TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 OCTOBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00391 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KF3G

Minute : n° 25/417

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

COMMUNE DE [Localité 7] prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [S], commerçant sous l’enseigne « LE P’TIT EN K » demeurant [Adresse 2] en son domicile personnel :

né le 26 Décembre 1988 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 22 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :13/10/2025

exécutoire & expédition

à :M^e REDARES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2021, la S.A.R.L. 13-13 Investissements a donné à bail professionnel précaire, pour une durée de 23 mois à compter du jour de la signature de ce contrat, à M. [C] [S] un local commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7] (84), moyennant un loyer mensuel de 410,00 euros H.T., outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 40,00 euros.

Ce bail prévoit qu’à défaut de congé de l’une ou l’autre partie, il sera transformé, au terme des 23 mois, en bail commercial.

Ce bail contient par ailleurs une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Par acte notarié du 18 juin 2024, la S.A.R.L. 13-13 Investissements a vendu ces locaux commerciaux à la commune de [Localité 7] (84).

Constatant que les loyers ne sont plus réglés régulièrement par le locataire depuis plusieurs mois, et ce malgré la délivrance le 2 juin 2025 d’un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, la commune de [Localité 7] (84) a fait citer, par acte extra-judiciaire du 2 septembre 2025, M. [C] [S] devant la présente juridiction aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la commune de [Localité 7] quant au bail consenti à M. [C] [S], enseigne “Le P’tit en K”, portant sur les locaux sis sur la commune de [Localité 7], situé [Adresse 1], à effet au 2 juillet 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués par M. [C] [S], enseigne “Le P’tit en K”, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment, si besoin est, avec le concours de la force publique, assisté d’un éventuel serrurier,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place conformément aux dispositions des articles R.433.1 et 433.2 du code de procédure civile d’exécution,

— condamner M. [C] [S], enseigne “Le P’tit en K”, à payer à la commune de [Localité 7], à titre provisionnel, le montant des loyers et charges dus à la somme de 4 950,00 euros arrêtée au 30 juin 2025,

— condamner M. [C] [S], enseigne “Le P’tit en K” à payer à la commune de [Localité 7], à titre provisionnel, une somme mensuelle égale au loyer actuel et charges, outre la provision sur charges, soit 450,00 euros, depuis le 1er juillet 2025, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la commune requérante,

— condamner M. [C] [S], enseigne “Le P’tit en K” à payer à la commune de [Localité 7] une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] [S], enseigne “Le P’tit en K” à payer à la commune de [Localité 7] une somme de 151,36 euros au titre des deux commandements de payer délivrés,

— condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile M. [C] [S], enseigne “Le P’tit en K” au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

A l’audience, la commune de [Localité 7] (84), qui est représentée, maintient ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

Quoique régulièrement cité, M. [C] [S] n’a pas constitué avocat.

SUR CE :

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dénonce de la présente procédure aux créanciers inscrits :

Les dispositions de l’article L.143-2 du code de commerce font obligation au propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel est exploité un fonds de commerce grevé d’inscriptions, de notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, pour leur permettre de sauvegarder leur gage dont le droit au bail est l’un des principaux éléments. En l’absence de cette diligence, la résiliation leur est inopposable et la rétractation de la décision litigieuse peut être encourue.

En l’espèce, la commune de [Localité 7] (84) produit un état des inscriptions ne faisant apparaître aucun créancier inscrit.

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” . Selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

L’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce prévoit que “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le bail professionnel, devenu un bail commercial, conclu entre la S.A.R.L. 13-13 Investissements, aux droits de laquelle vient la commune de [Localité 7] (84), et M. [C] [S] contient une clause résolutoire rédigée comme suit :

“A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges, ainsi que des frais de commandement et autres frais de poursuites, ou encore d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou sommation d’exécuter contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user de son bénéfice de la présente clause, demeuré infructueux, le présent bail professionnel sera résilié de plein droit même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration du délai ci-dessus”.

Il est établi par le décompte arrêté au 22 septembre 2025 que M. [C] [S] n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de juillet 2024. Le commandement de payer délivré à ce locataire le 2 juin 2025, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, M. [S] n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 4 500,00 euros à la date du commandement. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse.

M. [S], qui n’a pas constitué avocat, ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette. Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 3 juillet 2025, date à laquelle le locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser.

Le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier”. En l’espèce, l’obligation de M. [C] [S] de payer les arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de M. [C] [S] s’élève à la somme de 4 950,00 euros, se décomposant comme suit :

Loyers échus de juillet 2024 à juin 2025 (410,00 E x 12) …………… 4 920,00 E

Provisions sur charges échues sur cette même période (40,00 E x 12) 480,00 E

A déduire, versement du locataire en janvier 2025 ………………….. – 450,00 E

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TOTAL ……………………………………………………………………… 4 950,00 E

cette somme représentant le montant des loyers et charges dus jusqu’au 3 juillet 2025 inclus puisque le bail prévoit que le loyer est payable le 5 du mois.

Cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner M. [C] [S] à payer cette somme à la commune de [Localité 7] (84), à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, date de l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Conformément à la demande de la bailleresse, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où le locataire est sans droit ni titre, soit le mois de juillet 2025. M. [C] [S] sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [C] [S], qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 2 juin 2025 mais non le coût de celui délivré quelques semaines avant, le 23 mai 2025, la bailleresse n’expliquant pas la raison pour laquelle elle a fait délivrer deux commandement de payer à quelques semaines d’intervalle, et versera à la commune de [Localité 7] (84), qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire M. [C] [S], relatif à un local commercial situé [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7] (84), propriété de la commune de [Localité 7] (84), s’est trouvé résilié de plein droit le 3 juillet 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, M. [C] [S] est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à M. [C] [S] de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [C] [S] à payer à la commune de [Localité 7] (84), à titre provisionnel :

— la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT CINQUANTE EUROS (4 950,00 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2025, au titre des loyers et des charges impayés jusqu’au mois de juin 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS M. [C] [S] aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes extra judiciaires nécessaires à la procédure (commandement de payer du 2 juin 2025, assignation en justice du 2 septembre 2025…),

CONDAMNONS M. [C] [S] à payer à la commune de [Localité 7] (84) la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT