Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 22 mai 2025, n° 23/05449

TJ Paris 22 mai 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la S.A.R.L. Europromo Développement est bien propriétaire des lots concernés et qu'elle est donc redevable des charges de copropriété, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Justification de la créance
La cour a jugé que le syndicat a fourni les documents nécessaires pour prouver la créance, rendant la demande fondée.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard de paiement, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et imputables au copropriétaire défaillant.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a décidé d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 22 mai 2025, n° 23/05449
Numéro(s) :	23/05449
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nadia MOGAADI
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires [ Adresse 11 ] situé au [ Adresse 4 ] c/ La S.A.R.L. EUROPROMO DEVELOPPEMENT

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MOGAADI

■

Charges de copropriété

N° RG 23/05449 -

N° Portalis 352J-W-B7H-CZK7H

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 22 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] situé au [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet CPH IMMOBILIER, représenté par ses dirigeants domiciliés audit siège en cette qualité.

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0601

DÉFENDERESSE

La S.A.R.L. EUROPROMO DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/05449 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK7H

Madame Julie KHALIL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 27 Mars 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 22 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

Exposé du litige

La SARL Promo Developpement est propriétaire des lots n° 4289 et 4429 situés au sein du parking Italie Vandrezane sis [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant du non-paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de parking Italie Vandrezane sis [Adresse 3] à [Localité 10] a, par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2023, fait assigner la SARL Promo Developpement, au visa des articles 10 et 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 1231-1 du code civil et des articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile, en paiement des arriérés des charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de parking Italie Vandrezane sis [Adresse 3] à Paris 13ème demande au tribunal de :

« Condamner la Société SARL EUROPROMO DEVELOPPEMENT à payer au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 11] situé au [Adresse 5], les sommes suivantes :

* 27.744,37 € au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2020 sur la somme de 21.804,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

* 3.000 € à titre de dommages et intérêts.

* 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’Article 700 du code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner la Société SARL EUROPROMO DEVELOPPEMENT aux entiers dépens ».

Cité suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL Europromo Developpement n’a pas constitué avocat.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/05449 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK7H

La clôture a été prononcée le 28 février 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024.

Par jugement du 19 décembre 2014, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 28 février 2024 et renvoyé l’affaire à la mise en état afin de produire les pièces de nature à justifier de :

— la qualité de propriétaire de la société EUROPROMO DEVELOPPEMENT sur les lots n°4289 et 4429,

— les reprises de soldes au 8 octobre 2013,

— la facturation “Piquet-Molitor” au 24 février 2014,

— les frais de d’établissement d’un état daté et d’un certificat article 20 en date du 11 avril 2017,

— les appels de charges du dernier trimestre 2017.

E le 27 mars 2025 et l’affaire a été plaidée le même jour et mise en délibéré au 22 mai 2025.

Motifs de la décision :

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 27.744,37 € au titre des charges de copropriété dues au 1er trimestre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2020 sur la somme de 21.804,89 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL Promo Developpement est propriétaire des lots n° 4289 et 4429 situés au sein du parking Italie Vandrezane sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Il verse notamment à l’appui de sa demande :

les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 3 janvier 2013, 23 juin 2014, 29 juin 2015, 19 mai 2016, 18 mai 2017, 22 mai 2018, 20 mai 2019, 14 octobre 2020, 29 juin 2021, 29 juin 2022, 27 juin 2023 et 30 mai 2024le contrat de syndic, les appels de fonds individuels émis.

Il produit également une mise en demeure en date du 10 mars 2021 (dernière mise en demeure) portant sur un montant de 21.111,39 euros à l’échéance du 1er trimestre 2021 incluse.

Par ailleurs, le décompte des sommes arrêté au 1er trimestre 2025 dues montre une dette du copropriétaire d’un montant de 27.070,37 € (déduction faite des frais de recouvrement d’un montant de 674 euros).

Dès lors, il résulte de ces éléments, déduction faite des frais de recouvrement, que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 27.070,37 € que la SARL Europromo Developpement est condamnée à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2021 sur la somme de 21.111,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de frais de recouvrement de sa créance à hauteur d’un montant de 674 euros.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par le défendeur. Il indique que les manquements de la SARL Europromo Developpement à ses obligations essentielles à son égard sont constitutifs d’une faute qui lui a causé un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, puisque le syndicat des copropriétaires a été privé de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble et l’a obligé à faire l’avance de la somme due par le défendeur.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la société défenderesse dans le paiement des charges de copropriété aurait été à l’origine des difficultés financières alléguées.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/05449 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK7H

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Europromo Developpement, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, la SARL Europromo Developpement sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SARL Europromo Developpement à payer au syndicat des copropriétaires de parking Italie Vandrezane sis [Adresse 6] [Localité 10] les sommes de :

27.070,37 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 mars 2021 sur la somme de 21.111,39 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; 674 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de parking Italie Vandrezane sis [Adresse 3] à [Localité 10] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Décision du 22 Mai 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/05449 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZK7H

Condamne la SARL Europromo Developpement au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne la SARL Europromo Developpement à payer au syndicat des copropriétaires de parking Italie Vandrezane sis [Adresse 3] à [Localité 10] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 22 Mai 2025.

La Greffière Le Président