COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 24 Septembre 2025

N° RG 24/04467 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QCXS

Grosse délivrée

à Me [K]

Expédition délivrée

à M^e CANDAU

le

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LESJARDINS DU [Adresse 10] sis [Adresse 5]

Pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 11]

[Adresse 6]

représenté par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [N], [V] [Y] épouse [C]

née le 11 Septembre 1954 à [Localité 11] (06)

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représentée par M^e Frédéri CANDAU substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocats au barreau de NICE

L’UDAF DES ALPES MARITIMES,

en qualité de curateur de Mme [N] [Y] ép. [C]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Frédéri CANDAU substitué par M^e Naïma VAN DER BEKEN, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente: Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 24 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [Y] épouse [C] est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 9], sis à [Adresse 12].

Madame [N] [Y] épouse [C] a été placée sous curatelle aménagée pendant une durée de 60 mois par jugement du 17 juillet 2023 du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE statuant en qualité de juge des tutelles et l’UDAF désignée en qualité de curateur pour gérer cette mesure de protection.

Vu l’acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses demandes et moyens, par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet FONCIA NICE, a assigné Madame [N] [Y] épouse [C] et l’UDAF à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 6 mars 2025 à 15 heures, pour non-paiement de charges de copropriété.

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 20 mai 2025 et le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 2 juillet 2025,

A l’audience du 2 juillet 2025,

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT GROS, représenté, se réfère expressément à ses conclusions produites à l’audience aux termes desquelles il demande de :

— condamner Madame [N] [Y] épouse [C] assistée par l’UDAF à lui payer la somme de 5 164,15 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 décembre 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— juger que les frais de relance et de procédure seront supportés par la copropriétaire,

— condamner Madame [N] [Y] épouse [C] assistée par l’UDAF à lui payer la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 13 décembre 2023,

Madame [N] [Y] épouse [C] et l’UDAF, représentés par leur conseil, se réfèrent expressément à leurs conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

— leur accorder des délais de paiement d’une durée de 24 mois,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU [Adresse 10] de sa demande en dommages et intérêts,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 24 septembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1."

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses conclusions le paiement de la somme de 5 164,15 euros au titre des charges de copropriété dues par Madame [N] [Y] épouse [C] à la date du 1er juillet 2025.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— les procès-verbaux d’assemblée générale des 28 juin 2023 et 5 septembre 2024,

— les appels de provision,

— les appels de fond,

— la sommation de payer du 13 décembre 2023,

— la mise en demeure de payer du 9 février 2023,

— le contrat de syndic,

— le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [N] [Y] épouse [C],

— le décompte actualisé des sommes dues arrêté à la date du 1er juillet 2025 à la somme de 5 164,15 euros.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Madame [N] [Y] épouse [C] reste devoir la somme de 3 753,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, après déduction de divers frais dont des frais de constitution du dossier et de remise du dossier à l’auxiliaire de justice comptabilisés au débit du compte de la copropriétaire pour 320,00 euros les 8 décembre 2023 et le 4 septembre 2024, 138,57 euros le 27 décembre 2023, 45,00 euros, 56,23 euros et 158,35 euros le 26 novembre 2024, pour 66,93 euros, 2,07 euros et 153,02 euros le 7 janvier 2025, enfin pour 150,00 euros le 14 mars 2025, ces sommes n’étant dues en application du contrat de syndic qu’en cas d’accomplissement de diligences exceptionnelles, ce dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, la débitrice ne démontre pas s’être acquittée de cette dette de charges de copropriété, en dépit de la sommation de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner Madame [N] [Y] épouse [C] assistée de son curateur l’UDAF des Alpes-Maritimes à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT GROS la somme de 3 753,98 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 décembre 2023 pour la somme de 2 475,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil relatif à l’anatocisme.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT [Adresse 8] sollicite la condamnation de Madame [N] [Y] épouse [C] au paiement d’une indemnité de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Madame [N] [Y] épouse [C] assistée de l’UDAF s’opposent à cette demande en soutenant que le syndicat ne justifie d’aucun préjudice et ne prouve pas la mauvaise foi de la défenderesse qui a tout mis en œuvre pour solder sa dette locative.

En l’espèce, le tribunal relève en effet que le syndicat ne procède que par affirmation et ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard de paiement, tout comme il n’établit pas la mauvaise foi de la défenderesse, qui justifie afin de démontrer sa bonne foi avoir mis en place avec le cabinet FONCIA NICE un échéancier en janvier 2025, moyennant des mensualités de 258,65 euros dont elle s’acquitte depuis ainsi que cela ressort du relevé de compte actualisé arrêté au 1er juillet 2025.

En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT GROS en dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Madame [N] [Y] épouse [C] assistée de l’UDAF des Alpes-Maritimes sollicite l’octroi de délais de paiement d’une durée de 24 mois.

Madame [N] [Y] épouse [C] justifie percevoir une retraite mensuelle de 635,71 euros et comme source principale de revenus des loyers pour 2 100,00 euros par mois, lesquels sont payés aléatoirement par ses locataires.

En outre, elle établit avoir conclu un échéancier de paiement avec le syndic FONCIA [Localité 11] depuis le mois de janvier 2025, moyennant des mensualités de 258,65 euros dont elle s’acquitte depuis, le relevé de compte actualisé arrêté au 1er juillet 2025 attestant de leur règlement.

En considération de ce qui précède, il lui sera accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [Y] épouse [C] succombant sera condamnée assistée de l’UDAF des Alpes-Maritimes son curateur aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT GROS une somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement rendu en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [N] [Y] épouse [C] assistée de son curateur L’UDAF des Alpes-Maritimes à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT GROS, représenté par son syndic en exercice, le cabinet S.A. FONCIA [Localité 11], la somme de 3 753,98 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 décembre 2023 pour la somme de 2 475,8 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT qu’il sera fait application de l’article 1343-2 du code civil ;

ACCORDE à Madame [N] [Y] épouse [C] assistée de son curateur l’UDAF des Alpes-Maritimes des délais de paiement de sa dette d’un montant de 3 753,98 euros selon 24 mensualités de 156,00 euros chacune, la dernière la 24ème étant augmentée du solde de celle-ci (9,98 euros), soit 165,98 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse;

REJETTE la demande syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT GROS, représenté par son syndic en exercice, la S.A. cabinet FONCIA [Localité 11] en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] épouse [C] assistée de son curateur L’UDAF des Alpes-Maritimes à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES JARDINS DU MONT [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le cabinet S.A. FONCIA [Localité 11], la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] épouse [C] assistée de son curateur l’UDAF des Alpes-Maritimes aux entiers dépens de la procédure en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge