l’historique des versements, le locataire a versé dans les deux mois la somme totale de 1.061,32 euros. En effet, deux prélèvements bancaires de 530,66 euros chacun ont été réalisés les 5 juin et 5 juillet 2024. Nonobstant le fait que la bailleresse ait considéré sur son décompte que ceux-ci correspondaient aux loyers des mois de juin et juillet 2024, il convient de relever qu’en l’absence de mention expresse du locataire et de stipulation contractuelle autre, ces paiements devaient d’abord s’imputer sur les dettes échues, soit les loyers de 2023 visés par le commandement de payer, dettes que le débiteur avait, au surplus, le plus intérêt à acquitter au vu des enjeux liés au commandement de payer.

Dès lors, la dette ayant été réglée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

1.2.2 Sur la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail,

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du Code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même Code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du Code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit dans son article IV C que le loyer est payable mensuellement, à terme échu, le 1er de chaque mois.

Il convient de rappeler que le locataire est entré dans les lieux le 23 juillet 2022.

Il résulte de l’historique de compte établi par le bailleur, qu’aucun incident de paiement n’a eu lieu au cours de l’année 2022. Au cours de l’année 2023, un incident de paiement a eu lieu en janvier 2023, lequel a été régularisé par le locataire dans les 15 jours, puis les loyers d’août, septembre et octobre n’ont pas été réglés et ont donné lieu à l’activation de la garantie Visale. Au cours de l’année 2024, des incidents de paiement ont eu lieu en janvier, en juillet, en août et en septembre 2024.

Le locataire justifie avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de novembre 2024

Si le locataire a manqué à ses obligations en s’abstenant de régler les loyers au cours de sept mois, il convient de prendre en compte la durée du bail, la reprise de paiement des loyers et le caractère manifestement disproportionné qu’entraînerait une résiliation du bail pour le locataire, pour dire que ces manquements ne sont pas suffisants pour entraîner le prononcé de la résiliation du bail.

En conséquence, la demande subsidiaire en prononcé de la résiliation du bail sera rejetée.

Il n’y a lieu, par suite, de répondre aux demandes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, lesquelles sont devenues sans objet.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 2308 du Code civil, « La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu’elle a payées que pour les intérêts et les frais ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 janvier 2025, M. [A] [D] lui devait la somme de 1.623,88 euros, soustraction faite des frais de procédure. Elle justifie également des quittances subrogatives de la part du bailleur.

M. [A] [D] ne remet pas en cause ce montant. Dès lors, il sera condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 591,32 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 513,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [A] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3/ Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu de la situation du débiteur lequel déclare travailler et percevoir un salaire de 1.800 euros, il apparaît en mesure de régler sa dette.

En conséquence, il y a lieu d’accorder au débiteur des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

4/ Sur les demandes annexes

4.1 Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’instance a été introduite du fait de manquements contractuels du locataire, dès lors, succombant pour partie à l’instance, M. [A] [D] sera condamné aux entiers dépens.

4.2 Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de M. [A] [D] la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande à ce titre.

4.3 Sur l’exécution provisoire,

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au vu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

REJETTE la demande subsidiaire de la société ACTION LOGEMENT SERVICES tendant au prononcé de la résiliation du bail,

DEBOUTE, en conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [A] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.623,88 euros (mille six cent vingt-trois euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 591,32 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 513,16 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ACCORDE à M. [A] [D] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois en 5 mensualités équivalentes d’un montant de 300 euros et une 6ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier paiement interviendra le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés,

CONDAMNE M. [A] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 mai 2024 et celui de l’assignation du 2 septembre 2024,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La juge