COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00273 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWGB

Minute N° : 25/00223

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e KOSTOVA-M^e SALMERON

le :06/05/2025

DEMANDEUR

S.C.I. DAUSSANT FAMILIALE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Silvia alexandrova KOSTOVA, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [G]

né le 02 Décembre 1966 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant et assisté de M^e Sophia ALBERT-SALMERON, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 février 2005, la SCI DAUSSANT a consenti à [T] [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 609,80 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 janvier 2024, la SCI DAUSSANT a fait délivrer à [T] [G] un commandement de payer la somme totale de 6 307,02 euros selon décompte arrêté au 19 décembre 2023 et dont la somme de 6129,80 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI DAUSSANT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [T] [G] par acte de commissaire de justice délivré le 22 mars 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 6129,00 euros au titre de la dette locative outre aux sommes dues entre la délivrance du commandement de payer le jour du jugement, lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxlui régler la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 1er avril 2025, la SCI DAUSSANT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé les demandes suivantes :

— le rejet des prétentions du locataire,

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire,

— l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire à lui régler une somme de 13 315,14 euros arrêtée au 17 mars 2025, au titre de la dette locative et des indemnités d’occupations,

— la fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux à la somme de 680,84 euros avec intérêts au taux légal,

— la condamnation du locataire à lui régler la somme de 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Au cours de cette audience, [T] [G] représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral et a formulé les demandes suivantes :

constater la nullité du commandement de payer, constater l’existence de contestations sérieuses empêchant au juge des référés de statuer, à défaut, juger que la créance a été déclarée auprès de la commission de surendettement qui a effacé la dette locative pour un montant de 6484,00 euros, rejeter les demandes compte tenu de la décision de la commission de surendettement, juger qu’il s’est acquitté de la somme de 6484,00 euros le 28/03/2025, juger qu’il a versé la somme de 3608,30 euros sur la période de mars à décembre 2023 et la somme de 2118,44 euros pour l’année 2024 et 2025, hors déduction des mois de février et mars 2025, le rejet des demandes, ordonner à la SCI DAUSSANT de communiquer un relevé de compte conforme, juger que sa bonne foi peut écarter la résolution du bail et son expulsion, condamner la SCI DAUSSANT à lui régler la somme de 1900,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 8] a été communiqué et mentionne qu’à compter de l’année 2023, le locataire a rencontré des difficultés financières en lien avec une baisse revenus suite à des soucis de santé. Il précise que le locataire conteste les montants réclamés et que la situation financière actuelle de [T] [G] lui permet de régler son loyer et d’apurer sa dette en cas de mise en place d’un plan de remboursement.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 26 mars 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 septembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 09 janvier 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 11 février 2005 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCI DAUSSANT a fait signifier à [T] [G], le 08 janvier 2024, un commandement de payer la somme totale de 6129,80 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

[T] [G] fait valoir qu’il soulève la nullité du commandement et qu’il ne s’agit pas d’une exception de procédure mais d’une contestation sérieuse empêchant le juge des référés de statuer. Toutefois, si la limite du pouvoir du juge des référés se situe effectivement dans l’existence de contestations encore faut-il qu’elles soient sérieuses.

Il estime que le commandement est entaché d’une nullité liée aux sommes réclamées mais ce grief tiré des sommes erronées réclamées ne constitue pas une cause de nullité – en l’absence de démonstration de la violation des prescriptions imposées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 au sein de l’acte de commandement de payer – mais une contestation de sorte que la demande de nullité sera rejetée.

Il fait valoir qu’il a réglé sur la période de mars 2023 à décembre 2023 une somme totale de 3608,00 euros qui n’a pas été comptabilisées. A ce titre, il indique et justifie (et les sommes apparaissent sur les relevés de compte fournis par la SCI DAUSSANT) qu’il a réglé :

06/03/2023 : 641,66 euros,14/03/2023 : 100,00 euros, 07/04/2023 : 641,66 euros, 17/04/2023 : 100,00 euros, 04/05/2023 : 641,66 euros, 14/06/2023 : 641,66 euros ; 13/09/2023 : 641,66 euros, 15/10/2023 : 200,00 euros. Or, le commandement de payer fait état de sommes impayées à hauteur de 641,66 euros (montant du loyer) par mois du mois d’avril à décembre 2023 notamment.

La SCI DAUSSANT fait valoir que les sommes ont été prises en compte dans le commandement de payer. Toutefois, les explications fournies ne permettent pas au juge des référés de comprendre les raisons pour lesquelles il est par exemple reproché à [T] [G] de ne pas avoir réglé le loyer du mois d’avril 2023 à hauteur de 641,99 euros (visé dans le commandement) alors qu’il justifie d’un virement en ce sens inscrit sur le compte de la SCI DAUSSANT le 11 avril 2023 de sorte que le loyer a été réglé.

Dès lors, il existe une véritable contestation sérieuse sur l’existence de loyers impayés sur la période visée par le commandement de payer, mécanisme préalable pour faire jouer l’acquisition de la clause résolutoire.

Aussi, compte tenu de cette contestation sérieuse, il n’y a pas lieu à référés sur l’acquisition de la clause résolutoire, et toutes les conséquentes afférentes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SCI DAUSSANT qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCI DAUSSANT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [T] [G] suivant contrat de bail du 11 février 2005,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur toutes les demandes de la SCI DAUSSANT au regard de l’existence de contestations sérieuses,

REJETONS la demande de nullité du commandement de payer du 08 janvier 2024,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8],

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

CONDAMNONS la SCI DAUSSANT aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 06 mai 2025.

Le Greffier Le Juge