TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 20 OCTOBRE 2025

— ---------------

N° du dossier : N° RG 25/00378 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KFXD

Minute : n° 25/422

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. [Localité 7] PENICHE prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Vanessa JAKUBOWICZ-AMBIAUX, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

S.A.S. PM DISTRIB prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est [Adresse 1], ayant élu domicile :

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 29 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :20/10/2025

exécutoire & expédition

à :M^e SACCHET

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 26 août 2025 par la S.C.I. [Localité 7] PENICHE à l’encontre de la S.A.S. PM DISTRIB devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 19 septembre 2024, la S.C.I. [Localité 7] PENICHE a donné à bail à la S.A.S. PM DISTRIB, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2024, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 7] (84), moyennant un loyer annuel d’un montant de 18.620,00 euros HT HC.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer et sommes accessoires, ou en cas d’inexécution de l’une des clauses imposées au locataire, un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter demeuré infructueux.

Constatant que la S.A.S. PM DISTRIB n’a pas réglé régulièrement et intégralement les loyers dus, malgré des courriers de mise en demeure en date du 10 février et 10 mars 2025, et d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail qui lui a été adressé le 9 mai 2025, la S.C.I. [Localité 7] PENICHE a fait citer, par acte extra-judiciaire du 26 août 2025, la S.A.S. PM DISTRIB devant la présente juridiction aux fins de voir :

— Déclarer la SCI [Localité 7] Péniche fondée en son action ainsi qu’en ses demandes, fins et prétentions,

— Constater que la SAS PM Distrib est redevable de la somme de 23.709,22 €,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du Bail au 9 juin 2025,

En conséquence,

— Condamner la SAS PM Distrib au paiement d’une provision de 26.977,18 €,

— Ordonner l’expulsion de la SAS PM Distrib ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux loués, au besoin, avec le concours de la force publique et avec l’assistance d’un serrurier si besoin est,

— Autoriser le commissaire de justice à dresser un procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionnant le relevé des réparations à effectuer, aux frais de la SAS PM Distrib,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans tel garde meubles qu’il plaira à la SCI [Localité 7] Péniche, aux frais, risques et périls de la SAS PM Distrib,

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 10 juin 2025 à la somme de 1.939,59 € HT par mois, charges et taxes en sus,

— Dire que tout mois commencé sera dû,

— Condamner la SAS PM Distrib à payer à la SCI [Localité 7] Péniche à compter du 10 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux loués, la somme mensuelle de 1.939,59 € HT au titre de l’indemnité d’occupation, charge et taxes en sus,

— Condamner la SAS PM Distrib à payer à la SCI [Localité 7] Péniche la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance (en ce compris les frais du commandement ainsi que les frais d’expulsion), dont distraction au profit de Maître Marie Sacchet sur son affirmation de droit.

Quoique régulièrement citée, la S.A.S. PM DISTRIB n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai” ;

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. PM DISTRIB contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou indemnité d’occupation, et/ou charges ou impôts et/ou accessoires à leur échéance ou à défaut d’exécution d’une seule des conditions et obligation du Bail ou des dispositions résultant de la loi, d’une décision de justice, du règlement général de l’Immeuble ou du règlement de copropriété ou de la règlementation applicable aux Locaux et à l’Immeuble et un (1) mois après un commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter visant la présente clause, le Bail sera résilié de plein droit, si besoin semble au Bailleur, même en cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus ».

Il est établi par le décompte, actualisé au 29 septembre 2025, versé aux débats que la S.C.I. [Localité 7] PENICHE n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité depuis le mois de septembre 2024. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 26 août 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S. PM DISTRIB, n’ayant pas apuré l’entièreté du passif locatif, d’un montant de 19.419,56 euros à la date du commandement. De ce fait, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

La S.A.S. PM DISTRIB ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 9 juin 2025, date à laquelle la S.A.S. PM DISTRIB ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant.

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de la S.A.S. PM DISTRIB de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de la S.A.S. PM DISTRIB s’élève à une somme de 30.245,83 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 29 septembre 2025.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S. PM DISTRIB à payer cette somme la S.C.I. [Localité 7] PENICHE, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque somme découlant du Bail, conformément à l’article 18.3 du bail commercial du 19 septembre 2024, et à compter du 26 août 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

Par ailleurs, la S.C.I. [Localité 7] PENICHE demande l’application des pénalités prévues à l’article 18.3 du bail commercial du 19 septembre 2024, rédigé ainsi : « A défaut de paiement de quelque somme restant due en vertu du Bail ou de ses suites, le montant de chaque échéance restant en tout ou partie impayée sera, à l’expiration d’un délai de quinze (15) jours à compter de cette échéance et faute de paiement dans ce délai, majorée forfaitairement de 10% à titre de pénalité et, sans préjudice de l’application éventuelle de la clause résolutoire et des intérêts de retard. De convention expresse, cette pénalité s’appliquera de plein droit à l’expiration du délai mentionné ci-dessus sans qu’il y ait lieu de notifier une quelconque mise en demeure ».

En application de cette clause, il y a lieu de condamner la S.A.S. PM DISTRIB à payer à la S.C.I. [Localité 7] PENICHE dix pour cent de pénalité forfaitaire sur toutes les sommes découlant du Bail, et ce après l’expiration d’un délai de quinze jours.

Selon la clause 18.5. du bail commercial du 19 septembre 2024, rédigée ainsi « Au cas où, après cessation ou résiliation du Bail, pour quelque cause que ce soit, les Locaux ne seraient pas restitués au Bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, le Preneur ou ses ayants droit sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle calculée sur la base du dernier loyer annuel majoré de 25%, charges et taxes en sus ».

En application de cette clause, il y a lieu de condamner la S.A.S. PM DISTRIB de fixer à une somme équivalente au montant du dernier loyer annuel, majoré de 25%, charges et taxes en sus, le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit le mois de juin 2025. La S.A.S. PM DISTRIB sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. PM DISTRIB, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels incluront le coût des actes de commissaires de justice nécessaires à la présente procédure, à savoir le commandement de payer du 9 mai 2025 et l’assignation du 26 août 2025, et versera la S.C.I. [Localité 7] PENICHE, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S. PM DISTRIB, relatif à des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] (84), propriété de la S.C.I. [Localité 7] PENICHE, s’est trouvé résilié de plein droit le 9 juin 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S. PM DISTRIB est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S. PM DISTRIB de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S. PM DISTRIB à payer à a S.C.I. [Localité 7] PENICHE, à titre provisionnel :

— la somme de TRENTE MILLE DEUX CENT QUARANTE-CINQ EUROS ET QUATRE-VINGT-TROIS CENTIMES (30.245,83 EUR), avec intérêts au taux légal à compter de la date d’échéance de chaque somme découlant du Bail, conformément à l’article 18.3 du bail commercial du 19 septembre 2024, et à compter du 26 août 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, pour le surplus.

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant du dernier loyer annuel, majoré de 25%, charges et taxes en sus, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

— la somme dix pour cent de pénalité forfaitaire sur toutes les sommes découlant du Bail, et ce après l’expiration d’un délai de quinze jours.

CONDAMNONS la S.A.S. PM DISTRIB à payer à la S.C.I. [Localité 7] PENICHE, la somme de MILLE EUROS (1.000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. PM DISTRIB aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 9 mai 2025, l’assignation en justice du 26 août 2025),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT