COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [C] [M] c/ Syndicat [Adresse 2]

N° 25/

Du 07 Novembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/01740 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PWCD

Grosse délivrée à

la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES

M^e Eric VEZZANI

expédition délivrée à

le 07 Novembre 2025

mentions diverses

RJU 18.11.25 à 14h00

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Novembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 7 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 7 Novembre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [C] [M]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [M] est propriétaire des lots n°1 et 2 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et [Adresse 5].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 18 mars 2024 au cours de laquelle les copropriétaires auraient décidé d’interdire l’ouverture d’une pizzeria et autres services de restauration à emporter ou sur place dans les lots 1 et 2 appartenant à M. [C] [M] (résolution n°13), procédé à un point d’information sur le ravalement des façades (résolution n°14) et décidé d’obliger M. [C] [M] à retirer des installations non conformes sur la façade de l’immeuble (résolution n°15).

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, M. [C] [M] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir principalement l’annulation des résolutions n°13 à 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 29 juillet 2025, M. [C] [M] sollicite le prononcé de la nullité des résolutions n°13 à 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose être propriétaire d’un local au rez-de-chaussée de l’immeuble qui était, lors de son acquisition, à usage de restauration et possédait un système d’extraction des fumées.

Il explique avoir fait part au syndic de sa volonté de reprendre une activité commerciale de vente de pizzas à emporter dans ce local par courriel du 6 août 2023.

Il indique ne pas avoir été destinataire de la convocation à l’assemblée générale du 18 mars 2024 et ne pas être parvenu à obtenir les documents de la copropriété tant par lettre que par l’extranet.

Il considère que la résolution n°13 de l’assemblée générale visant à interdire l’activité de restauration rapide dans ses lots est nulle à défaut d’avoir été adoptée à l’unanimité. Il fait valoir que la ville de [Localité 7] n’impose aucune autorisation de travaux pour un établissement qui n’accueille pas de public et que le règlement de copropriété ne mentionne aucune interdiction particulière concernant les activités commerciales pouvant être exploitées au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Il réplique que les considérations de sécurité, de changement de destination du local et d’adresse ne peuvent conduire à l’interdiction de l’activité commerciale projetée, d’autant plus qu’aucune réception de public n’est prévue, s’agissant de vente à emporter.

Il fait valoir que le règlement de copropriété permet l’activité commerciale de restauration dans les boutiques situées au rez-de-chaussée de l’immeuble et que son lot était antérieurement à usage de restauration si bien que son projet de création d’un commerce de vente de pizzas à emporter n’aboutirait à aucune modification de sa destination.

Il estime, sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, que l’unanimité était requise pour édicter des interdictions ne figurant pas au règlement de copropriété.

Il estime également que les résolutions n°14 et 15 relatives à l’obligation qui lui est faite de retirer l’escalier précaire, le climatiseur, le reste d’onduline en sommet de façade et les trous d’aération non peints dans le délai d’un mois sont nulles.

Il énonce avoir été contraint de retirer les escaliers et l’unité centrale du climatiseur qui étaient pourtant installés depuis plus de 10 ans et soutient qu’il n’y a aucune onduline en sommet de façade ni aucun trou non peint.

Il en conclut que ces deux résolutions sont sans objet, notamment au regard de la prescription prévue aux articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées le 7 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] conclut au débouté et sollicite la condamnation de M. [C] [M] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que le lot n°2 dont le demandeur est propriétaire est un local à usage de bureau. Il relate avoir répondu à la demande formulée par M. [C] [M] d’y établir une activité commerciale que cette possibilité avait déjà été envisagée lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 mais rejetée en raison de la dangerosité de l’activité et de l’incompatibilité de la configuration de l’immeuble avec l’installation d’un conduit de cheminée et d’un extracteur d’air.

Il explique avoir réclamé au demandeur un éventuel projet comprenant les autorisations municipales, techniques et de la commission pompiers lors de leur rendez-vous du 29 août 2023. Il ajoute que l’exploitation de ce type d’activité dangereuse dans l’immeuble entraînerait l’augmentation de la prime d’assurance multirisque immeuble de la copropriété.

Il soutient que malgré ses avertissements, M. [C] [M] a commencé les travaux dans son lot et en façade de l’immeuble du [Adresse 8] [Localité 7], sans autorisation de la mairie de [Localité 7] ni de l’assemblée générale des copropriétaires s’agissant des parties communes.

Il souligne que les travaux entrepris sans autorisation sur la façade privent la copropriété de l’obtention d’une subvention pour leur réfection.

Il fait valoir que tous les copropriétaires, à l’exception de M. [C] [M], ont voté « pour » les résolutions litigieuses.

Il relève que le demandeur était présent à l’assemblée contestée malgré les problèmes de réception de la convocation soulevés par ce dernier. Il fait valoir que M. [C] [M] se domicilie [Adresse 3] dans son assignation alors que cette adresse n’a jamais été régulièrement notifiée au syndic de sorte que toutes les convocations et appels de fonds sont envoyés à l’adresse de la copropriété qui lui a été déclaré

Il indique avoir précisé au demandeur, qui ne recevait plus son courrier à l’adresse de la copropriété en raison de l’absence de boîte aux lettres, et qui sollicitait l’envoi de la convocation par courriel, que les convocations devaient être adressées par lettre recommandée avec accusé de réception mais que les documents étaient également accessibles sur l’extranet.

Il rappelle qu’en vertu de l’article 65 du décret du 17 mars 1967, les notifications et mises en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique notifiée au syndic, ce qui est le cas en l’espèce.

Il considère que le lot n°2 a perdu son usage commercial tel qu’il résultait du règlement de copropriété. Il souligne que M. [C] [M] ne justifie pas d’une autorisation administrative de changement de destination de son lot, qui est à usage de bureau, ni de l’autorisation de l’assemblée générale. Il ajoute que, selon le règlement de copropriété, le commerce exploité dans les locaux commerciaux ne doit pas constituer une activité dangereuse, insalubre ou de nature à incommoder le voisinage par les odeurs ou les bruits, ce qui justifie le refus de l’assemblée générale d’autoriser le changement de destination des locaux, d’autant que le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’exercice antérieure d’une activité de restauration dans son lot.

Il considère en tout état de cause que le vote à l’unanimité prévu par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ne concerne que l’alinéation des parties communes ou la modification des stipulations du règlement de copropriété, ce qui n’est pas le cas de la résolution n°13 contestée.

Il soutient que la résolution n°14 visait uniquement à informer les copropriétaires et n’a pas été sanctionnée par un vote si bien qu’il ne s’agit pas d’une décision susceptible d’annulation.

Il fait valoir que le demandeur ne rapporte pas la preuve de la présence de l’escalier et du climatiseur litigieux depuis plus de 10 ans et soutient que la circonstance qu’il se soit plié à l’injonction de l’assemblée générale en retirant les aménagements et équipements litigieux ne fait pas disparaître le bien-fondé de la résolution dont la validité doit être appréciée à la date à laquelle elle a été votée.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 septembre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 16 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale de prononcé de la nullité des résolutions n°13 à 15 de l’assemblée générale du 18 mars 2024.

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

En l’espèce, M. [C] [M] sollicite le prononcé de la nullité des résolutions n°13 à 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 mars 2024 sans toutefois produire le procès-verbal de cette assemblée, ni rapporter la preuve de l’impossibilité d’accéder à ce document par le biais de l’extranet de la copropriété, si bien que sa qualité de copropriétaire opposant ou défaillant aux résolutions ne peut être vérifiée ni ses moyens d’annulation appréciés notamment au regard des règles de majorité applicable.

Il ne produit que la convocation à laquelle était annexé l’ordre du jour et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] ne fournit pas davantage le procès-verbal de l’assemblée contestée.

Or, cette pièce est indispensable pour permettre de statuer si bien que, sur le fondement de l’article 444 du code de procédure civile, les débats seront rouverts à l’audience du 18 novembre 2025 à 14 heures sans révocation de l’ordonnance de clôture et M. [C] [M] sera enjoint de communiquer le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mars 2024 avant le 14 novembre 2025, sauf à ce que le tribunal tire toute conséquence de son abstention.

Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes et les dépens seront réservés en fin de cause.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience de plaidoirie du mardi 18 novembre 2025 à 14 heures 00 ;

ENJOINT à M. [C] [M] de communiquer le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 5] avant le 14 novembre 2025 ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

RÉSERVE les dépens en fin de cause ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT