TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Juge des contentieux de la protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 201/2025

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C66L

JUGEMENT DU :

06 Juin 2025

S.C.I. EMMAVI

C/

M. [K] [U]

JUGEMENT

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 10 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 06 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. EMMAVI

RCS d’AUXERRE n° 793 823 139

Dont le siège est : 1 rue Sannejound – Maison Dieu – 89420 GUIILLON-TERRE-PLAINE.

Représentée par Mme [B] [Y] épouse [M], Gérante, munie d’un pouvoir.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [U]

Né le 21 Mars 1979 à AVALLON (89)

Nationalité Française

Demeurant : 15 rue de l’Arquebuse – 2ème Etage – Porte de Droite – 89200 AVALLON.

Non comparant, ni représenté.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— SCI EMMAVI

Copie certifiée conforme délivrée à :

— SCI EMMAVI

— M. [K] [U]

— Préfecture de l’Yonne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 18 septembre 2023, la SCI EMMAVI a donné à bail à Monsieur [U] [K] un logement sis 15 rue de l’Arquebuse, 2ème Etage à AVALLON (89200), pour un loyer mensuel initial de 345 euros, outre la somme de 10 euros par mois au titre de la provision sur charges récupérables.

Le 22 octobre 2024, la SCI EMMAVI a fait délivrer un commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance à Monsieur [U] [K].

Par exploit de Commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la SCI EMMAVI, a fait assigner Monsieur [U] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [U] [K] ;

— ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le locataire au paiement de la somme de 1 775 euros au titre des loyers et des charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner le locataire au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir avec intérêts ;

— condamner Monsieur [U] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— condamner le locataire au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières ;

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que le défendeur ne s’est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai qui lui était imparti suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 1 775 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 avril 2025.

* * *

A cette audience, la SCI EMMAVI, régulièrement représentée par Madame [B] [M] épouse [Y], sa gérante, réitère les termes de l’assignation et actualise la créance à la somme de 2 840 euros. Elle indique qu’elle n’a aucun contact avec le locataire mais qu’il semble être encore dans le logement. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [K], régulièrement cité à sa personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la SCI EMMAVI a été autorisée à produire avant le 15 avril 2025, une note en délibéré afin de transmettre au tribunal, le KBIS de la société ainsi qu’un décompte actualisé de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 juin 2025, par décision mise à disposition du greffe de la juridiction.

Par courriel transmis au tribunal le 14 avril 2025, la SCI EMMAVI a produit le KBIS de la société ainsi qu’un décompte actualisé de sa dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [U] [K] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III et IV de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins du prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SCI EMMAVI a bien rempli cette obligation dans la mesure où elle justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 10 avril 2025. Elle respecte ainsi les dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, son action en prononcé de la résiliation du bail est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En outre, l’article 1229 du même Code précise que la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 18 septembre 2023 fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges au paragraphe 1.7 du contrat.

En outre, en présence d’une clause résolutoire, le propriétaire a le choix d’agir en prononcé de la résiliation judiciaire du bail locatif. Il résulte des pièces fournies par la demanderesse et notamment du décompte de la créance locative inclus dans l’assignation du 16 janvier 2025, comme du décompte actualisé au 10 avril 2025 et versé par note en délibéré, que le locataire ne s’est pas régulièrement acquitté de ses loyers depuis le mois de septembre 2024.

Ainsi, Monsieur [U] [K] a commis un manquement grave à son obligation contractuelle de paiement des loyers en contrepartie de la jouissance du logement loué, et ce, aux termes convenus.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à compter du 10 avril 2025, date du dernier décompte de la dette locative, aux torts exclusifs de Monsieur [U] [K].

III. Sur les conséquences de la résiliation du contrat de bail

L’article 1228 du Code civil prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Monsieur [U] [K] ne s’est pas présenté à l’audience pour expliquer sa situation financière actuelle. En outre, aucun rapport d’enquête sociale n’a été établi de sorte qu’aucun élément sur sa situation personnelle et professionnelle n’a pu être transmis.

Ainsi, le défendeur ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier pour procéder au règlement de sa dette.

De surcroît, il ne ressort pas de la procédure que le locataire se soit acquitté d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, devenant occupant sans droit ni titre, Monsieur [U] [K] sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Le bail étant résilié à la date du 10 avril 2025 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois d’avril 2025, Monsieur [U] [K] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI EMMAVI a produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [K] reste devoir la somme de 2 840 euros à la date du 10 avril 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par la SCI EMMAVI sont aptes à établir l’existence de la créance et de son montant.

Par conséquent, Monsieur [U] [K] sera condamné au paiement de la somme de 2 840 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation, mais à l’exclusion du coût du commandement de payer, acte non nécessaire dans le cadre de la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

DÉCLARE recevable l’action de la SCI EMMAVI ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 18 septembre 2023 entre la SCI EMMAVI et Monsieur [U] [K] pour le logement situé au 15 rue de l’Arquebuse,2ème Etage, à AVALLON (89200), aux torts exclusifs du locataire et ce, à compter du 10 avril 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [U] [K] de libérer le logement et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI EMMAVI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la SCI EMMAVI aux frais et risques de Monsieur [U] [K];

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer à la SCI EMMAVI la somme de 2 840 euros (deux mille huit-cent-quarante euros) représentant les loyers et charges impayés au 10 avril 2025, échéance du mois d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à payer à la SCI EMMAVI une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [K] à supporter les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation mais à l’exclusion des frais du commandement de payer ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,