Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 29 janvier 2026, n° 23/14108

TJ Paris 29 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit les documents nécessaires prouvant la créance certaine, liquide et exigible de Monsieur [H] [Z] au titre des charges de copropriété.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé que le non-paiement avait causé un préjudice distinct, et a donc rejeté la demande de dommages intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Monsieur [H] [Z] aux dépens conformément aux dispositions du Code de procédure civile.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme au syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 29 janv. 2026, n° 23/14108
Numéro(s) :	23/14108
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Evelyne ELBAZ
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 13 ] sis [ Adresse 9 ] et [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître [G] [D]

Copie certifiée conforme à :

— Maître [G] [D]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14108

N° Portalis 352J-W-B7H-C3CF4

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 9] et [Adresse 5], représenté par son syndic, la société ESSET, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 11]

représenté par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 12]

[Localité 10]

non-représenté

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/14108 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CF4

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Z] est propriétaire du lot n° 74 au sein de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 8] [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 15], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés de charges de copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 8] [Adresse 2] et [Adresse 3] à Paris 15ème a, par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [H] [Z] afin principalement de le voir condamner à payer la somme de 9.845,20 euros au titre des charges impayées.

Aux termes de conclusions signifiées par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025 et notifiées par voie électronique le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 8] [Adresse 2] et [Adresse 3] à Paris 15ème demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019,

Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil,

Vu les articles 514 et 700 du code de procédure civile,

Décision du 29 Janvier 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/14108 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3CF4

Condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de la somme de 11.525,73 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 9] et [Adresse 6], avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

Condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de la somme de 3.500,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble MAINE MONTPARNASSE SECTEUR IV sis [Adresse 9] et [Adresse 6], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil,

Condamner Monsieur [H] [Z] au paiement de la somme de 3.500,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 9] et [Adresse 4], en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Condamner Monsieur [H] [Z] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET [D] [B] COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Monsieur [H] [Z] n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 7 mai 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 20 novembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 11.525,73 € (hors frais de recouvrement) au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

Il justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [H] [Z] est propriétaire du lot n° 74 au sein de l’immeuble Maine Montparnasse Secteur IV sis [Adresse 8] [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 15].

Ensuite, il verse notamment à l’appui de sa demande :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2014 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2013 et le budget prévisionnel pour les années 2014 et 2015,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2014 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 juin 2015 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2014 et le budget prévisionnel pour les années 2015 et 2016, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 décembre 2015 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juin 2016 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2015 et le budget prévisionnel pour les années 2016 et 2017, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 3 mars 2016 relative à l’approbation et la clôture des comptes travaux de l’assemblée générale du 9 décembre 2008 (budgets 2011 et 2012),

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 20 septembre 2016 relative à l’approbation et la clôture des comptes travaux des assemblées générales des 19 novembre 2009, 8 novembre 2011 et 11 juin 2015 (budgets 2010, 2011 et 2012),

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er décembre 2016 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2017 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2016 et le budget prévisionnel pour les années 2017 et 2018, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2017 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 7 décembre 2017 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 13 février 2018 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2018 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2017 et le budget prévisionnel pour les années 2018 et 2019, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 décembre 2018 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2019 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2018 et le budget prévisionnel pour les années 2019 et 2020, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 17 décembre 2019 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2020 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2019 et le budget prévisionnel pour l’année 2021, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2021 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2020 et le budget prévisionnel pour les années 2021 et 2022,

— le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 5 janvier 2022 ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 11 janvier 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et le budget prévisionnel pour l’année 2023, et ayant voté des travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 octobre 2023 ayant approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et le budget prévisionnel pour l’année 2021,

— des attestations de non recours concernant l’ensemble de ces assemblées générales des copropriétaires,

— les appels individuels de fonds et travaux émis,

— le contrat de syndic pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024, puis par tacite reconduction en 2025.

Le syndicat des copropriétaires produit également un décompte actualisé au 1er janvier 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 11.525,73 € (hors frais de recouvrement).

Il verse aussi aux débat une mise en demeure du 19 mai 2023 portant sur un montant de 9.322,40 €.

Dès lors, il résulte de ces éléments que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.525,73 € que Monsieur [H] [Z] sera condamné à lui régler au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fond du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi, en raison du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [H] [Z].

Le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences des manquements à l’obligation de paiement des charges du défendeur. Il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de Monsieur [H] [Z] lui a effectivement causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

III – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [Z], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SELARL CABINET [D] [B] COHEN.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, Monsieur [H] [Z] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 8] [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 15] la somme de 11.525,73 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fond du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maine Montparnasse Secteur IV sis [Adresse 7] / [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 15] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

ACCORDE à la SELARL CABINET [D] [B] COHEN le bénéficie de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 13] sis [Adresse 8] [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 15] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Maine Montparnasse Secteur IV sis [Adresse 7] / [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 15] du surplus de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 14] le 29 Janvier 2026

La Greffière La Présidente