COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00242 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCA7

Minute N° : 25/00557

JUGEMENT DU 16 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 662 620 079, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social.

Activité :

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M^e Jordan BAUMHAUER, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [H] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/7/25

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal du 28 octobre 2016, LA SCIC GRAND DELTA HABITAT a consenti à Madame [H] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 639,46 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 04 février 2025, LA SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Madame [H] [X] un commandement de payer la somme de 997,75 euros correspond aux loyers et charges non réglés arrêtés au 16 janvier 2025.

Cet acte faisait également sommation au locataire de justifier de la souscription d’un contrat garantissant d’assurance habitation garantissant les risques sur le bien loué.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, LA SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Madame [H] [X] par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 2.470,01 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 04 avril 2025,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 624,44 euros à compter du 05 avril 2025 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, 5. la condamner aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 04 février 2025.

*

A l’audience du 1er juillet 2025, LA SCIC GRAND DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. LA SCIC GRAND DELTA HABITAT indique que le dernier loyer est à jour, elle s’oppose à des délais de paiement ainsi que la suspension que la clause résolutoire au vu des revenues trop faibles de la locataire. La société actualise la dette de façon contradictoire pour un montant de 3.594,61 euros au 25 juin 2025 (juin 2025 inclus).

Au cours de cette audience, Madame [H] [X] a comparu et a fait valoir qu’elle reconnait la dette et demande des délais de paiement pour régler la dette locative à hauteur de 100 euros par mois sur 36 mois. Elle demande également la suspension de la clause résolutoire. Elle explique avoir repris les paiements du loyer, elle explique que sa situation personnelle est complexe car elle est en maladie mais travaille habituellement à l’hôpital d'[Localité 6]. Elle a mis en place une procédure de surendettement.

Le défendeur ayant comparu la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 10] a été communiqué et mentionne que cette situation financière fragilise est à la suite d’une séparation de couple et de la maladie de la locataire. Ils indiquent que Madame [X] accepte un suivi par leur service afin de retrouver à l’avenir une situation financière plus stable.

A l’audience du 1er juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisie l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 18 avril 2025, au moins deux mois avant l’audience fixée au 1er juillet 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocation familiales du [Localité 10] a été avisé le 16 janvier 2025 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 et applicable au litige autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

Il convient de préciser que la version postérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein en cas de défaut de paiement. Cependant, cette version de cet article n’est pas applicable puisque les parties n’ont pas entendue une telle clause au moment de la conclusion du contrat et qu’elles n’avait pas connaissance des dispositions législatives encore non votées.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

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Au cas d’espèce, le bail verbal du 28 octobre 2016 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

LA SCIC GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Madame [H] [X], le 04 février 2025, un commandement de payer la somme totale de 997,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Madame [H] [X] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Cependant, le bail étant verbal et antérieur à la loi du 27 juillet 2023, et aucune demande en résiliation du bail n’étant formulée à titre subsidiaire, le Tribunal ne peut que constater l’absence de clause résolutoire au contrat datant de 2016 et l’absence de demande de prononcer de la résiliation du bail.

Dès lors la demande principale en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée ainsi que toutes les demandes subséquentes (expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation) et la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence d’une telle clause.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 28 octobre 2016, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

LA SCIC GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 25 juin 2025 à hauteur de 3.594,61 euros.

Il ressort de l’audience que la locataire n’a pas contesté le principe de la dette actualisée à 3 594,61 euros.

Madame [H] [X] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, Madame [H] [X] sera condamnée à régler à LA SCIC GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 594,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 juin 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ». A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge».

*

Madame [H] [X] a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 36 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 100,00 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes, la dernière mensualité étant égale aux sommes restantes dues.

Il ressort de l’audience, que la locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience (LA SCIC GRAND DELTA HABITAT a indiqué que la locataire était à jour de son loyer courant).

En outre, il ressort de l’audience que LA SCIC GRAND DELTA HABITAT s’oppose à des délais de paiement, cependant la locataire se mobilise pour apurer sa dette et a payé son loyer courant.

Dès lors, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [H] [X] dont les modalités de paiement seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Madame [H] [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 04 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par LA SCIC GRAND DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par Madame [H] [X] suivant bail verbal du 28 octobre 2016,

REJETTE la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail cverbal onclu le 28 octobre 2016 entre LA SCIC GRAND DELTA HABITAT et Madame [H] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

REJETTE la demande d’expulsion du locataire et de fixation d’une indemnité d’occupation,

DECLARE sans objet la demande reconventionnelle de suspension des effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à LA SCIC GRAND DELTA HABITAT, la somme de 3.594,61 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 juin 2025,

En conséquence,

DIT que Madame [H] [X] pourra se libérer de ladite somme par mensualité de 100,00 euros payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui, sur une durée de 35 mois, ET une 36ème mensualité égale au solde restant dû,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse la totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10],

CONDAMNE Madame [H] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 04 février 2025,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 16 septembre 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge chargé du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

Le Greffier Le Juge