TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 25/00994 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BIS

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 25 Juillet 2025

Société SEINE-[Localité 11] HABITAT (OPH)

C/

Madame [G] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 25 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siègeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Martine GARDE, greffière ;

DEMANDEUR :

Société SEINE-[Localité 11] HABITAT (OPH)

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [G] [Y]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : SCPA GARLIN BOUST MAHI

Madame [G] [Y]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 février 2024, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat a donné en location à

Madame [G] [Y] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 345,05 € outre provisions sur charges.

Le 22 novembre 2024, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat a fait délivrer à Madame [G] [Y] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 325,91 € selon décompte arrêté au 20 novembre 2024.

Par courrier du 20 décembre 2024, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à domicile le 13 mars 2025, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat a attrait Madame [G] [Y] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

L’OPH Seine-[Localité 11] Habitat a demandé à la présente juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [G] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [G] [Y] ;De condamner Madame [G] [Y] à fournir à l’OPH Seine-Saint-DenisHabitat l’attestation d’assurance locative jusqu’à libération des lieux, et ce sous astreinte de

77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

De condamner Madame [G] [Y] au paiement des sommes suivantes :3 136,83 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’avril 2025, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée par provision au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.Le 2 avril 2025, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 20 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 655,88 €. Il indique que la locataire a repris des paiements mais qu’ils sont en deça du montant total du loyer, Il s’en rapporte sur l’octroi de délais de paiement suspensifs. Il se désiste de sa demande quant à l’assurance qui a été produite.

Madame [G] [Y], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 40 € par mois en plus du loyer courant. Elle déclare avoir déposé un dossier de surendettement mais ne pas encore avoir reçu de réponse. Elle indique être AESH à temps partiel dans un lycée professionnel, et être rémunérée environ 1 090 €. Elle précise avoir des difficultés à se faire payer certaines sommes par son employeur. Elle indique vivre avec sa fille, qui, bien que majeure, ne peut travailler en raison d’un handicap reconnu par la MDPH et qu’elle assume seule ses charges. Madame [G] [Y] expose avoir déjà été expulsée une première fois et avoir une dette de plus de 15 000 € envers son ancien bailleur.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le bail entre les parties ayant été signé le 7 février 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des parties (article 2), et en particulier des locataires en conformité avec les droits à la protection du logement et à la protection de sa vie privée (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Il convient en outre de rappeler que les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. L’article 1103 du code civil tel qu’issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations rappelle ainsi que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi et que cette disposition est d’ordre public.

En ce sens, il est de jurisprudence constante notamment qu’il n’est pas interdit de stipuler dans le bail une durée supérieure aux prescriptions légales, que les parties peuvent se soumettre au régime des locations vides, plus protecteur, quand bien même le bien était effectivement meublé ou encore que l’ordre public de protection des locataires mis en place par cette loi ne peut ni empêcher le bailleur de s’imposer à lui-même des obligations constituant pour le preneur une protection supplémentaire ni justifier que le bailleur invoque l’ordre public pour justifier sa propre défaillance dans l’exécution des obligations contractuelles qu’il s’est imposées.

Or, en l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette disposition ne porte pas atteinte à l’ordre public de protection instauré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel que rappelé, en ce qu’elle est davantage protectrice pour le locataire qui dispose d’un délai supérieur au délai légal pour s’acquitter d’une dette de nature à mettre en danger son bail.

En outre, le bailleur a expressément consenti à une telle clause, résultant du modèle de contrat qu’il a lui-même produit, et qu’il a signé.

Par conséquent, il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 13 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 655,88 €.

Il convient d’en retirer les frais de procédure d’un montant de 126,47 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Madame [G] [Y] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Madame [G] [Y] à verser à l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat la somme de 3 529,41 € actualisée au 13 mai 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 325,91 € à compter du 22 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Madame [G] [Y] le 22 novembre 2024, pour un montant principal de 1 325,91 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 janvier 2025, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il ressort des pièces versées que Madame [G] [Y] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Elle dispose d’un salaire fixe et a repris récemment ses paiements. Un dossier de surendettement est en outre en cours d’examen.

L’OPH Seine-[Localité 11] Habitat s’en est rapporté à l’appréciation du juge sur ce point.

Il y a lieu de constater au surplus que le demandeur est en l’espèce un bailleur social qui n’est pas soumis aux mêmes contraintes économiques que des bailleurs particuliers qu’ils soient personnes morales ou physiques. En outre, il résulte de la charte de prévention des expulsions locatives de Seine-[Localité 11] 2022-2028 que les signataires se sont notamment accordés sur les objectifs communs suivants :

Augmenter le taux de décisions conditionnelles à l’audience (avec octroi de délais),Diminuer le rapport entre expulsions accordées et assignations, Diminuer le nombre d’expulsions réalisées en particulier les expulsions sèches, sans solution.Les signataires et partenaires de cette charte comprennent le préfet de Seine-Saint-Denis, le président du conseil départemental de Seine-Saint-Denis, le tribunal judiciaire, l’Union sociale pour l’habitat d’Ile-de-France et les bailleurs partenaires, tel l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat.

Compte tenu de ces éléments, il convient par conséquent d’accorder à Madame [G] [Y] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 40,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [G] [Y] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 23 janvier 2025 ;Madame [G] [Y] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’OPH Seine-[Localité 11] Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [G] [Y], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat sera en droit d’exiger de Madame [G] [Y] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [G] [Y] de quitter les lieux en cas d’expulsion. En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat de cette demande. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat ;

CONSTATONS que le contrat signé le 7 février 2024, entre l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat et Madame [G] [Y] concernant les locaux situés [Adresse 5] s’est trouvé de plein droit résilié le 23 janvier 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Madame [G] [Y] à verser à l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat la somme de 3 529,41 € actualisée au 13 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 325,91 € à compter du 22 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [G] [Y] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 40,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DISONS que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que les sommes versées à ce titre par Madame [G] [Y] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

RAPPELONS qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans la dite procédure ;

DISONS qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Madame [G] [Y] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat, la résiliation du bail étant acquise à la date du 23 janvier 2025 ;Madame [G] [Y] deviendrait occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Madame [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;L’OPH Seine-[Localité 11] Habitat pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [G] [Y], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat sera en droit d’exiger de Madame [G] [Y] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXONS en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [G] [Y] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Madame [G] [Y] à verser à l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DÉBOUTONS l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Madame [G] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTONS l’OPH Seine-[Localité 11] Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE