Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 03 contrat respte, 18 novembre 2024, n° 23/02692

TJ Avignon 18 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Faute du notaire dans la rédaction des actes
La cour a estimé que la promesse initiale excluait expressément toute indemnité d'immobilisation, et que le notaire n'avait pas commis de faute.
Rejeté
Responsabilité du notaire pour les frais engagés
La cour a jugé que l'absence de faute du notaire excluait toute responsabilité pour les frais engagés.
Rejeté
Manquement du notaire à son devoir d'information
La cour a considéré que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée en raison de l'absence de faute et que la promesse était devenue caduque.
Rejeté
Responsabilité du notaire pour les engagements contractuels
La cour a jugé que la nullité de la promesse de vente ne pouvait engager la responsabilité du notaire pour les paiements effectués dans le cadre d'un contrat distinct.
Rejeté
Atteinte à l'image due à la nullité de la promesse
La cour a estimé que l'absence de faute du notaire excluait toute responsabilité pour l'atteinte à l'image.
Rejeté
Responsabilité du notaire pour les frais de publication
La cour a jugé que les frais de publication ne pouvaient être remboursés en l'absence de faute du notaire.
Rejeté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a rejeté cette demande en raison du rejet des demandes principales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 03 contrat respte, 18 nov. 2024, n° 23/02692
Numéro(s) :	23/02692
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Gilles MOURONVALLEVéronique CHIARINI
Cabinet(s) :	SCP COULOMB - DIVISIA - CHIARINI
Parties :	S.C.I. [ 6 ], S.A.R.L. [ 5

Texte intégral

Minute N° 193/224

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE

N° RG 23/02692 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JQ3F

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

AFFAIRE : S.A.R.L. [5]

[T]

DEMANDERESSES :

S.A.R.L. [5]

[Adresse 3]

[Localité 2]

S.C.I. [6]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par M^e Silvia Alexandrova KOSTOVA, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Gilles MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Maître [R] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.C.P. [7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NÎMES, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président

Assesseur : Madame Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, magistrat à titre temporaire

DEBATS :

Audience publique du 16 Septembre 2024

Greffier : Philippe AGOSTI

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Chiarini

Expédition à : M^e Kostova

délivrées le 18/11/2024

MOTIFS DE LA DECISION

La SARL [5], promoteur immobilier a régularisé le 17 mars 2017 auprès de M° [T], notaire au sein de la SCP [7] une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle les consorts [U], promettants lui conféraient la faculté d’acquérir une parcelle de terre sur la commune de GORDES pour un prix de 910.050 € pour une durée de 12 mois, sous diverses conditions suspensives dont l’obtention du permis de construire.

Un délai supplémentaire était prévu en cas de recours contre le permis de construire ce qui fut le cas.

Le notaire établissait un avenant le 12 novembre 2018 prévoyant un nouveau délai de levée d’option de 15 jours à compter du caractère définitif du jugement administratif et au plus tard le 31 août 2019

Un appel étant formé, un nouvel avenant était régularisé le 9 novembre 2019 par le notaire prévoyant un délai d’un mois pour la levée d’option à compter de l’arrêt définitif et au plus tard dans les 6 mois de l’avenant

Un pourvoi étant formé, un nouvel avenant notarié était établi le 30 octobre 2020 prévoyant un nouveau délai d’un mois à compter de la décision définitive, l’acte authentique devant intervenir dans les 6 mois de la levée d’option et au plus tard le 30 septembre 2021

L’arrêt du Conseil d’état intervenait le 3mai 2022, la levée d’option intervenait le 14 novembre 2022 et le prix consigné entre les mains de M° [S] notaire de l’acquéreur, M° [T] ayant indiqué ne plus être saisi des intérêts de l’acquéreur

Les vendeurs soulevaient la nullité de la promesse de vente en violation de l’article L.290-2 du code de la construction et de sa caducité

Les vendeurs proposaient à titre transactionnel de réaliser la transaction pour un prix de 1150000 € qui ne permettait plus économiquement, à [5] la réalisation du projet immobilier

Par assignation en date du 5 octobre 2023, la SARL [5] et la SCI [6] ont assigné Maître [T] Notaire, et sa SCP pour solliciter du Tribunal Judiciaire d’Avignon sur le fondement de l’article 1240 du code civil de :

— JUGER que Maître [T] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle par manquement à son obligation d’efficacité des actes rédigés et d’information, de conseil et de mise en garde,

— CONDAMNER in solidum Maître [T] et la S.C.P. [7], Notaires Associés, à payer à La SCCV [6] les sommes suivantes :

o 327 765,40 € en réparation du préjudice résultant des investissements réalisés en vain ;

o 3 263 € en réparation du préjudice résultant du paiement en vain des frais de notaire ;

o 662 450,40 € en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de réaliser la marge commerciale ;

— CONDAMNER in solidum Maître [T] et La S.C.P. [7], Notaires Associés, à payer à La SARL [5] les sommes suivantes :

o 500 000 € en réparation du préjudice résultant du paiement de cette somme à la SARL [5] selon contrat de gestion d’opération du 7 novembre 2022 ;

o 200 000 € en réparation du préjudice résultant de l’atteinte à l’image et à la réputation de ta SARL [5] ;

— CONDAMNER in solidum Maître [T] et la S.C.P. [7], Notaires Associés, aux intérêts au taux Légal depuis la date de mise en demeure, soit le 19 juillet 2023.

— ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

— CONDAMNER in solidum Maître [T] et la S.C.P. [7], Notaires Associés, à payer à la SARL [5] La somme de 10 000 € au titre des frais de publication du jugement à intervenir dans le journal LA PROVENCE ;

— CONDAMNER les mêmes au paiement d’une somme de 10 000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en date du 4 janvier 2024, les défendeurs indiquant que la levée d’option était intervenue au-delà du 30 septembre 2021 terme prévu dans l’avenant du 30 octobre 2020 considèrent que la demande principale n’était pas fondée et que subsidiairement aucun préjudice n’était justifié et sollicitent du Tribunal de :

— Débouter les sociétés [5] et [6] de toutes leurs demandes fins et conclusions présentées contre Maître [T] et la SCP [7],

— Condamner les demanderesses à payer au notaire concluant par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 5 000 €,

— Condamner les parties demanderesses aux dépens,

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 mai 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 16 septembre 2024

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandeurs fondent leur action à l’encontre du Notaire sur l’article 1240 du code civil aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer »

Il appartient aux demandeurs de démontrer une faute du notaire un préjudice et un lien de causalité.

Ils considèrent que si la promesse unilatérale de vente initiale était prévue pour une durée de 12 mois, l’allongement des délais du fait des recours successifs auraient du conduire le notaire à prévoir une indemnité d’immobilisation en application de l’article L.290-2 du code de la construction ou attirer l’attention du bénéficiaire sur ces dispositions.

Ils estiment que le notaire ne s’est pas assuré de l’efficacité de son acte, en particulier, en n’invitant pas les parties à s’exprimer sur l’indemnité d’immobilisation.

Cependant, il faut s’attacher aux termes des différentes conventions pour en rechercher le sens et l’intention des parties au sens de l’article 1188 du code civil.

Il convient de noter que la promesse unilatérale initiale du 17 mars 2017 prévoyait expressément en page 8 : » INDEMNITE D’lMMOBILISATION :

En considération de la promesse formelle conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT et malgré le préjudice qui pourrait en résulter pour celui-ci en cas de non réalisation du présent acte et notamment, par suite de la perte qu’il éprouverait compte tenu de l’obligation dans laquelle il se trouverait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur après l’expiration du délai précité et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente dont s’agit, le PROMETTANT renonce expressément au versement d’une indemnité d’immobílisation, déclarant vouloir faire son affaire personnelle de cette situation et du préjudice subi. ››

Les parties ont donc souhaité à l’origine exclure toute indemnité d’immobilisation.

Ils ont surtout souhaité dans le dernier avenant du 30 octobre 2020 souhaité limiter dans le temps la promesse en ces termes en page 5 : « Ils déclarent confirmer les termes de la promesse de vente du 17 mars 2017 et de l’avenant du 12 novembre 2018 et de l’avenant des 29 octobre et 9 novembre 2019 dont ils conviennent de prolonger les effets dans les conditions ci-après :

Ils conviennent que le bénéficiaire pourra demander la levée d’option d’achat dans un délai de UN MOIS de la date à partir de laquelle l’arrêt de la Cour d’appel de MARSEILLE, devenu définitif, aura confirmé la validité du permis de construire du 16 octobre 2017,Les autres conditions suspensives étant par ailleurs réalisées ; L’acte authentique de vente devra intervenir au plus tard dans les six mois de la signature de la levée d’option, sous réserve que le notaire soussigné ait reçu toutes les pièces nécessaires pour parfaire la signature de son acte et au plus tard le 30 septembre 2021 «

L’article 1188 du code civil précise que le contrat s’interprète selon la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes

En l’espèce la limitation dans le temps de la réitération de la vente peut s’expliquer notamment en raison de l’absence d’indemnité d’immobilisation au regard du temps déjà écoulé du fait des recours administratifs.

Les parties ont eu manifestement la commune intention de fixer un délai raisonnable pour parvenir à la vente en l’espèce le 30 septembre 2021.

Il ressort du mail d’AFIDIAL du 16 novembre 2022 pièce N°7 que l’acquéreur n’a appris la décision du Conseil d’Etat que le 6 octobre 2022 soit très postérieurement au délai prévu au dernier avenant.

Ledit avenant prévoyait que la levée d’option devait intervenir dans le délai d’un mois de la date à laquelle l’arrêt de la Cour d’appel de Marseille, devenu définitif, aurait confirmé la validité du permis de construire du 13 octobre 2017 et non pas à partir du moment où l’acquéreur en a eu connaissance.

A la différence de la promesse synallagmatique de vente, le délai de réalisation d’une promesse unilatérale de vente se traduit par un délai de levée d’option

Or, si l’option n’est pas levée dans le délai requis, cette non-levée d’option a un caractère extinctif et rend caduque la promesse.

La levée d’option effectuée le 14 novembre 2022 se trouve donc largement au-delà de la date limite du 30 septembre2021 et c’est à juste titre que les vendeurs ont considéré la promesse unilatérale caduque.

Il importe peu que des négociations aient repris ultérieurement qui sont sans effet sur la promesse de vente initiale devenue caduque

Surabondamment, il ne peut mieux être soutenu par les demandeurs que la responsabilité du Notaire aurait été engagée par l’absence d’information sur l’absence d’indemnité d’immobilisation.

Il est retenu par la jurisprudence (cass civ 26 novembre 2020 N°19-14601) que la nullité qui pourrait y être attachée est une nullité relative que seul le promettant peut invoquer puisqu’elle protège le promettant qui immobilise son bien sur une longue période.

En l’espèce le bénéficiaire se trouve malvenu à s’en prévaloir

En l’absence de faute du Notaire, la SARL [5] et la SCI [6] seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes

La SARL [5] et LA SCI [6] seront en conséquence condamnés à porter et payer à M° [T] [R] et à la SCP [7] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SARL [5] et LA SCI [6] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant contradictoirement en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL [5] et LA SCI [6] de toutes leurs demandes

CONDAMNE la SARL [5] et la SCI [6] à porter et payer à M° [T] [R] et à la SCP [7] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL [5] et la SCI [6] aux entiers dépens de l’instance.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, vice-président et par Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT