TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 AVRIL 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 24/00614 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5BS

Minute : n° 25/156

PRÉSIDENT : Olivier LEFRANCQ

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. [N], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.S. M. H représentée par sa gérante en exercice Mme [H] [J], demeurant [Adresse 3],

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Farid FARISSY, avocat au barreau D’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 24 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :28/04/2025

exécutoire & expédition

à :M^e BASTIAS

expédition à :M^e FARYSSY

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2021, la S.C.I. [N] a donné à bail, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mai 2021, à la S.A.S. E.I.L.P. un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] (84), moyennant un loyer annuel de 8 220,00 euros hors charges, payable mensuellement, pour une activité de restauration traditionnelle sur place ou à emporter.

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2022, la S.A.S. E.I.P.L. a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. M. H., représentée par Mme [J] [X]. Ensuite, un avenant au bail a été régularisé en date du 18 février 2022.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par le locataire depuis le mois de janvier 2023, opposant la présence de divers désordres rendant les locaux loués impropres à leur destination, et ce malgré la délivrance le 10 novembre 2023 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la S.C.I. [N] a fait citer, par acte extra-judiciaire du 20 novembre 2024, la S.A.S. M. H. devant la présente juridiction aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 01 mai 2021 entre la S.C.I. [N] et la S.A.S. M. H. aux torts exclusif de la locataire et ce à effet rétroactif à compter du 10 décembre 2023,

— condamner la S.A.S. M. H. au paiement de la somme provisionnelle de 10 589,95 euros au titre de loyers arriérés et charges actualisés dûment justifiées, selon décompte arrêté au 1er novembre 2024 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article 1344-1 du code civil,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de la S.A.S. M. H. ainsi que de celle de tous occupants de leur chef,

— dire qu’à défaut de départ volontaire de la S.A.S. M. H. sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R433-1 et R433-2 du code de procédure civile d’exécution,

— condamner la S.A.S. M. H. à payer la somme provisionnelle mensuelle de 825,69 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— condamner la S.A.S. M. H. à payer à la S.C.I. [N] la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— si par extraordinaire, Mme, M. le Juge du Tribunal judiciaire d’Avignon accordait des délais à la S.A.S. M. H. pour se libérer de sa dette, dire que les versements seront exigibles le 10 de chaque mois, dès le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— dire que pendant ce délai, le contrat de bail continuera à produire ses effets notamment quant au paiement des loyers et charges à venir,

— dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme de loyer courant, la résiliation reprendra son plein effet,

— dire que la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et qu’il pourra être procédé sans délai, à l’expulsion des locataires ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique,

— condamner la S.A.S. M. H. aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 10 novembre 2023, soit la somme totale de 169,59 euros,

— prononcer l’exécution provisoire qui est de droit.

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l’audience, la S.C.I. [N] demande au juge des référés de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 01 mai 2021 entre la S.C.I. [N] et la S.A.S. M. H. aux torts exclusif de la locataire et ce à effet rétroactif à compter du 10 décembre 2023,

— condamner la S.A.S. M. H. au paiement de la somme provisionnelle de 13 183,81 euros au titre de loyers arriérés et charges actualisés dûment justifiées, selon décompte arrêté au 1er février 2025 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article 1344-1 du code civil,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de la S.A.S. M. H. ainsi que de celle de tous occupants de leur chef,

— dire qu’à défaut de départ volontaire de la S.A.S. M. H. sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R433-1 et R433-2 du code de procédure civile d’exécution,

— condamner la S.A.S. M. H. à payer la somme provisionnelle mensuelle de 864,62 euros à

titre d’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’au jour de la libération effective des lieux,

— dire que cette indemnité sera indexée selon les dispositions du contrat ayant lié les parties,

— condamner la S.A.S. M. H. à payer à la S.C.I. [N] la somme provisionnelle de 14 048,43 euros somme due au 1er mars 2025 sauf à parfaire,

— condamner la S.A.S. M. H. à payer à la S.C.I. [N] la somme de 2 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— si par extraordinaire, Mme, M. le Juge du Tribunal judiciaire d’Avignon accordait des délais à la S.A.S. M. H. pour se libérer de sa dette, dire que les versements seront exigibles le 10 de chaque mois, dès le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir,

— dire que pendant ce délai, le contrat de bail continuera à produire ses effets notamment quant au paiement des loyers et charges à venir,

— dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme de loyer courant, la résiliation reprendra son plein effet,

— dire que la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et qu’il pourra être procédé sans délai, à l’expulsion des locataires ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 7] Publique,

— condamner la S.A.S. M. H. aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 10 novembre 2023, soit la somme totale de 169,59 euros,

— prononcer l’exécution provisoire qui est de droit.

Dans ses conclusions responsives, soutenues à l’audience, la S.A.S. M. H. demande au juge des référés de :

— rejeter la demande de résiliation du contrat par le bailleur, cette dernière étant non fondée et injustifiée,

— rejeter la demande de paiement des loyers par le bailleur, cette dernière étant non fondée et injustifiée,

Reconventionnellement,

— condamner le bailleur au paiement d’une provision de 10 000,00 euros au titre de dommages et intérêts subis par la société M. H,

— condamner le bailleur à rembourser la somme de 12 000,00 euros à la S.A.S. M. H. au titre des frais avancés,

— condamner le bailleur à réaliser les travaux d’urgences et indispensables pour l’exploitation du restaurant.

SUR CE :

Sur l’invocabilité de l’exception d’inexécution par la S.A.S. M. H. :

De jurisprudence constante, la cour de cassation considère que le locataire peut opposer l’exception d’inexécution seulement s’il se trouve dans l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués (Civ. 3e, 21 déc. 1987, Civ. 3e, 31 oct. 1978), conformément à la destination du bail (Civ. 3e, 10 oct.2024).

En l’espèce, la S.A.S. M. H. explique avoir interrompu le paiement des loyers en raison de la présence de divers désordres dans le local loué, le rendant impropre à l’activité de restauration, en l’occurrence un défaut d’aération notamment dans la cuisine, l’absence d’une porte pour l’accès client et un tableau électrique obsolète. Or, sans que la société locatrice ne le conteste, la S.C.I. [N] démontre que le local a pu être exploité conformément à la destination prévue par le bail pendant le festival d'[Localité 6] qui se déroule au mois de juillet. Ainsi, elle démontre qu’il ne lui est pas totalement impossible d’exploiter les locaux loués.

Par conséquent, le moyen tiré de l’exception d’inexécution est inopérant.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”. Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la S.C.I. [N] et la S.A.S. M. H. contient une clause résolutoire rédigée comme suit : “il est expréssement convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice”.

Il est établi par le décompte versé aux débats que la S.A.S. M. H. n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de janvier 2023. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 10 novembre 2023, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S. M. H. n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 8 994,34 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.A.S. M. H. explique sa défaillance en invoquant une exception d’inexécution. Cependant, ce moyen est inopérant en l’espèce. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 11 décembre 2023, date à laquelle le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, la demande reconventionnelle formée par la S.A.S. M. H., en ce qu’elle demande la condamnation de la S.C.I. [N] à réaliser les travaux d’urgence et indispensables à l’exploitation du restaurant, se trouve sans objet et le demandeur en sera débouté.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l’obligation de la S.A.S. M. H. de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la S.A.S. M. H. s’élève à la somme de 9 740,03 euros, représentant le montant des loyers et charges dus jusqu’au mois de décembre 2023 inclus.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S. M. H. à payer cette somme à la S.C.I. [N], à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement (tenant compte de l’indexation prévue par le bail) à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le mois de janvier 2024. La S.A.S. M. H. sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par la S.A.S. M. H. :

La S.A.S. M. H. sollicite la condamnation de la S.C.I. [N] à lui verser une somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices causés par le non respect du bailleur à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, le juge des référés étant le juge de l’évidence, il reviendra au juge du fond de trancher cette question et donc de dire si les obligations contractuelles qui incombent au bailleur ont ou pas été respectées et si la violation alléguée a causé des préjudices qui nécessitent réparations.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement de frais avancés par la S.A.S. M. H. :

La S.A.S. M. H. demande le remboursement de la somme de 12 000,00 euros au titre de frais avancés par elle pour des travaux de rénovation du système électrique.

Cependant, la S.A.S. M. H. produit seulement le devis transmis par l’artisan qui ne constitue pas un justificatif de paiement, à l’instar de la facture. De plus, aux termes des dispositions de l’article 606 du code civil, les travaux mentionnés sur le devis ne relèvent pas de la liste limitative des réparations dont est tenu le bailleur.

Par conséquent, la S.A.S. M. H. sera déboutée de sa demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. M. H., qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. [N], qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. M. H., relatif à un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6] (84), propriété de la S.C.I. [N], s’est trouvé résilié de plein droit le 11 décembre 2023 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S. M. H. est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. M. H. de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S. M. H. à payer à la S.C.I. [N], à titre provisionnel:

— la somme de NEUF MILLE SEPT CENT QUARANTE EUROS ET TROIS CENTIMES (9 740,03 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de décembre 2023 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

DEBOUTONS la S.A.S. M. H. de toutes ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNONS la S.A.S. M. H. à payer à la S.C.I. [N] la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. M. H. aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 10 novembre 2023, assignation en justice du 20 novembre 2024 …),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT