COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00212 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXGC

Minute N° : 25/00190

JUGEMENT DU 25 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Mickaël PAVIA

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

M^e Carine REDARES

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [B] [T]

née le 10 Novembre 1939 à [Localité 9] (ALGÉRIE)

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Mickaël PAVIA, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [S] [T]

né le 17 Octobre 1940 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Mickaël PAVIA, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [P]

né le 02 Juillet 1980 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

représenté par M^e Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [R] [P]

née le 23 Mai 1969 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [W] [P]

née le 31 Décembre 1945 à [Localité 1]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Jade ARRIGHINO, Greffier, lors des débats et de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré

DEBATS : 28/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2012, les époux [P] ont consenti à [B] et [S] [T] (ci-après les époux [T]) un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3] – [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 670,00 euros charges non comprises.

[V] [P] est décédé, laissant pour héritiers son épouse, [W] [P] et leurs deux enfants [H] et [R] [P].

Par ordonnance du 29 juin 2021, le juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés a notamment ordonné une expertise des lieux loués et commis [I] [U] pour y procéder dans le cadre d’une procédure initiée par les époux [T].

Le rapport définitif a été rendu le 23 janvier 2023.

Estimant subir des préjudices en lien avec la jouissance de ce logement, les époux [T] ont fait assigner [R], [H] et [W] [P] (ci-après les consorts [P]) devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON par acte de commissaire de justice délivré le 24 avril 2024 aux fins d’obtenir :

Leur condamnation solidaire à leur régler la somme de 45 012,00 euros au titre du préjudice de jouissance, Leur condamnation solidaire à leur régler la somme de 10 000,00 euros au titre du préjudice de santé,Leur condamnation solidaire à leur régler la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire.

*

A l’audience du 28 janvier 2025, les époux [T], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, et ont formulé les demandes suivantes :

à titre principal, la condamnation solidaire des consorts [P] à leur régler la somme de 45 012,00 euros au titre du préjudice de jouissance,à titre subsidiaire, la condamnation solidaire des consorts [P] à leur régler la somme de 24745,20 euros au titre du préjudice de jouissance, en tout état de cause, le rejet des prétentions des défendeurs, la condamnation solidaire des consorts [P] à leur régler la somme de 10 000,00 euros au titre du préjudice de santé, la condamnation solidaire des consorts [P] à leur régler la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire,

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’au regard des conclusions expertales, les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance conforme et qu’il importe que les préjudices subis soient indemnisés. A ce titre, ils précisent qu’ils n’ont pas accepté le logement en l’état et reprennent les conclusions de l’expert indiquant que les défauts n’étaient pas visibles pour un locataire profane et ce d’autant plus dans le cadre d’une seule et unique visite du logement préalablement à la signature du contrat. Ils ajoutent qu’ils n’ont pas concouru à leur dommage puisqu’ils ont chauffé le logement et que s’ils ont refusé l’intervention de l’artisan peintre c’était parce qu’ils voulaient qu’avant d’envisager les travaux de peinture, les travaux de fonds soient réalisés pour mettre fin aux désordres subis.

Au cours de cette audience, les consorts [P], représentés, ont également sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues à l’oral et ont formulé les prétentions suivantes :

— la mise hors de cause d'[R] [P],

— la condamnation des époux [T] à régler à [R] [P] la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

— à titre principal,

— le rejet des demandes des requérantes,

— la condamnation des époux [T] à leur régler la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens,

— à titre subsidiaire,

— la limitation du préjudice de jouissance à la somme de 4 800,00 euros arrêtée au 06 novembre 2023,

— le rejet des demandes au titre du préjudice de santé,

— en tout état de cause,

— la réduction des demandes indemnitaires à de plus justes proportions,

— l’exclusion de l’exécution provisoire,

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les époux [T] ont pris le logement en connaissance de cause et « en l’état » de sorte qu’ils sont malvenus de faire valoir l’existence d’un préjudice de jouissance. Ils ajoutent que les locataires ont concouru à l’apparition de leur propre dommage. En outre, ils indiquent que le préjudice de santé n’est pas démontré.

Par ailleurs, ils sollicitent la mise hors de cause d'[R] [P] puisqu’elle ne dispose d’aucun droit sur le bien immobilier.

*

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise hors de cause de [R] [P]

Il ressort des pièces produites que [R] [P] ne dispose d’aucun droit sur le bien immobilier sur lequel porte le bail litigieux de sorte qu’il est nécessaire de la mettre hors de cause. A ce titre, il importe de préciser que l’acte de donation partage du 02 avril 2010 a attribué l’usufruit du logement à [W] [P] et la nue-propriété à [H] [P].

En outre, les requérants ne contestent pas ce point et la mise hors de cause de celle-ci compte tenu des éclaircissements apportés sur les droits qu’elle possède sur le bien.

Dès lors, [R] [P] sera mise hors de cause.

Sur la demande principale,

Au terme de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

Au titre des critères définissant la décence d’un logement, il existe l’obligation pour le bailleur d’assurer le clos et le couvert afin de protéger les locaux contre les infiltrations et les inondations.

En outre, le bailleur doit équiper le logement avec des chauffages et doit prévoir des réseaux et branchements d’électricité conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement. Il est constant que l’installation électrique d’un logement qui ferait courir au logement un risque d’électrocution ne répond pas aux exigences de décence. Toutefois, l’installation électrique ne répondant pas aux normes en vigueur mais ne présentant pas de caractère de dangerosité ne constitue pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Il doit en outre prévoir un dispositif de ventilation du logement qui soit conforme à la surface du bien et compatible avec la capacité d’occupation de celui -ci et il doit également prévoir un éclairage du logement à la fois naturel (fenêtres) mais aussi technique (lumière).

En outre, l’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

*

Sur le caractère indécent du logement

Il ressort du rapport d’expertise que le logement loué présente des désordres :

— garage : couverture,

— escalier : non conforme aux règles de l’art et dangereux,

— ventilation : inadaptée et non fonctionnelle pour le renouvellement des pièces humides et sèches (problème VMC et grille d’entrée) ;

— humidité : présence localisée en rez de chaussée consécutive à des ponts thermiques et à l’ancienneté de la construction, Dégradation support dans chambres à l’étage en raison d’une façade vétuste et dégradée favorisant la migration de l’humidité,

— dysfonction : problème électrique hotte cuisine avec VMC salle d’eau,

— couverture : décalage de tuiles favorisant des entrées d’eau et chéneau vétuste n’assurant pas correctement la collecte des eaux de pluie ».

Les consorts [P] font valoir que les époux [T] ont pris le logement en l’état et qu’ils ne peuvent arguer de subir un préjudice puisqu’ils avaient connaissance des désordres.

D’une part, l’expert a indiqué qu’un locataire « profane » ne pouvait pas prendre la mesure de l’étendue des désordres affectant le bien loué et que les évènements climatiques survenus au cours de l’année 2018 avaient aggravé la situation.

D’autre part, il est essentiel de rappeler que la loi du 06 juillet 1989 est d’ordre public de sorte que les parties ne peuvent y déroger par contrat. Aussi, il ne peut être dérogé aux dispositions de l’article 6 précité et prévoir que le bailleur puisse louer un logement laissant apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et non doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

A ce titre, il ressort des conclusions expertales que l’escalier est « non conforme et dangereux pour son usage » et l’expert a documenté et schématisé les escaliers pour démontrer la réalité du danger qu’il représente pour un usager, peu important qu’il soit d’un âge avancé ou non au demeurant.

Par ailleurs, s’agissant de l’humidité, il est précisément indiqué que suite aux inondations survenues au cours de l’année 2018, aucune réparation des murs n’a été réalisée. Sur ce point, l’expert judiciaire a indiqué que « le bailleur a néanmoins manqué de rigueur et d’appréciation, déjà pour établir une liste des travaux complets à faire, et ce de façon complète et de façon immédiate, pour convenir avec le locataire de leur exécution ». Dès lors, il ne peut être reproché aux locataires d’avoir refusé de réaliser les travaux de peinture alors qu’au préalable des travaux de remise en état bien plus importants étaient à réaliser avant de rafraichir l’aspect esthétique des murs.

De plus, nonobsotant les évènements de l’année 2018, l’expert judiciaire a mis en évidence que le bien ne remplissait pas les critères de décence dès sa mise en location et qu’il présentait un danger pour la sécurité des personnes.

Au surplus, il importe de préciser qu’il n’est pas contesté que les bailleurs ont fait des efforts et entrepris des travaux avant de mettre à bail le logement pour régulariser la situation. Cependant, les travaux réalisés n’ont pas suffi à remédier aux désordres.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ces considérations que le logement loué ne répond pas aux critères de décence visés par les textes susmentionnés et que l’état de celui-ci ne trouve pas son origine dans une faute ou une négligence des locataires (L’expert mentionnant à aucun moment que les désordres trouvent leur origine dans l’usage fait par les locataires et les consorts [P] n’en apportant pas plus la démonstration).

Sur l’indemnisation des préjudices,

Les consorts [P] soutiennent que le Tribunal doit tenir compte des éléments suivants :

— le refus par les locataires de prendre à bail des logements proposés et adaptés à leur état de santé,

— le refus par les locataires de laisser les entreprises mandatées pour réaliser les travaux,

— l’absence de démonstration d’un lien entre les soucis de santé des locataires et l’usage du logement,

— la date d’apparition des désordres qui n’ont été portés à leur connaissance que le 25 janvier 2019.

Sur le préjudice de jouissance,

Les époux [T] sollicitent la somme de 45 012,00 euros correspondant au remboursement de la moitié des loyers réglés du mois d’aout 2012 au mois de novembre 2023, date de leur sortie du logement.

A titre principal, les consorts [P] demandent le rejet de la demande excipant que les locataires sont à l’origine des désordres part l’absence de chauffage et d’aération du logement outre le blocage des artisans devant réaliser des travaux. Cependant, tel que susmentionné, ce moyen n’est pas étayé par une quelconque preuve, au contraire, l’expert judiciaire n’a pas retenu l’existence d’une faute ou d’une négligence de la part des locataires dans la jouissance du bien outre l’absence de lien entre les fautes alléguées – et non démontrées – et la structure de l’escalier.

A titre, subsidiaire, les consorts [P] demandent de cantonner l’indemnisation à une somme de 4 800,00 euros.

L’expert judiciaire a estimé à 25% de perte d’usage du logement en raison des désordres en précisant que la durée des troubles trouve son départ lors la prise de possession des lieux.

Il ressort des pièces produites que les désordres ont été dénoncés le 25 janvier 2019 aux bailleurs pour autant, la loi du 06 juillet 1989 est une loi d’ordre public de sorte que les bailleurs ne peuvent limiter leur responsabilité en arguant qu’ils n’avaient pas connaissance du caractère indécent du logement avant que leurs locataires ne les en informent. A cet égard, il importe de souligner que les désordres objet du litige portent sur les critères de la décence et non sur un défaut de délivrance conforme (différence de surface mentionnée dans le bail avec la surface réelle…). Aussi, il n’y a pas lieu d’estimer que le préjudice des époux [T] ne doit être indemnisé qu’à compter du 25 janvier 2019. Le logement loué ne remplissait pas les critères de décence dès sa mise en location de sorte que le point de départ du préjudice subi doit être fixé à cette date.

En outre, il n’y a pas lieu d’appliquer une « décote » supplémentaire telle qu’invoquée par les consorts [P] au motif que les époux [T] n’ont pas accepté de partir du logement pour se loger ailleurs. Un tel raisonnement reviendrait à faire peser sur la partie subissant outre les défaillances contractuelles, les manquements aux règles légales d’ordre public de protection, de devoir remédier elle-même à son propre préjudice.

Par ailleurs, tel que déjà expliqué, l’expert a précisé que le refus des époux [T] de laisser entrer les entreprises mandatées n’a pas eu d’incidence sur le règlement des désordres puisqu’elles n’étaient pas sollicitées pour réaliser des travaux remédiant pas ceux-ci.

Aussi, en tenant compte de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance subi par les époux [T] à la somme de 24 745,20 euros (25% du loyer de 670,00 euros sur une période allant du 17 juillet 2012 au 03 novembre 2024).

Sur le préjudice de santé,

Les époux [T] font valoir une dégradation de leur état de santé liée à l’usage du logement et produisent trois certificats médicaux en ce sens.

Toutefois, les documents produits font état de problèmes de santé et de la nécessité d’occuper un logement sain, et sans moisissures mais ils n’établissent pas un lien direct entre leur apparition ou aggravation avec l’usage du logement loué.

Dès lors, la demande sera rejetée.

*

Aussi, en application de l’article 1310 du code civil, [H] et [W] [P] seront condamnés in solidum à régler à [B] et [S] [T] la somme de 23 745,20 euros au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[H] [P] et [W] [P] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ordonnée par ordonnance du 29 juin 2021 par le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AVIGNON,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [H] [P] et [W] [P] à verser une somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles que les époux [T] ont pu exposer pour la présente procédure.

Il sera précisé que si [R] [P] a été mise en de cause par le juge des référés, les décisions rendues par cette juridiction sont provisoires et n’ont pas autorité de la chose jugée au fond. Dès lors, il ne peut être reproché aux époux [T] de l’avoir mise dans la cause, et ce d’autant plus, qu’ils n’avaient pas en leur possession tous les éléments sur l’apurement de la succession.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, l’article 514-1 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, les consorts sollicitent que l’exécution provisoire de la décision soit écartée au motif que les époux [T] ont saisi la juridiction du fond postérieurement à leur départ des lieux loués. Ce motif ne constitue pas un dommage irréversible ou une incompatibilité avec la nature de l’affaire au sens des textes précités.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

MET hors de cause [R] [P],

REJETTE l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de [R] [P],

CONDAMNE in solidum [H] [P] et [W] [P] à régler à [B] [T] et [S] [T] la somme de 23 745,20 euros au titre du préjudice de jouissance,

REJETTE la demande au titre du préjudice de santé,

CONDAMNE [H] [P] et [W] [P] à régler à [B] [T] et [S] [T] la somme de 1000,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [H] [P] et [W] [P] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise ordonnée par ordonnance du 29 juin 2021 par le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AVIGNON,

DEBOUTE les parties sur le surplus de leur demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 mars 2025

Le Greffier Le Juge