COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00280 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYDD

Minute N° : 24/00793

JUGEMENT DU 22 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON

Le :

Copie délivrée à :

Monsieur [R] [H] [E] (par

LRAR)

Le :

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [C]

né le 11 Janvier 1966 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Nathalie KUJUMGIAN, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [H] [E]

né le 28 Février 1989 à PORTUGAL

[Adresse 4] [Adresse 7]

[Adresse 2] [Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame A. YAMANI, Greffier, lors du délibéré

DEBATS : 3 septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2019, [T] [C] a consenti à [R] [H] [E] un bail non meublé portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 460 euros charges comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 février 2024, [T] [C] a fait délivrer à [R] [H] [E] un commandement de payer la dette locative, d’un montant de 1.494,54 euros, outre les frais, et de justifier d’une assurance en cours de validité

C’est dans ce contexte que [T] [C] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon [R] [H] [E], par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2024 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et séquestration des biens

condamner le requis à lui régler la somme de 2.556,25 euros au titre de la dette locative,

le condamner à régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges outre revalorisation, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs,

le sommer de fournir une attestation d’assurance en cours de validité sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

le condamner à lui régler la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, au sens de l’article 1231-6 du code civil,

le condamner à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L’affaire est retenue à l’audience du 3 septembre 2024, lors de laquelle [T] [C] comparait en personne et sollicite oralement le bénéfice de son assignation, précisant que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.214,09 euros selon décompte arrêté au 1er août 2024 et que le dernier loyer n’a pas été réglé, seuls des paiements partiels étant intervenus.

[R] [H] [E] comparait en personne. Il reconnaît la dette, qu’il explique par des problèmes personnels, et propose de payer en quatre fois ce qu’il doit. Il précise ne pas vouloir rester dans le logement.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être communiqué par la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 11], le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous qui lui a été proposé.

La décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur, régulièrement assigné à étude, ayant comparu lors de l’audience à laquelle le dossier a été retenu, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce (assignation postérieure à la loi du 29 juillet 2023), l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 11] au moins six semaines avant l’audience, ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique enregistré le 18 juin 2024 ;

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés le 28 février 2024 conformément aux obligations légales.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Au cas d’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers et mentionne un délai de deux mois pour permettre la régularisation de la situation.

[T] [C] a fait signifier à [R] [H] [E] un commandement de payer du 26 février 2024 portant la somme due à 1.494,54 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à cette date, outre les frais.

La locataire ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti (termes du bail, plus favorable) pour y procéder, puisqu’à la date de l’assignation, la dette locative avait au contraire augmenté.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 27 avril 2024 au profit du bailleur et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[T] [C] produit à l’audience un dernier décompte portant la dette locative à hauteur de 4.214,09 euros, loyer d’août 2024 inclus.

A l’audience, [R] [H] [E] a exposé ne pas contester le montant de la dette locative.

Aussi, ce dernier sera condamné à régler [T] [C] la somme de 4.214,09 euros, décompte arrêté au 1er août 2024 et loyer d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 27 avril 2024 [R] [H] [E] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, la demande tendant à sommer le locataire de fournir une attestation d’assurance en cours de validité sous astreinte sera rejetée du fait de cet expulsion.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre constitue une faute et cause un préjudice au bailleur qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer son préjudice réel.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner le défendeur à verser [T] [C] une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, à compter du 2 août 2024, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi du défendeur. Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[R] [H] [E], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que le bailleur a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [T] [C] concernant le local à usage d’habitation situé : [Adresse 10], loué par [R] [H] [E] suivant contrat de bail du 15 avril 2019 ;

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 27 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 27 avril 2024 ;

CONDAMNE [R] [H] [E] à [T] [C] la somme de 4.214,09 euros, décompte arrêté au 1er août 2024 et loyer d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date de l’assignation,

CONSTATE que [R] [H] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux,

AUTORISE l’expulsion de [R] [H] [E] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE [R] [H] [E] à régler à [T] [C] une indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme due à compter du 2 août 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation

DEBOUTE [T] [C] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11] ;

CONDAMNE [R] [H] [E] à régler à [T] [C] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité ;

CONDAMNE [R] [H] [E] aux entiers dépens de l’instance;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 octobre 2024,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Amel YAMANI, greffier.

Le Greffier Le Juge