COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00511 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J472

Minute N° : 25/00147

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 18 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e BASTIAS

Copie délivrée à :M [B] et Mme [E]

le :18/03/2025

DEMANDEURS

Madame [V] [X] épouse [D]

née le 13 Novembre 1947 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Charlotte TREINS DELARUE, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [T] [X]

née le 15 Avril 1946 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence BASTIAS, avocat au barreau D’AVIGNON, substitué par M^e Charlotte TREINS DELARUE, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS :

Madame [S] [E]

née le 03 Septembre 1988 à [Localité 10]

domiciliée : chez M.[E] [G]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparante,

Monsieur [Z] [B]

né le 08 Juin 1984 à [Localité 10]

[Adresse 2],

[Adresse 13]

[Localité 9]

comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Février 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

— -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mars 2019, Madame [V] [X] épouse [D] a consenti à Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] avec un loyer mensuel de 556,00 euros charges comprises.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 23 janvier 2024, Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] ont fait délivrer à Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 4.912,78 euros hors frais.

A défaut de régularisation, et par exploit délivré le 18 novembre 2024, Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] ont fait citer Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 23 mars 2024 ;

— l’expulsion des requis, ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— leur payer solidairement à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 7.189,13 euros arrêtée au 1er octobre 2024 ;

— leur payer solidairement une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 585,70 euros, à compter du 24 mars 2024 jusqu’à départ effectif des lieux,

— leur payer solidairement la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens ;

— si par extraordinaire Madame ou Monsieur le juge du contentieux de la protection accordait des délais à Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] pour se libérer de cette dette, dire que les versements seront exigibles le 10 de chaque mois, dès le 10 du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

— dire que pendant ce délai, le contrat de bail continuera à produire ses effets notamment quant au paiement des loyers et charges à venir ;

— dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un seul terme de loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— dire que la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et qu’il pourra être procédé sans délai, à l’expulsion des locataires ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la [Localité 11] Publique ;

L’affaire est appelée à l’audience du 18 février 2025, lors de laquelle Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] comparaissent représentées et sollicitent le bénéfice de leur assignation sous réserve de l’actualisation de la dette à hauteur de 409,45 euros. Elles expliquent que le 24 décembre 2024 la Commission de surendettement a effacé la totalité de la dette locative, le nouveau solde correspondant au mois de janvier 2025, non réglé d’après les bailleresses. Elles s’opposent à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire tels que sollicités à l’audience.

Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] comparaissent en personne et contestent le montant de la dette, assurant avoir réglé le loyer du mois de janvier 2025 le 06 février 2025. Ils souhaitent rester dans le logement et sollicitent des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire à l’issue. Madame [S] [E] explique avoir quitté le logement depuis deux ans, sans avoir effectué de préavis de départ auparavant. Elle aurait réalisé son préavis dernièrement.

Aucun Diagnostique Social et Financier n’a été fourni au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 14] le 19 novembre 2024, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 14] a été saisie le 24 janvier 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation de Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’audience, Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] ont indiqué contester le montant de la dette locative telle que stipulée dans le dernier décompte produit par le bailleur. En effet, le bailleur indique que la dette actualisée au 01 février 2025 serait de 409,45 euros (loyer de janvier 2025 non réglé). Les locataires indiquent avoir effectué un versement du loyer le 06 février 2025. Cependant, le décompte étant daté au 01 février 2025 cette somme ne peut pas être prise en compte et les locataires n’apportent aucun élément de preuve de ce paiement.

Après examen des décomptes produits par Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X], la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 409,45 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de février 2025 inclus et décompte arrêté au 01 février 2025.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient expressément une clause de solidarité. Ainsi la condamnation à intervenir sera prononcée solidairement à l’encontre des défendeurs.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] que Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] n’ont pas satisfaits aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis (terme du bail plus favorable), soit avant le 24 mars 2024.

De plus, il convient de constater que la clause résolutoire est bien acquise malgré la commission de surendettement mise en place le 24 décembre 2024. En effet, il est de jurisprudence constante que si la clause résolutoire a été acquise avant la date de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement, elle sera toujours effective ensuite même si la Commission de surendettement a effacé tout ou partie de la dette.

Or, en l’espèce, la Commission de surendettement a rendu sa décision d’effacement des dettes le 24 décembre 2024 alors que la clause résolutoire a été acquise le 24 mars 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] depuis le 24 mars 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste que, durant les derniers mois, les paiements ont repris et qu’en prenant en considération l’effacement de la dette, la dette locative est très faible (409,45 euros). Même si le bailleur s’oppose à des délais de paiement, la situation des locataires et la reprise des paiements permettent de leur accorder des délais de paiement.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] un délai de paiement de dix mois, correspondant à neuf mensualités de 40 euros et le solde restant dû à la trente-neuvième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si ceux-ci ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront solidairement, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail, condamnés à payer à Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X], à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] concernant le contrat de bail du 11 mars 2019, consenti à Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 24 mars 2024 ;

Condamnons solidairement Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] la somme de 409,54 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 01 février 2025, terme de février 2025 inclus,

Autorisons Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] à se libérer de cette somme sur une durée de dix mois par versements mensuels de 40 euros les neuf premiers mois, le solde au douzième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas solidairement Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons in solidum Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer;

Condamnons in solidum Madame [S] [E] et Monsieur [Z] [B] à payer à Madame [V] [X] épouse [D] et Madame [T] [X] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 18 mars 2025.

Le Greffier Le Juge