Jugement N° : 26/00026

du 05 Février 2026

N° RG 24/00672 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CCCE

Nature de l’affaire :

50A2E

______________________

AFFAIRE :

M. [O] [L]

Mme [W] [M] épouse [L]

C/

M. [O] [F]

M. [I] [U] [C]

CCC :

M^e Hélène JOLIVET

M^e François POULET

M^e Anaïs PRONZAC

M^e Karine PROTET LEMMET

M^e Anne Laure TAZZIOLI

Copie :

Dossier

COUR D’APPEL DE RIOM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

[Adresse 9]

[Localité 6]

— --

L’an deux mil vingt six, le cinq Février

DEMANDEURS

Monsieur [O] [L]

né le 10 Décembre 1948 à [Localité 17] (15)

de nationalité Française

Profession : Retraitée

[Adresse 12]

[Localité 8]

Madame [W] [M] épouse [L]

née le 25 Mars 1951 à [Localité 24] (15)

de nationalité Française

Profession : Retraité

[Adresse 13]

[Localité 8]

représentés par leur avocat postulant M^e Karine PROTET LEMMET, avocat au barreau d’AURILLAC et ayant pour avocat plaidant M^e Anaïs PRONZAC, avocat au barreau du LOT

DEFENDEURS

Monsieur [O] [F]

né le 27 avril 1960 à [Localité 15] (PAS DE CALAIS)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par M^e Anne Laure TAZZIOLI, avocat au barreau d’AURILLAC

Monsieur [I] [U] [C]

né le 15 Décembre 1965 à [Localité 19]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Hélène JOLIVET, avocat au barreau d’AURILLAC

PARTIE INTERVENANTE

AXA FRANCE IARD, société anonyme inscrite au RCS de Nanterre sous le n° 722 057 460

en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de M. [I] [C]

[Adresse 10]

[Localité 14]

représentée par M^e François POULET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENTE :

Madame Nathalie LESCURE,

Vice-Présidente statuant à Juge Unique

GREFFIERE :

Madame Laëtitia COURSIMAULT, ayant assisté aux plaidoiries et présente lors du prononcé du jugement.

—

DÉBATS : À l’audience publique du 15 DECEMBRE 2025

DÉLIBÉRÉ : Au 05 FEVRIER 2026

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] sont propriétaires d’un ensemble immobilier sis [Adresse 22], cadastré section A n°[Cadastre 1]. Souhaitant vendre le bien immobilier après la cessation de leur activité de restaurateurs, les époux [L] ont régularisé un mandat de vente « option mandat simple » le 22 août 2020 pour un montant de 143.380€, frais d’agence inclus, auprès de Monsieur [I] [C], agent immobilier exerçant sous le nom commercial de l’Agence immobilière du Square, qui a établi une annonce. Par courrier du 1er décembre 2021, Monsieur [O] [F] a formulé une offre d’achat du bien objet de l’annonce, contresignée par les vendeurs le 30 décembre 2021.

Suivant acte délivré les 3 et 6 juillet 2023, Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] ont fait assigner Monsieur [O] [F] et Monsieur [I] [C] devant le Tribunal judiciaire d’Aurillac, sur le fondement des articles 1582, 1583, 1589, 1240, 1128 et 1129, 1231-1 et 1992 du Code civil, afin de prononcer la nullité de la vente du 30 décembre 2021, condamner solidairement Monsieur [O] [F] et Monsieur [I] [C] à leur verser les sommes de 10.000 € en réparation du préjudice d’immobilisation subi, 5.000 € chacun en réparation du préjudice moral subi, 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Une ordonnance de radiation a été rendue le 16 octobre 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 janvier 2025, Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] formulent les mêmes demandes, sous réserve de la condamnation solidaire avec la SA AXA France IARD.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, Monsieur [O] [F] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 1113, 1118, 1121, 1583 et 1589 du Code civil, de :

A titre principal : – débouter les époux [L] de leur demande de nullité de la vente ;

— leur ordonner de régulariser la vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 21] sur la commune de [Localité 26] dans le Cantal cadastré section A n°[Cadastre 1] d’une contenance de 2 617 m2 au prix convenu de 143 380 euros TTC, frais d’honoraires inclus au profit de Monsieur [O] [F] sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser la vente et qu’à défaut de régularisation volontaire de la part de Monsieur [O] [L] et de Madame [W] [M] épouse [L] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra acte authentique de vente,

— juger que le prix de vente sera remis par le notaire à Monsieur [O] [L] et à Madame [W] [M] épouse [L] sur leur demande et une fois que les formalités de mutation auront été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant à Monsieur [O] [F] de jouir paisiblement de son bien,

— ordonner la publication du jugement au fichier immobilier territorialement compétent,

A titre reconventionnel : condamner Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] à réparer le préjudice moral subi par Monsieur [O] [F] à hauteur de 10000 €.

A titre subsidiaire : – condamner solidairement l’AGENCE IMMOBILIERE DU SQUARE Monsieur [I] [C] et sa compagnie d’assurance la SA AXA France IARD à garantir Monsieur [O] [F] des condamnations éventuelles prononcées à son encontre,

— et les condamner solidairement à indemniser Monsieur [O] [F] à hauteur de 10 000 € pour le préjudice moral subi.

En tout état de cause, condamner Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] à lui payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens et condamner solidairement Monsieur [I] [C] et la SA AXA France IARD à la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du Code dc procédure civile outre les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, Monsieur [I] [C] demande de rejeter les demandes de Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] ; à titre reconventionnel, les condamner au paiement de la somme de 3000 € pour procédure abusive et 2 000 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 21 juillet 2023 et, à titre subsidiaire, de rejeter la demande d’appel en garantie de Monsieur [O] [F] à son égard.

Dans ses dernières conclusions en intervention volontaire, la SA AXA FRANCE IARD demande de recevoir son intervention volontaire en sa qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de Monsieur [I] [C], exerçant sous le nom commercial AGENCE IMMOBILIERE DU SQUARE ; de débouter les époux [L] de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [I] [C] ; de les condamner solidairement à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens et, à titre subsidiaire, juger qu’elle peut opposer aux demandeurs et aux tiers la franchise contractuelle de 300 € prévue par les conditions particulières.

Il est expressément fait référence, en vertu des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions écrites des conseils des parties quant aux moyens soulevés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 15 décembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

De façon liminaire, il y a lieu de constater l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de Monsieur [I] [C], exerçant sous le nom commercial AGENCE IMMOBILIERE DU SQUARE.

Sur la demande de nullité de la vente pour défaut d’accord sur la chose

Au regard de l’article 1582 du Code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé (article 1583 du Code civil). Enfin, l’article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Une promesse synallagmatique est nulle à défaut d’objet certain. L’accord sur la chose suppose que la désignation du bien dans la promesse de vente soit suffisamment précise pour déterminer la consistance de la chose vendue.

En l’espèce, l’annonce de vente était ainsi rédigée : « Notre référence 5406-21 : bel ensemble immobilier en plein cœur de la châtaigneraie sur la commune de [Localité 26]. Une remarquable bâtisse remplie d’histoire, restaurée il y a quelques années, composée comme suit: – En RDC une grande salle d’environ 200 m2. Salle de restauration (100 couverts), bar (licence 4), cuisine entièrement équipée, divers stockages, une agréable terrasse extérieure et un grand parking 1er étage nous avons 4 chambres indépendantes à rafraichir, 1 appartement de fonction type 4 à rénover, et un appartement de type 2 loué 280 cc. Cet ensemble vous offre la possibilité de créer tous types de projet, restauration, chambres d’hôtes, location courte durée, habitation. Informations complémentaires : – dernier chiffre d’affaire restauration (nous consulter) – chaudière bois + fioul ». La référence en objet précisait : « offre d’achat du bien immobilier. [Adresse 20] ». Par courrier du 1er décembre 2021, Monsieur [O] [F] a formulé une offre d’achat du bien objet de l’annonce selon laquelle « Je soussigné Monsieur [O] [F], dénommé ici le promettant, m’engage, par la présente, à acquérir le bien immobilier susvisé en objet, référencé 5406-21 sis à [Adresse 23] ([Adresse 7]), au prix de 143.380 € TTC et frais d’honoraires inclus (Cent quarante trois mille trois cent quatre vingt euros TTC et frais d’honoraires inclus), ce prix étant indiqué sur votre Agence immobilière [Adresse 18] concernant l’annonce de vente. Mon offre est ferme et irrévocable. En cas d’acceptation, la somme sera payée intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Toutefois, cette offre est faite en ayant pris soin que la vente de ce bien soit régie au respect de la réglementation et de la législation en vigueur, de vente d’un bien immobilier, soit par le vendeur, soit par l’agence immobilière. Cette offre d’achat restera valable jusqu’à ce que je décide par courrier en AR de l’interrompre ». L’offre a été contresignée par les vendeurs le 30 décembre 2021.

Il ressort des ces éléments produits aux débats que l’offre d’achat formulée par Monsieur [O] [F] revêt les critères de fermeté et de précision. L’acceptation de cette offre par les vendeurs est sans équivoque et elle est intervenue au moment où l’offre d’achat des vendeurs subsistait.

La référence et la teneur de l’annonce ne faisaient pas référence au terrain entourant l’immeuble bâti ou à la parcelle dans son intégralité, notamment par la mention « sur un terrain d’une contenance totale de 2617 m2 » comme c’est le cas de la contenance totale de la parcelle section A n°[Cadastre 1]. En outre, le mandat de vente régularisé entre les époux [L] et l’Agence immobilière du Square ne portait aucune précision quant à la consistance du bien. Toutefois, l’offre intervient après un processus de négociation, Monsieur [O] [F] disposant d’un permis d’exploitation d’un débit de boissons et souhaitant poursuivre cette activité en achetant le bien. En outre, il appert que Monsieur [O] [F] a échangé des mails d’octobre 2021 au 4 décembre 2021 avec l’agence immobilière du Square et a notamment demandé le 25 octobre 2021 de lui fait retour à son questionnement concernant la surface de terrain qui n’est pas stipulée dans la vente et demande à « connaître la surface du terrain, avoir un plan cadastral ou une photo claire du plan cadastral », ce dernier étant transmis par Monsieur [V] le 26 octobre 2021. Le plan cadastral ainsi produit mentionne la parcelle A [Cadastre 2] pour une surface de 2617 m2, ladite parcelle étant d’un seul tenant sur le plan cadastral. Après avoir reçu le 1er novembre 2021 l’extrait KBis mentionnant la date de fermeture afin de déterminer la durée restante d’exploitation de la licence 4, Monsieur [O] [F] fait une proposition d’achat par mail du 9 novembre 2021 à hauteur de 131280 €, jugée trop faible par les acquéreurs. L’agent immobilier fait également état du fait que les vendeurs ont mis le bien en vente auprès d’un notaire pour un prix supérieur, établi à 168.000 €, frais de négociations inclus. Or, l’annonce établie par le notaire Me [N] précise que la surface du terrain de 2617 m2 est incluse dans le prix de vente. En outre, Monsieur et Madame [L] ne rapportent pas la preuve de leur volonté de diviser la parcelle avant la vente, alors qu’il est logique de confier un mandat de vente portant sur la totalité de la parcelle et non sur le seul immeuble bâti et son assiette, ce qui aurait supposé nécessairement une division parcellaire antérieure, et alors que l’évocation de ladite division n’est intervenue qu’après la visite des lieux le 31 janvier 2022 et sur proposition du notaire pour résoudre le différend. Par conséquent, le bien dont s’agit était parfaitement déterminé dans sa consistance. Il y a donc lieu de rejeter la demande de nullité de la vente.

Au regard de l’article 1589 du code civil, l’accord sur la chose et le prix emporte vente du bien. Il y a donc lieu de juger qu’est parfaite la vente entre Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] d’une part et Monsieur [O] [F] d’autre part portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 22], cadastré section A n°[Cadastre 1] d’une contenance de 2 617 m2 pour un montant total de 143 380 euros TTC et frais d’honoraires inclus, payable au jour de la signature de l’acte authentique. La vente étant parfaite, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] de régulariser la vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 21] sur la commune de [Localité 26] dans le Cantal cadastré section A n°[Cadastre 1] d’une contenance de 2 617 m2 au prix convenu de 143 380 euros TTC, frais d’honoraires inclus au profit de Monsieur [O] [F] sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser la vente. Il y a lieu de juger qu’à défaut de régularisation volontaire de la part de Monsieur [O] [L] et de Madame [W] [M] épouse [L] dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, celui-ci vaudra acte authentique de vente. Le prix de vente sera remis par le notaire à Monsieur [O] [L] et à Madame [W] [M] épouse [L], sur leur demande et une fois que les formalités de mutation auront été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant à Monsieur [O] [F] de jouir paisiblement de son bien. Enfin, il y a lieu d’ordonner la publication du jugement au Service de la publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE) à [Localité 16].

II. Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts au titre du préjudice moral et au titre de la résistance abusive

Aux termes des dispositions combinées des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé de le réparer, que ce soit de son fait ou par sa négligence ou son imprudence. Il ressort des éléments de la procédure que Monsieur [O] [F] se trouve privé d’un bien immobilier, en raison de la persistance des vendeurs dans le refus de parachever la vente immobilière pourtant parfaite, alors qu’il ne peut, de ce fait, exploiter ledit fonds de commerce, comme il l’avait envisagé. Il subit à ce titre un préjudice moral en lien avec la nécessité dans laquelle il s’est trouvé de se défendre dans le cadre de la présente procédure de sorte qu’il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] à lui payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, preuve n’est pas rapportée de la malice, la mauvaise foi ou l’erreur grossière équipollente au dol des demandeurs, de sorte que la demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il y a lieu de condamner Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] qui succombent in solidum à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens, en ce non compris le procès-verbal de constat établi le 21 juillet 2023 par Me [A].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de Monsieur [I] [C], exerçant sous le nom commercial AGENCE IMMOBILIERE DU SQUARE

REJETTE la demande de nullité de la vente.

JUGE parfaite la vente entre Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] et Monsieur [O] [F] portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 22], cadastré section A n°[Cadastre 1] d’une contenance de 2 617 m2 pour un montant total de 143 380 euros TTC et frais d’honoraires inclus, payable au jour de la signature de l’acte authentique.

ORDONNE à Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] de régulariser la vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 21] sur la commune de [Localité 25] dans le Cantal cadastré section A n°[Cadastre 1] d’une contenance de 2 617 m2 au prix convenu de 143 380 euros TTC, frais d’honoraires inclus au profit de Monsieur [O] [F] sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la date fixée par le notaire pour régulariser la vente.

JUGE qu’à défaut de régularisation volontaire de la part de Monsieur [O] [L] et de Madame [W] [M] épouse [L] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, celui-ci vaudra acte authentique de vente.

JUGE que le prix de vente sera remis par le notaire à Monsieur [O] [L] et à Madame [W] [M] épouse [L], sur leur demande et une fois que les formalités de mutation auront été accomplies ainsi que toutes les formalités permettant à Monsieur [O] [F] de jouir paisiblement de son bien.

ORDONNE la publication du jugement au Service de la publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE) à [Localité 16].

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice moral.

REJETTE la demande reconventionnelle au titre de la résistance abusive.

CONDAMNE Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] in solidum à payer à Monsieur [O] [F] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [O] [L] et Madame [W] [M] épouse [L] in solidum aux dépens.

REJETTE toutes demandes autres ou plus amples formulées par les parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente