TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Chambre civile

Procédure écrite

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 95/2025

N° RG 18/00331 – N° Portalis DB3N-W-B7C-B7YZ

JUGEMENT DU :

25 Août 2025

S.C.I. F & R

C/

S.C.I. K

Le :

Copies exécutoire et certifiée conforme délivrées à :

— M^e CHIMAY Gaëlle

— M^e SCAVAZZA Julie

JUGEMENT

Composition du Tribunal, lors des débats, du délibéré et du prononcé,

Président : Anne-Laure MENESTRIER, Vice-Présidente

Assesseurs :

Coralie CHAIZE, Juge

Clotilde BOUNIN, Juge

Greffier : Annick LEBOULANGER, Greffier, lors des débats et Edite MATIAS, Greffier, lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision

Après débats à l’audience du 26 Mai 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 25 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Edite MATIAS, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. F & R

RCS de SENS n° 527 862 999

Dont le siège est : 30 rue des Gauzys – 89400 BONNARD

Représentée par M^e Gaëlle CHIMAY, Avocat au Barreau d’AUXERRE

ET

DÉFENDERESSE :

S.C.I. K

RCS d’AUXERRE n° 499 329 357

Dont le sège est : 4 route de Paris – 89380 APPOIGNY.

Représentée par M^e Julie SCAVAZZA, Avocat au Barreau de PARIS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 juillet 2007 avec statuts enregistrés le même jour, la SCI K a été créée entre Monsieur [M] [W], Madame [J] [H], son épouse et Monsieur [P] [X].

Par acte authentique du 20 août 2007, la SCI L’ANCIEN PALAIS a vendu à la SCI K un ensemble immobilier sis 2 et 4 route de Paris à APPOIGNY, cadastré AN n° 51, 269 et 270.

Par acte authentique du 11 octobre 2010 avec statuts enregistrés le même jour, la SCI F&R a été créée entre Monsieur [I] [T] et Monsieur [Z] [T].

Par acte authentique en date du 29 novembre 2010, Monsieur [U] [S] a vendu à la SCI F&R un ensemble immobilier sis 6 route de Paris à APPOIGNY, cadastré AN n° 48, scindé en deux lots, AN 458 et AN 459, l’un loué à la société Centre Pneumatique et l’autre composé d’un hangar et d’un bureau loué à l’agence B3C.

Par acte en date du 6 mai 2021, la SCI F&R a vendu la partie de l’immeuble louée à la société Centre Pneumatique à la SCI MCLF (cadastré AN n° 458).

Plusieurs points de discordes sont apparus entre la SCI F&R et la SCI K concernant des désordres relatifs à un mur séparatif entre les deux propriétés.

Le 30 mai 2016, la SCI K a pris contact avec son assurance AXA ASSURANCES IARD qui a mandaté un expert afin de déterminer l’origine du sinistre.

Le 31 mai 2016, Maître [K] [R], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat à la demande de la SCI F&R.

Le 17 juin 2016, Maître [N] [C], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat à la demande de la SCI K.

En raison de l’état du local loué de la SCI F&R à l’agence B3C, cette dernière a donné congé par courrier en date du 17 août 2016 à effet au 31 août 2016.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juin 2016, la SCI F&R a assigné en référé la SCI K sollicitant sa condamnation sous astreinte à procéder aux travaux de réparation et d’entretien du mur et la désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2016, le juge des référés du tribunal judiciaire d’AUXERRE a ordonné une expertise judiciaire et a nommé Monsieur [L] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 20 juin 2017.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2018, la SCI F&R a assigné la SCI K devant le tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de réparation des désordres et d’indemnisation de ses préjudices.

Par conclusions d’incident en date du 20 septembre 2018, la SCI K a sollicité la désignation de Maître [F] [O], commissaire de justice, aux fins de constatation de l’état du mur séparatif, des gouttières et chéneaux et les désordres l’affectant.

Par ordonnance en date du 19 juin 2020, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’AUXERRE a débouté la SCI K de sa demande, les désordres ayant déjà été constatés contradictoirement.

Deux autres constats d’huissier ont été établis le 23 août et le 7 septembre 2023 à l’initiative de Monsieur [W].

* * *

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 28 février 2025, la SCI F&R demande au tribunal judiciaire d’AUXERRE, au visa des articles 1242 et suivants du Code civil, de :

— juger que la SCI F&R recevable et bien fondée en ses demandes ;

— juger que le mur séparatif des propriétés de la SCI F&R et la SCI K est la propriété exclusive de la SCI K;

— juger que la SCI K est responsable de l’entretien de ce mur et des dommages qu’il peut occasionner ;

— juger que les désordres affectant le mur ont pour origine les infiltrations d’eau provenant de la toiture de la SCI K ;

— juger que la SCI K est responsable des désordres affectant le mur et des conséquences dommageables ;

En conséquence :

— condamner la SCI K à effectuer les travaux conservatoires suivants :

• purger les pierres qui menacent de tomber ;

• reconstituer la maçonnerie disloquée qui s’est effondrée ;

• replacer les pierres d’entablement au niveau de la sablière du toit de la SCI K en les scellant sur une arase cimentée et armée.

— condamner la SCI à effectuer les travaux suivants propres à mettre fin au dommage :

• la création d’un gueulard de trop plein en bout du chéneau côté rue ;

• le remplacement de la descente des eaux pluviales en bout de chéneau par une DEP de diamètre 125 à raccorder sur une tranchée drainante côté terrain de la SCI K.

— juger que ces condamnations seront prononcées sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— juger que la SCI K devra prévenir la SCI F&R huit jours avant la date d’exécution des travaux ;

— condamner la SCI K à indemniser la SCI F&R de ses préjudices financiers suivants :

• au titre des loyers de l’année 2016 : 4 333,33 euros.

• au titre des loyers de l’année 2017 : 11 600 euros.

• au titre des loyers de l’année 2018 : 7 200 euros.

• au titre des loyers de l’année 2019 : 7 200 euros.

• au titre des loyers de l’année 2020 : 7 200 euros.

• au titre des loyers de l’année 2021 : 7 200 euros.

• à compter du 1er janvier 2022 et jusqu’à la date de réparation effective des désordres affectant le mur : 600 euros.

— condamner la SCI K à verser à la SCI F&R une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir ;

— condamner la SCI K à verser à la SCI F&R la somme de 20 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI K aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais et honoraires de l’expertise judiciaire de 4 991,82 euros ainsi que le coût des procès-verbaux de constat en date des 31 mai 2016 et 1er août 2017 et 17 mai 2021, 14 mars 2024 et 24 septembre 2024 pour les sommes de 480 euros, 432,09 euros, 417,20 euros, 417,20 euros et 539.84 euros ;

— débouter la SCI K de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires.

* * *

Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 12 mai 2025, la SCI K demande au tribunal judiciaire d’AUXERRE, au visa de l’article 1242 alinéa 1 du Code civil, de :

— déclarer recevable et bien fondée la SCI K en sa défense ;

— débouter la SCI F&R de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— constater que le bureau et le garage se trouvant sur la parcelle AN48 ont été construits irrégulièrement et ne figurent pas au cadastre ;

— débouter la SCI F&R de toute action concernant le bureau et le garage litigieux et toute demande indemnitaire ;

— enjoindre à la SCI F&R de démonter le bureau et le garage construits illégalement, de retirer les rideaux métalliques et les tôles vissées sous astreinte de 600 euros par jour pendant un mois de la notification des présentes écritures, et postérieurement à ce délai ordonner ledit retrait sous astreinte de 3 000 euros par jour de retard ;

— écarter le rapport d’expertise de Monsieur [L], expert judiciaire, des débats pour ne pas avoir vérifié le caractère régulier des constructions litigieuses, pour avoir manifesté un parti pris et ne pas avoir effectué sa mission avec diligence et sérieux ;

— dire et juger que la SCI K ne peut accéder au passage commun ;

— débouter la SCI F&R de sa demande tendant à reconnaître la responsabilité de la SCI K dans les désordres affectant le mur séparatif ;

— débouter la SCI F&R de sa demande tendant à enjoindre à la SCI K d’effectuer les travaux conservatoires et de remise en état sous astreinte ;

— débouter la SCI F&R de sa demande d’indemnité au titre des loyers du local commercial ;

— mettre à la charge de la SCI F&R et la SCI K les éventuels coûts d’entretien et de réparation du mur mitoyen ;

— condamner la SCI F&R à verser à la SCI K la somme de :

• 100 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

• 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la destruction du plafond par les sapeurs-pompiers en raison de fausse déclaration de la SCI F&R ;

• 5 000 euros pour la destruction partielle de la gouttière ;

• 3 000 euros pour les attestations mensongères ;

• 3 000 euros pour une présentation mensongère de la situation dans les conclusions de la SCI F&R ;

• 30 000 euros pour l’établissement et la production d’un faux bail entre la SCI F&R et l’agence B3C ;

• 310 000 euros pour la production des photographies publiées sur internet, des photographies sans lien avec le litige, des documents contestables, etc… ;

• 500 euros par jour depuis l’assignation en référé, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

• 100 euros par jour d’utilisation des numéros 4 et 4bis route de Paris à Appoigny et ce depuis 2013 ;

• 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la dénonciation calomnieuse à la mairie pour la terrasse, l’état de la façade ou encore la production d’un arrêté qui ne concerne en rien le présent litige ;

• 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour dégradation du mur mitoyen;

• 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’impossibilité de vendre le bien ;

• 52 800 euros TTC en raison de la perte de loyer et de la garantie versée au locataire ;

• 25 000 euros TTC déduite des loyers du locataire ;

• 2 500 euros pour la production de fausses photographies et croquis ;

• 50 000 euros pour la division de la parcelle n° 58 ainsi que la même somme pour les parcelles n° 458 et 459 ;

• 35 700 euros TTC pour la dégradation de la partie gauche du toit ;

• 10 000 euros pour la dégradation de la charpente ;

• 15 000 euros pour la violation de domicile, de la propriété de la SCI K ;

• 80 000 euros pour les constats d’huissier produits par la SCI F&R qui ne reflètent pas la réalité ;

— condamner la SCI F&R à supporter les frais de reconstruction du mur, la construction d’un mur séparatif et d’un passage commun de 4 mètres pour réaliser les travaux sur le toit et sur le mur et condamner cette dernière à y procéder sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

— condamner la SCI F&R à supprimer les rideaux métalliques ;

— donner acte à la SCI K qu’elle versera aux impôts 20 % des sommes recueillies dans le cadre de ce procès ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir sur les demandes reconventionnelles de la SCI K ;

— écarter l’exécution provisoire sur les demandes de la SCI F&R ;

— condamner la SCI F&R à payer à la SCI K la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SCI F&R aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, le procès-verbal de constat dressé par Maître [N] [C] en date du 17 juin 2016, celui de Maître [F] [O] du 29 juillet 2016 et ceux de Maître [D] [A] des 23 août et 7 septembre 2023.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 mai 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 26 mai 2025 et mise en délibéré au 25 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes tendant à une constatation, même lorsqu’elles sont libellées sous la forme d’une demande tendant à voir notamment « dire que » ou « juger que » ou « dire et juger que », formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur le rapport d’expertise

Il est de jurisprudence constante que le tribunal apprécie souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve produit aux débats. Il n’est jamais astreint à suivre l’avis de l’expert judiciaire désigné.

En l’espèce, la SCI K demande que le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] soit écarté des débats mais ne sollicite pas son annulation.

La SCI K ne fait en réalité que contester le travail de l’expert et l’appréciation faite par ce dernier de l’origine des désordres constatés.

Il convient de relever que les opérations d’expertise se sont déroulées de manière contradictoire, que la SCI K a pu faire valoir ses arguments et formuler des dires, auxquels il a été répondu par l’expert.

Par ailleurs, la SCI K ne justifie d’aucun élément permettant de considérer que l’expert a failli à ses missions et notamment à son impartialité et à son obligation de diligence.

En outre, le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [L] constitue un élément de preuve parmi les autres dont les parties ont pu débattre contradictoirement au cours de la procédure et il appartiendra au tribunal d’en apprécier sa force probante.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire.

Sur la responsabilité de la SCI K

Aux termes de l’article 1242 alinéa 1 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

Sur la propriété du mur

En l’espèce, les parties s’opposent sur la propriété du mur séparatif entre leurs deux propriétés mitoyennes.

Si dans ses dernières conclusions, la SCI K indique que le mur litigieux est un mur mitoyen entre sa propriété et la propriété de la SCI F&R, force est de constater qu’au cours de la procédure la SCI K n’a pas contesté la propriété de ce mur et a même reconnu à de nombreuses reprises avoir la propriété exclusive du mur notamment :

— devant l’huissier instrumentaire mandaté par la SCI F&R le 31 mai 2016

— devant l’huissier instrumentaire mandaté par la SCI K le 17 juin 2016

— dans ses conclusions devant le juge des référés le 20 septembre 2016

— dans un dire adressé à l’expert judiciaire le 9 mai 2017

— dans ses conclusions d’incident

— dans ses premières conclusions au fond signifiées en octobre 2020

En outre, dans son rapport d’expertise, l’expert judiciaire indique « afin de respecter la limite séparative entre les deux fonds, la structure acier du hangar de la SCI F&R a été implantée à 40 cm environ du gros mur en pierre, de sorte qu’on peut considérer que le gros mur en pierre est la pleine propriété de la SCI K avec le chéneau qu’il porte et qui est fixé sur des étriers en acier scellés dans la maçonnerie en pierre, de son côté aucun élément du bâti de la SCI F&R ne prend appui sur la bâtiment de la SCI K. »

Par ailleurs, si la SCI K conteste les conclusions du rapport d’expertise judiciaire et le fait que l’expert n’a pas été impartial et contient des informations erronées, ses allégations ne sont corroborées par aucun élément et il apparaît que l’expert a conduit ses opérations d’expertise de manière contradictoire, sans parti pris et a systématiquement répondu aux dires de la SCI K.

Enfin, si la SCI K a indiqué dans ses conclusions à plusieurs reprises qu’elle se réservait le droit de demander la désignation d’un expert géomètre, elle n’a pourtant jamais formulé une telle prétention au cours de la procédure.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et en l’absence d’éléments probants contraires apportées par la SCI K, il convient de dire que le mur litigieux est la propriété exclusive de la SCI K.

Sur les désordres du mur

En l’espèce, les parties sont en désaccord sur l’origine des désordres.

La SCI F&R fait valoir que la dégradation du mur est liée à la vétusté de la toiture de la SCI K et au mauvais dimensionnement de la descente d’eau pluviale de la toiture de la SCI K.

La SCI K conteste sa responsabilité et les conclusions du rapport d’expertise. Elle fait valoir qu’il n’y a aucune vétusté ni défaut d’entretien de sa toiture. Elle estime que l’origine des désordres provient des pluies diluviennes qui sont survenues en avril et mai 2016 et du fait que le gérant de la SCI F&R, Monsieur [T] se servait régulièrement d’un tuyau et arrosait le mur, le toit et le passage, générant ainsi un apport d’eau qui a coulé au-dessus de la couvertine et a dégradé le mur.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que « les infiltrations d’eau qui se produisent depuis le toit de la SCI K sont à l’origine de la dislocation des pierres et de leur effondrement partiel en raison du ravinement du mortier de hourdage hydrophile »

L’expert indique que « deux facteurs sont à l’origine des venues d’eau : la vétusté de la toiture de la SCI K (toit avec pente insuffisante en basse goutte au droit des pierres d’entablement et mauvais recouvrement des tuiles) et le sous dimensionnement de la descente d’eau pluviale en diamètre 80 situé à l’extrémité du cheneau côté est et qui reprend le versant nord de la toiture de la SCI K estimée à 90 m² environ. »

Dans ses conclusions, l’expert mentionne que « l’origine du sinistre vient de la propriété de la SCI K qui devra prendre à sa charge le principal des frais réparatoires (80 %). Une part (20 %) sera néanmoins imputée à la SCI F&R en raison de la vétusté de la descente des eaux pluviales côté rue qui interdit le bon écoulement de ses eaux pluviales les jours de pluies intenses et qui constituent un facteur aggravant dans la mesure où une part des eaux privatives de la SCI F&R se déverse dans le cheneau de son voisin les jours de forts orages exceptionnels dit décennaux par effet de débordement de la gouttière. »

Si la SCI K soutient que sa toiture n’est pas vétuste, il convient de relever que dans un rapport d’expertise amiable contradictoire réalisé le 1er avril 2016, l’expert indique « la toiture en tuiles plates de la SCI K est vétuste, une réparation partielle apparaît en milieu de rampant au droit de l’effondrement, les eaux pluviales en provenance du toit de la SCI K sont récupérées partiellement par une gouttière en zinc lui appartenant. »

Il conclut qu’il apparaît que la toiture fuyarde de la SCI K est à l’origine du sinistre, que l’effondrement, les traces de coulures d’eau et les tâches verdâtres indiquent clairement que cette infiltration est ancienne et progressive.

De même, dans un procès-verbal de constat établi le 17 mai 2021, Maître [E], huissier de justice à AUXERRE, indique « je constate que l’immeuble appartenant à Monsieur [W] et longeant le hangar de [T] a une toiture deux pans, je constate que la toiture est en mauvais état général, de niveau irrégulier et recouverte de mousse de manière importante. »

Par ailleurs, les nombreuses photos produites par la SCI F&R attestent de la vétusté alléguée, puisqu’elles mettent en évidence une toiture ancienne et très dégradée.

De même, si pour contester les conclusions de l’expert judiciaire, la SCI K fait valoir que si sa toiture était vétuste, des infiltrations se produiraient à d’autres endroits, il convient de relever que l’expert explique cette absence d’infiltrations dans la propriété de la SCI K par le fait que « le problème se produit à l’aplomb du gros mur, ce qui explique que la SCI K ne constate pas de fuites dans ses greniers car les infiltrations se produisent au-delà du bâti. »

De même, dans son procès-verbal de constat en date du 24 septembre 2024, Maître [R], huissier de justice à AUXERRE, indique « je constate que la toiture de la SCI K est constituée de tuiles plates en très mauvais état, voire hors d’usage, elle est affaissée de manière importante, notamment dans sa partie inférieure, en dessous des bouches d’aération, et cela sur l’ensemble de la surface de la toiture. Je constate qu’un nombre important de tuiles qui proviennent de la SCI K sont tombées et sont entassées le long du mur de la SCI F&R. »

Enfin, les allégations de la SCI K selon lesquelles Monsieur [T] aurait volontairement déversé de l’eau sur le mur litigieux afin de le dégrader ne sont absolument pas démontrées.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que la SCI K a eu un rôle prépondérant dans la survenance des désordres causés à la SCI F&R en raison de la vétusté de sa toiture et du sous dimensionnement de sa descente d’eau pluviale même si une part de responsabilité mineure incombe à la SCI F&R comme relevé par l’expert judiciaire en raison de la vétusté de la descente des eaux pluviales côté rue.

Il doit être tenu compte du fait que suite aux observations de l’expert judiciaire, la SCI F&R a immédiatement procédé à la modification de ses descentes d’eaux pluviales afin de faire cesser toute implication de sa part dans la survenance des désordres.

En conséquence, il convient de retenir un partage de responsabilité à hauteur de 80 % pour la SCI K et à hauteur de 20 % pour la SCI F&R dans la survenance des désordres relatif au mur.

Sur les préjudices

Sur les travaux conservatoires et de remises en état

En l’espèce, la SCI F&R sollicite que la SCI K prenne les mesures préventives préconisées par l’expert judiciaire afin d’éviter l’aggravation de l’effondrement des moellons.

Pour contester les travaux de remise en état la SCI K allègue que la SCI F&R s’est opposée à la réalisation de travaux par le SCI K.

Dans son rapport, l’expert judiciaire indique que « le gérant de la SCI F&R n’a pas laissé la SCI K intervenir afin de réaliser les travaux préventifs ou conservatoires qui auraient pu stopper les fuites et permettre une reconstruction du mur effondré dans l’attente d’une solution plus pérenne ».

De même, dans le constat réalisé le 17 juin 2016, l’huissier de justice mentionne que " Monsieur [T] signale que leur expert est passé et qu’il leur a conseillé de ne plus occuper le garage pour le moment et de ne rien toucher, Monsieur [W] entreprend de poser un étai en forme de chevron et est stoppé dans son action. Ils interdisent toute intervention et refusent qu’il soit procédé à un quelconque étayage. "

Il est donc établi que la SCI F&R s’est opposé en 2016 à la pose d’un étayage par Monsieur [W].

Toutefois, compte tenu des risques d’effondrement du mur, il ne peut être reproché à la SCI F&R d’avoir suivi les préconisations de l’expert d’assurances qui avait indiqué qu’il convenait de ne rien entreprendre et ainsi d’avoir empêché la pose d’un étayage par Monsieur [W], et ce d’autant que ce dernier n’est pas un professionnel du bâtiment et ne dispose d’aucune compétence ou expertise pour effectuer des travaux de sécurisation du mur.

Ainsi, dans son rapport, l’expert judiciaire préconise les travaux conservatoires suivants :

— la purge des pierres qui menacent de tomber

— la reconstitution de la maçonnerie disloquée qui s’est effondrée

— le remplacement des pierres d’entablement au niveau de la sablière du toit de la SCI K au droit de la partie qui a basculé, en le scellant sur une arase cimentée et armée

Par ailleurs, la SCI K ne justifie pas qu’elle a tenté, après la réalisation de l’expertise judiciaire, d’entreprendre les travaux conservatoires préconisés.

En outre, afin de faire cesser les désordres l’expert judiciaire préconise les travaux suivants :

— création d’un gueulard de trop plein en but du cheneau côté rue de la propriété de la SCI K ;

— remplacement de la descente d’eau située en bout de cheneau par une descente d’eau pluviale de diam 125 à raccorder sur une tranchée drainante côté terrain SCI K ;

— remplacement de la descente d’eaux pluviales de la SCI F&R côté rue.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI K à faire effectuer par des professionnels du bâtiment les travaux conservatoires et de remise en état préconisés par l’expert judiciaire et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois après la signification du présent jugement, assorti d’un délai de prévenance de huit jours de la SCI F&R.

De son côté la SCI F&R devra autoriser les professionnels à pénétrer dans sa propriété afin de réaliser les travaux, étant relevé que la SCI F&R justifie avoir fait procéder à la modification de ses descentes d’eaux pluviales afin de faire cesser toute implication de sa part dans la survenance des désordres.

En outre, au regard du partage de responsabilité retenue, le coût des travaux conservatoires et de remise en état sera supporté à hauteur de 80% par la SCI K et à hauteur de 20 % par la SCI F&R.

Sur le préjudice financier

En l’espèce, la SCI F&R fait valoir qu’à cause des désordres, son locataire, l’agence B3C a mis fin au bail commercial en août 2016 alors que le hangar était loué 600 euros par mois et le bureau 400 euros par mois, et qu’elle n’a pu retrouver un locataire qu’à compter du 1er décembre 2017 mais uniquement pour la partie bureau.

Si la SCI K conteste la propriété de la SCI F&R sur les locaux loués et l’existence du bail, force est de constater que la SCI F&R justifie qu’elle est propriétaire des lieux et elle produit le bail qu’elle a conclu avec l’agence B3C le 1er avril 2016 pour une durée de 6 années moyennant un loyer mensuel de 500 euros pour la partie hangar et un loyer mensuel de 500 euros pour la partie bureau, soit 1 000 euros.

Par ailleurs, la SCI K ne produit aucun élément permettant d’accréditer sa thèse selon laquelle le bail serait un faux document rédigé uniquement pour les besoins de la cause.

De même, si la SCI K conteste la conformité légale du bâtiment, la SCI F&R justifie qu’elle avait bien obtenu une autorisation de travaux de la mairie d’APPOIGNY en date du 31 octobre 2011 pour ces locaux, de sorte que toutes les allégations de la SCI K sont infondées.

Il est ainsi avéré que du fait des désordres, la SCI F&R a été privée des loyers prévus pendant une durée de 6 ans, correspondant à la durée du bail, soit jusqu’au 1er avril 2022.

A compter du 1er avril 2022, le préjudice de la SCI F&R s’analyse en une perte de chance de louer les locaux, qui sera évaluée au regard de la localisation géographique du bâtiment, du contexte économique, de la surface et de la configuration des locaux à 25 %.

En conséquence, le préjudice locatif s’élève aux sommes suivantes :

Année 2016 : août : 433,33 euros et de septembre à décembre : 4 000 euros soit 4 333,33 euros

Année 2017 : de janvier à novembre 11 000 euros et décembre : 500 euros soit 11 500 euros

Année 2018 : 12 mois x 500 euros = 6 000 euros

Année 2019 : 12 mois x 500 euros = 6 000 euros

Année 2020 : 12 mois x 500 euros = 6 000 euros

Année 2021 : 12 mois x 500 euros = 6 000 euros

Année 2022 : jusqu’au 1er avril 2022 : 3 mois x 500 euros = 1 500 euros, et à compter du 1er avril 2022 : 500 x 25 % x 9 mois = 1 125 euros, soit 2 625 euros

Année 2023 : 500 x 25 % x 12 mois = 1 125 euros

Année 2024 : 500 x 25 % x 12 mois = 1 125 euros

Année 2025 jusqu’à la date du jugement : 500 x 25 % x 8 mois = 1 000 euros

Soit la somme totale de 45 708,33 euros.

Toutefois, au regard du partage de responsabilité retenu, la SCI K sera condamnée à verser à la SCI F&R la somme de 36 566,66 euros, correspondant à 80 % du montant total, au titre de son préjudice financier.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI K

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient de rappeler qu’il appartient à celui qui entend engager la responsabilité délictuelle d’une personne physique ou morale de rapporter la triple preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ledit préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral au motif que la SCI F&R a fait preuve de mauvaise foi en cherchant à voir reconnaître l’existence légale de constructions édifiées irrégulièrement et ne figurant pas au cadastre ni sur l’acte d’achat.

Toutefois, comme indiqué précédemment la SCI F&R a justifié être la propriétaire des locaux situées au 6 route de Paris et avoir obtenu l’autorisation de la mairie d’APPOIGNY pour procéder à des travaux de construction d’un hangar, garage et bureau.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour destruction du plafond par les pompiers

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 6 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel en faisant valoir que la SCI F&R a fait une fausse déclaration ayant conduit les sapeurs-pompiers à intervenir à son domicile et que ces derniers ont cassé le plafond au-dessus du mur pour avoir accès au toit.

Il ressort de l’attestation du directeur départemental des services d’incendie et de secours de l’Yonne en date du 3 juin 2016 que les sapeurs-pompiers sont intervenus le 30 mai 2016 à 10h09 pour l’éboulement d’un mur au 6 route de Paris à APPOIGNY et qu’ils ont procédé à mise en sécurité de matériel et à la mise en place d’un périmètre de sécurité afin de limiter l’accès à la zone à risque.

Ainsi, si la SCI F&R a sollicité l’intervention des pompiers, c’est dans l’objectif d’éviter un danger pour la sécurité des personnes et des biens et non dans l’intention de nuire à la SCI K.

En tout état de cause, il ne peut être reproché à la SCI F&R les éventuels dégâts occasionnés par l’intervention des pompiers à la propriété de la SCI K puisqu’elle ne peut être responsable du fait d’un tiers.

Sur la demande de dommages et intérêts pour destruction partielle de la gouttière

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel faisant valoir que la SCI F&R a retiré une partie de la gouttière se trouvant à l’intérieur du hangar appartenant à la SCI F&R.

Toutefois, aucun élément ne démontre que la SCI F&R aurait procédé à la suppression de la gouttière qui se trouve sur sa propriété. Ce chef de demande sera en conséquence rejeté.

Sur les dommages et intérêts pour attestations mensongères

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au motif que la SCI F&R a produit des attestations mensongères.

Toutefois, elle ne produit aucun élément au soutien de cette allégation.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les dommages et intérêts pour présentation mensongère de la situation dans les conclusions de la SCI F&R

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour présentation mensongère de la situation dans les conclusions de la SCI F&R.

Toutefois, elle ne produit aucun élément à l’appui de ses allégations.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour l’établissement et la production d’un faux bail entre la SCI F&R et l’agence B3C

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts au motif que le bail produit dans la procédure est un faux.

Toutefois, comme déjà indiqué, la SCI K n’apporte aucune preuve démontrant que le bail produit serait un faux document.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour la production de photographies

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 310 000 euros faisant valoir que la SCI F&R a pris des photos sur la propriété de la SCI K et de Monsieur [W], que cela a créé un risque pour la sécurité de Monsieur [W] et de sa famille, et que cela constitue un trouble de voisinage.

Si de nombreuses photos ont été produites par la SCI K dans le cadre du présent litige, il n’est nullement précisé en quoi la prise de ces photos constituerait une faute de nature à engager la responsabilité de la SCI F&R, étant relevé au surplus que Monsieur [W], gérant de la SCI K a été lui-même condamné par le tribunal correctionnel d’AUXERRE en date du 27 juin 2024 pour harcèlement moral sur la personne de Monsieur [T] notamment en l’espionnant et en le prenant en photo alors que ce dernier se trouvait sur son lieu de travail.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 500 euros par jour depuis l’assignation en référé pour procédure abusive.

Toutefois, dans la mesure où il a été fait droit principalement aux demandes de la SCI F&R démontrant que la procédure judiciaire était justifiée et en conséquence, la demande de la SCI K sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts pour utilisation des numéros 4 et 4 bis route de Paris à APPOIGNY

En l’espèce, la SCI K reproche à la SCI F&R d’avoir utilisé le numéro 4 route de Paris qui lui appartient à compter de 2013 et que cela lui a occasionné des pertes de correspondances.

Elle lui reproche également d’avoir mentionné dans le faux bail un numéro 4 bis utilisé par l’agence B3C sans autorisation de la mairie.

Toutefois, elle ne justifie d’aucune faute commise par la SCI F&R ni d’aucun préjudice suite à l’utilisation de ces numéros.

Au contraire, il ressort de l’attestation rédigée par l’ancien locataire de la SCI F&R que Monsieur [W] recevait par erreurs du courrier qui était destinée à l’agence et refusait de lui restituer considérant que le numéro 4 bis lui appartenait.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour dénonciation calomnieuse et production d’un arrêté d’insalubrité

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 20 000 euros à ce titre mais sans qualifier ni l’existence d’une faute ni l’existence d’un préjudice.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour dégradation du mur mitoyen

En l’espèce, la SCI K soutient que le mur litigieux a été dégradé par la SCI F&R qui a arrosé le mur avec un tuyau raccordé à un robinet et sollicite 20 000 euros de dommages et intérêts outre les frais de reconstruction du mur.

Toutefois, cette allégation n’est corroborée par aucun élément et l’expert a indiqué que l’origine des désordres provient de la vétusté et du manque d’entretien de la toiture de la SCI K.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour l’impossibilité de vendre le bien

En l’espèce, la SCI K soutient qu’en raison de la dégradation du mur, son bien immobilier ne peut être vendu et sollicite la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Toutefois, il convient de relever que l’origine des désordres est majoritairement imputable à l’état de vétusté de la toiture de la propriété de la SCI K et que cette dernière n’a entrepris aucun travaux pour remédier à ces désordres.

Elle ne peut donc se prévaloir de sa propre négligence pour solliciter l’indemnisation d’un préjudice qui n’est au demeurant pas démontré.

En conséquence, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour perte de loyers

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 52 800 euros pour perte de loyers et une somme de 25 000 euros pour la somme versée au locataire.

Elle soutient qu’en raison des dégradations du mur, son locataire a cessé de régler les loyers.

Toutefois, comme le souligne à juste titre la SCI F&R, le commerce qui subirait les désagréments se situe, au vu de la photographie des lieux, à l’opposé du mur litigieux.

En outre, si l’attestation du locataire de la SCI K évoque une fissure dans le mur de la cuisine du restaurant causée le 22 août 2023 par Monsieur [T], aucun élément ne vient corroborer ces déclarations.

Par ailleurs, la SCI K ne justifie d’aucun document comptable permettant d’apprécier la réalité du non- paiement des loyers ni d’une éventuelle remise de loyers.

En conséquence, il convient de débouter la SCI K de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour production de fausses photographies et croquis

En l’espèce la SCI K sollicite la somme de 25 000 euros sans préciser dans ses conclusions à quoi elle fait référence.

En l’absence d’éléments, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour la division des parcelles 58, 458 et 459

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 50 000 euros au motif que la SCI F&R aurait créé illégalement, sans permis de construire un garage et un bureau. Elle sollicite sous astreinte la destruction du bureau et du garage construit illégalement.

Elle sollicite également la destruction du rideau métallique et des tôles, le tout sous astreinte.

Toutefois, la SCI F&R justifie qu’elle a obtenu les autorisations d’urbanisme nécessaires pour la construction de son ouvrage et il n’est nullement démontré que la SCI K aurait un droit de passage entre les deux bâtiments de la SCI K et de la SCI F&R.

En outre, comme l’a relevé l’expert judiciaire, le cheneau est privatif à la SCI K et aucun élément du bâti de la SCI F&R ne prend appui sur le bâtiment de la SCI K.

En conséquence, elle sera déboutée de ses demandes.

Sur les dommages et intérêts pour la dégradation de la partie gauche du toit, de la charpente et la violation de domicile

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 35 700 euros pour la dégradation de son toit, la somme de 10 000 euros pour la dégradation de la charpente et la somme de 15 000 euros pour la violation de son domicile par Monsieur [T].

A l’appui de ses prétentions, elle produit un rapport réalisé par ses propres soins illustré d’un reportage photographique.

Outre le fait que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, la SCI K n’apporte aucune preuve de l’intervention de Monsieur [T] à son domicile et l’expert judiciaire a relevé que la vétusté du toit de la SCI K était relative à son manque d’entretien et non à une intervention humaine volontaire.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour constats d’huissier qui ne reflètent pas la réalité

En l’espèce, la SCI K sollicite la somme de 80 000 euros au motif que les constats d’huissier ne reflètent pas la réalité de la situation.

Toutefois, elle n’indique pas en quoi les constatations réalisées par les huissiers de justice ne reflètent pas la réalité et il lui appartenait d’engager une procédure d’inscription de faux si elle estimait qu’une éventuelle responsabilité des huissiers de justice pouvait être engagée.

En conséquence, la SCI K sera déboutée de sa demande.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En l’espèce, la SCI F&R sollicite la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive faisant valoir que la SCI K a déployé une énergie considérable pour faire obstacle à la procédure diligentée par la SCI F&R.

Il convient de relever que malgré le rapport amiable d’expertise, les constats d’huissiers et le rapport d’expertise judiciaire, la SCI K a fait preuve d’une particulière mauvaise foi en contestant sans aucun élément probant la propriété du mur litigieux, la vétusté de sa toiture, la légalité des locaux construits par la SCI F&R, l’existence d’un bail…

Par ailleurs, elle a fait preuve d’inertie en ne prenant aucune mesure conservatoire malgré les préconisations de l’expert judiciaire.

Elle a également fait preuve de résistance pour retarder l’issue de la procédure initiée il y a plus de 7 ans par la SCI F&R, notamment en s’opposant à la mesure d’instruction par voie d’incident, en modifiant régulièrement ses prétentions et son argumentation, en déposant ainsi au cours de la mise en état pas moins de treize jeux de conclusions dont le jeu n°13 comporte plus de 80 pages dont la moitié constituée de vingt demandes reconventionnelles relatives à des dommages et intérêts pour un montant total de plus de 2 000 000 euros dont la plupart ne repose sur aucun élément probant et se contente d’allégations.

Enfin, la SCI K a fait preuve de mauvaise foi en remettant en question, sans aucun élément, l’intégrité des différents intervenants comme les huissiers de justice, l’expert judiciaire, et l’exactitude et la loyauté des documents produits par la partie adverse.

Comme relevé par le tribunal correctionnel dans sa décision du 27 juin 2024 ayant condamné Monsieur [W] pour des faits de harcèlement moral sur Monsieur [T] « le docteur [Y], psychiatre qui a examiné Monsieur [W], relate dans son rapport que lors de son arrivée il a immédiatement évoqué le litige civil l’opposant à Monsieur [T], son discours est confus, difficile à arrêter, se perdant dans des détails, le cours et le contenu de la pensée semblent comporter la conviction d’être inspecteur de police, nourrie par des interprétations culturelles concernant la morphologie des lignes de la main, l’examen psychiatrique met en évidence des traits obsessionnels avec souci du détail et des traits paranoïaques avec tendance suspicieuse et procédurière. »

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la SCI K sera condamnée à verser à la SCI F&R la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI K, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance ainsi qu’à payer à la SCI F&R la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucun élément ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit, alors même que les travaux de réfection sont particulièrement urgents.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI K de sa demande tendant à voir écarter des débats le rapport d’expertise judiciaire ;

DIT que le mur situé entre la parcelle 269 appartenant à la SCI K et la parcelle AN 459 appartenant à la SCI F&R est la propriété exclusive de la SCI K ;

DIT que les désordres affectant le mur litigieux ont pour origine :

— à titre principal, la vétusté de la toiture de la SCI K et le sous dimensionnement de la descente d’eau pluviale de la SCI K

— à titre secondaire, la vétusté de la descente des eaux pluviales côté rue de la SCI F&R en cas de pluies intenses ;

FIXE le partage de responsabilité entre la SCI K et la SCI F&R dans la survenance des désordres relatifs au mur comme suit :

—  80 % à la SCI K

—  20 % à la SCI F&R

En conséquence,

CONDAMNE la SCI K à faire effectuer par des entreprises professionnelles du bâtiment les travaux conservatoires et de remise en état suivants préconisés par l’expert judiciaire :

— la purge des pierres qui menacent de tomber ;

— la reconstitution de la maçonnerie disloquée qui s’est effondrée ;

— le remplacement des pierres d’entablement au niveau de la sablière du toit de la SCI K au droit de la partie qui a basculé, en le scellant sur une arase cimentée et armée;

— la création d’un gueulard de trop plein en bout du cheneau côté rue de la propriété de la SCI K ;

— le remplacement de la descente d’eau située en bout de cheneau par une descente d’eau pluviale de diam 125 à raccorder sur une tranchée drainante côté terrain SCI K ;

et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois après la signification du présent jugement assorti d’un délai de prévenance de la SCI F&R de 15 jours avant l’exécution des travaux ;

ORDONNE à la SCI F&R d’autoriser les professionnels du bâtiment mandaté par la SCI K à pénétrer dans sa propriété afin de réaliser lesdits travaux ;

DIT que le montant desdits travaux sera supporté à hauteur de 80 % par la SCI K et à hauteur de 20 % par la SCI F&R ;

CONDAMNE la SCI K à verser à la SCI F&R la somme de 36 566,66 euros (trente-six mille cinq cent soixante-six euros et soixante-six centimes) à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ;

CONDAMNE la SCI K à verser à la SCI F&R la somme de 10 000 euros (dix mille euros) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la SCI F&R du surplus de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI K de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCI K à verser à la SCI F&R la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI K aux dépens lesquels comprendront notamment les frais de l’expertise judiciaire et des procès-verbaux de constat des 31 mai 2016, 1er août 2017, 17 mai 2021, 14 mars 2024 et 24 septembre 2024 ;

DIT que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,