TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 101/2025

N° RG 25/00021 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7AD

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

16 Mai 2025

— M. [A] [P] [H] [G]

— Mme [F] épouse [A] [C] [S]

Représentés par Me [D] [R]

C/

M. [T] [U]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GUITTEAUD Cyril

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GUITTEAUD Cyril

— M. [T] [U]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 Mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEURS :

— Monsieur [A] [P] [H] [G]

Né le 29 Mai 1951 à ENTRAINS SUR NOHAIN (58)

Nationalité Française

Demeurant : 4 rue du Château – 89250 GURGY.

— Madame [F] épouse [A] [C] [S]

Née le 16 Juillet 1955 à DRUYES LES BELLES FONTAINES (89)

Nationalité Française

Demeurant : 4 rue du Château – 89250 GURGY.

Représentés par M^e Frédéric GONDER, Avocat Plaidant au Barreau de BORDEAUX, de M^e Cyril GUITTEAUD, Avocat Postulant au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [U]

Demeurant : 15 chemin de la Roche – 9000 AUXERRE.

Non comparant, ni représenté.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 11 janvier 2024, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] ont donné à bail à Monsieur [U] [T] un logement sis 15 chemin de la Roche à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 620 euros.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] ont fait assigner en référé Monsieur [U] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— constater que Monsieur [U] [T] est occupant sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [T] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— condamner Monsieur [U] [T] au paiement de la somme de 2 734,33 euros, avec les intérêts de droit ;

— condamner Monsieur [U] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— condamner Monsieur [U] [T] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [U] [T] aux dépens qui comprendront notamment, les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de leurs prétentions, les requérants exposent que le défendeur ne s’est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines suivant sa délivrance et leur reste redevable de la somme de 2 734,33 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

* * *

À cette audience, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A], régulièrement représentés par leur conseil, réitèrent les termes de l’assignation et actualise leur créance à la somme de 2 480 euros. Ils précisent que le locataire a réglé le loyer de janvier, février et mars 2025 et que la dette est stabilisée. Ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [U] [T], régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’Etude de Commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [U] [T] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] justifient de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 03 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 13 mars 2025.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 13 novembre 2024 soit moins de deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 12 novembre 2024. Toutefois, cette obligation n’est pas sanctionnée par la loi du 6 juillet 1989 s’agissant d’un bailleur personne physique. Le défaut de justificatif sera donc sans incidence sur la recevabilité de l’action.

En conséquence, leur action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en son article VIII.

Il résulte des pièces fournies par les demandeurs que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis le mois de septembre 2024.

Ainsi, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit d’huissier de justice en date du 12 novembre 2024, portant sur la somme de 1860 euros en principal.

Selon l’article 2 du Code civil, la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. Il est constant que la loi applicable à un contrat est celle en vigueur à la date de la conclusion du contrat.

En l’espèce, le commandement de payer prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur. Toutefois, la date de conclusion du contrat étant postérieure à la loi du 27 juillet 2023, il y a lieu de retenir que la clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 25 décembre 2024.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] ont produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [T] reste devoir la somme de 2 480 euros à la date du 13 mars 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] sont de nature à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation et le défendeur absent ne fournit aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

Par conséquent, Monsieur [U] [T] sera condamné par provision au paiement de la somme de 2 480 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois de mars 2025 inclus.

IV. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession des lieux occupés sans droit ni titre depuis la résiliation du bail.

En l’espèce, Monsieur [U] [T] ne s’est pas présenté à l’audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 10 mars 2025 indique que Monsieur [U] [T] ne s’est pas présenté aux deux rendez-vous proposés par le travailleur social et qu’il ne s’est pas manifesté malgré une proposition d’entretien téléphonique.

Ainsi, l’enquêteur social n’a pas été en mesure de réaliser une évaluation socio-économique et familiale de la situation de Monsieur [U] [T].

Ainsi, le défendeur ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette.

Aussi, en l’absence de délais de paiement ayant un effet suspensif, il y a lieu de constater que, par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [U] [T] est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, il sera expulsé de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

V. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 25 décembre 2024 et le dernier terme inclus dans la créance étant le mois de mars 2025, Monsieur [U] [T] sera condamné à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [T] succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [T] qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] et Monsieur [U] [T] le 11 janvier 2024 pour le logement situé au 15 chemin de la Roche à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 25 décembre 2024 ;

ORDONNONS à Monsieur [U] [T] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A], aux frais et risques de Monsieur [U] [T] ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] à payer par provision à Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] la somme de 2 480 euros (deux mille quatre cent quatre-vingts euros) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] à payer à titre provisionnel à Monsieur [P] [A] et Madame [C] [F] épouse [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] à payer à Monsieur [P] [A]

et Madame [C] [F] épouse [A] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [T] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,