TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 AVRIL 2025

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N° du dossier : N° RG 24/00575 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4QV

Minute : n° 25/133

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.E.L.A.R.L. AJ ASSOCIES, autrement domiciliée en son établissement secondaire sis [Adresse 3], représenté par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et audit établissement secondaire prise en sa qualité d’Administrateur provisoire de l’immeuble dénommé « LA RESIDENCE [Adresse 15] » située [Adresse 4] selon ordonnance en date du 1er février 2023

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-Philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON, M^e Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [T]

né le 03 Février 1978 à [Localité 16] (MAROC)

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Samira BENHADJ, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame [K] [Z] [P] [W]

née le 10 Décembre 1959 à [Localité 14] (60)

[Adresse 15]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Samira BENHADJ, avocat au barreau de CARPENTRAS

Monsieur [M] [C] [D] [H]

né le 14 Janvier 1968 à [Localité 13]

[Adresse 1]

[Localité 10]

représenté par M^e Samira BENHADJ, avocat au barreau de CARPENTRAS

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :07/04/2025 exécutoire & expédition à : M^e DANIEL expédition à :M^e BENHADJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 30 octobre 2024 par la selarl AJ Associés à l’encontre de M [T] [N], de Mme [W] [K] et de M [H] [M] devant le juge des référés du tribunal de céans,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 17 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de la selarl AJ et Associés conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Vu les conclusions déposées lors de l’audience du 17 mars 2025 auxquelles référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de M [T], madame [W] et M [H] conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties,

L’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] est un immeuble répondant, selon l’article 29-1 de la Loi du 10 juillet 1965 aux critères d’une copropriété en difficulté nécessitant la mise en œuvre de mesures exorbitantes de droit commun devant permettre son redressement physique et économique.

Il a pour particularité d’être un vaste ensemble immobilier composé de 9 bâtiments séparés en deux groupes par une route. Il compte 434 lots.

C’est ainsi que depuis 2021, plusieurs administrateurs provisoires, désignés en application des articles 29-1 et suivants sus cités, se sont succédés à la tête de cette copropriété fragile au redressement pour le moins complexe.

La société AJ ASSOCIES a été désignée, selon ordonnance en date du 1er février 2023 du Président du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON, en qualité d’administrateur provisoire de cette copropriété devant succéder à la SELARL AJ [J] et associés, avec la mission suivante :

« Se faire remettre par le précédent administrateur provisoire à l’expiration de sa mission, les fonds et ensemble des documents et archives relatifs à cette copropriété, ainsi que la liste des copropriétaires, et ce avant le 21 février 2023,

Etablir un bilan de la situation financière actuelle de la copropriété,

Prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et à la sauvegarde de l’immeuble ou poursuivre celles prises par le précédent administrateur provisoire,

Faire toutes préconisations pour améliorer le fonctionnement de cette copropriété.

Rappelé que l’administrateur provisoire exerce tous les pouvoirs du Syndic, du Conseil syndicat de l’Assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux prévus au a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Dis qu’un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du Syndicat nous sera transmis par l’administrateur provisoire au plus tard le 7 août 2023,

Rappelé à l’administrateur provisoire que sa rémunération est fixée conformément aux dispositions de l’article 61-1-5 du décret du 17mars 1967.

Dis qu’en application de l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967, la présente ordonnance sera portée à la connaissance des copropriétaires dans le mois de son prononcé par l’administrateur provisoire.

Dis que la présente ordonnance sera adressée à la SELARL AJ [J] & ASSOCIES ainsi qu’à la SELARL AJ ASSOCIES, à charge pour la SELARL AJ [J] & ASSOCIES de la porter à la connaissance de la Préfecture de [Localité 17], de la Mairie d'[Localité 12] et de la Direction Départementale des Territoires ».

Cette mission avait une durée de 12 mois.

Selon ordonnance en date du 5 février 2024, la mission de la SELARL AJ ASSOCIES a été prolongée jusqu’au 7 février 2025 inclus.

Au terme de son rapport intermédiaire déposé le 04 septembre 2023, l’administrateur expose que :

— La copropriété présente un état d’impayés fournisseurs à hauteur de plus de 361000 euros

— Elle présente un état des copropriétaires débiteurs à hauteur de plus de 653 000 euros

— Elle doit subir une campagne de travaux urgents (notamment sur son réseau d’eau désormais impropre à la consommation) pour un montant dépassant les 11 millions d’euros.

Il a donc pour objectif final d’éclater ce vaste ensemble immobilier afin de faciliter son redressement et sa future administration. Néanmoins, ce mécanisme, lourd et attentatoire au droit de propriété, est particulièrement encadré.

Il apparaît que les 3 défendeurs sont copropriétaires au sein de cet ensemble, et plus particulièrement dans des bâtiments situés d’un des côtés de la route.

Estimant, que les « bâtiments A4-C2-D2-D3 et ceux situés de l’autre côté de la route » présentaient une importante disparité économique, ils ont entrepris de convaincre leur administrateur judiciaire de la nécessité de procéder immédiatement, et sans avoir respecter les conditions préalables obligatoires, à la division de cette copropriété. Ils invoquaient ainsi le mécanisme de scission prévu à l’article 28 de la Loi du 10 juillet 1965.

Ils ont, pour ce faire, adressé courrier recommandé à la société AJ ASSOCIES le 20 décembre 2023.

Le 31 mai 2024, après avoir pu analyser la situation, il leur a été répondu que ce lourd processus, loin d’être simple nécessitait un ensemble de pré requis à mettre en œuvre mais que cette solution n’était pas écartée.

Par requête du 2 septembre 2024, les défendeurs ont saisi le président du tribunal judiciaire d’Avignon afin d’ordonner la scission et de faire injonction à l’administrateur provisoire de réaliser les démarches dans un délai de 12 mois. Une ordonnance a été rendue conformément à la demande le 24 septembre 2024.

La selarl AJ et Associés demande au juge des référés de :

— Juger recevable et bien fondée la demande de la SELARL AJ ASSOCIES

— Rétracter l’ordonnance n°24/2258 rendue le 24 septembre 2024 par le Président près le Tribunal judiciaire d’AVIGNON à la requête de Monsieur [N] [T], Madame [K] [Z], [P] [W], Monsieur [M] [C], [D] [H]

— Condamner Monsieur [N] [T], Madame [K] [Z], [P] [W], Monsieur [M] [C], [D] [H], solidairement, à régler à la société AJ ASSOCIES la somme de 3500 euros au titre de l’article de 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens

Monsieur [T], madame [W] et M [H] demandent au juge des référés de :

— Débouter la SELARL AJ ASSOCIES de l’intégralité de ses demandes.

— Confirmer l’ordonnance rendue le 24 septembre 2024.

Condamner la SELARL AJ ASSOCIES à payer à Monsieur [N] [T], Madame [K] [W] et Monsieur [M] [H], la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 24 septembre 2024,

L’ article 496, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

L’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale.

II.-Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.

La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants:

1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l’article 1346 du code civil ;

2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.

III.-Si l’assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l’article 24.

Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu’à l’établissement d’un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.

La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

IV.- La procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

En cas de division en volumes, la décision de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l’entretien des éléments d’équipements à usage collectif est prise à la majorité mentionnée à l’article 25.

Il est constant que la scission d’une copropriété implique la réalisation de formalités pratiques comme :

— le partage des parties communes de la copropriété et l’accomplissement des formalités de publicité foncières,

— L’établissement de nouveaux états descriptifs de division-règlements de copropriété ;

— La fixation des nouvelles répartitions des charges ;

— Le transfert des ouvrages et équipements collectifs restant d’intérêt commun à un organisme autonome chargé d’en assurer la gestion ;

— Les modalités financières de la scission c’est-à-dire le coût fiscal, les frais d’établissement des plans de divisions, voire le paiement d’une éventuelle soulte s’il subsiste une inégalité dans la répartition des communs (article 883 du Code Civil).

L’assemblée générale des copropriétaires doit donc se prononcer sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en disposant pour le vote des projets de nouveau règlement de copropriété, d’état descriptif de division et de répartitions des charges pour se prononcer valablement sur la division.

En l’espèce, dans son rapport intermédiaire déposé le 4 septembre 2023, l’administrateur judiciaire fixait lui-même les diligences à réaliser :

— Engager des procédures contentieuses afin de recouvrer les charges impayées,

— Mettre en place des protocoles avec les différents créanciers afin d’apurer le passif du syndicat des copropriétaires,

— Poursuivre les échanges partenariaux avec la ville d'[Localité 12] et l’ANAH dans le cadre des travaux d’urgence, afin de pouvoir déposer un dossier de demande de subvention,

— Elaborer les bases de la scission de la copropriété. »

Les défendeurs, excipant de l’absence de procédures contentieuses engagées afin de recouvrer les charges impayées et du début de l’élaboration de la procédure de scission ont saisi le président du tribunal judiciaire afin d’ordonner et de fixer un délai pour la réaliser.

Si l’ordonnance rendue le 24 septembre 2024 pouvait fixer un délai à l’administrateur pour justifier de ses initiatives, le président pouvant en effet modifier à tout moment les missions de l’administrateur sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, la possibilité d’ordonner la scission préconisée est dépourvue de base légale, une décision de l’assemblée générale des copropriétaires étant indispensable à cet effet.

Il apparaît ainsi que la demande de rétractation apparaît fondée.

Ainsi, il convient de rétracter l’ordonnance enregistrée sous le numéro de RG 24/2258 rendue le 24 septembre 2024.

Sur les demandes accessoires ;

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Aux termes de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Celui-ci tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée,

Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de condamner dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et de rejeter toute demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ; cependant, dès à présent, vu l’article 145 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

Rétractons l’ordonnance n°24/2258 rendue le 24 septembre 2024 par le Président près le Tribunal judiciaire d’AVIGNON à la requête de Monsieur [N] [T], Madame [K] [Z], [P] [W], Monsieur [M] [C], [D] [H],

Rejetons le surplus des demandes,

Rejetons toute demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT