COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00165 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAPY

Minute N° : 25/00289

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :SCI [P]-M.[O] CHAMAS-Mme [B]

le :17/06/2025

DEMANDEUR

S.C.I. [P] prise en la personne de son représentant légal en exercice, venant aux droits de Monsieur [D] [K], Madame [D] [L] et Monsieur [N] [C] chez SNT SUMA [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Mme [J] [H] munie d’un pouvoir régulier pour M.[F] [T] (gérant)

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [A]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant

Madame [M] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 20 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 février 2022, [E] [D] a consenti à [M] [S] et [R] [A] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3].

Par suite du décès de [E] [D], ses héritiers ont cédé à la SCI [P] la propriété du bien loué par acte authentique du 27 février 2024, de sorte qu’elle est devenue bailleresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 août 2024, la SCI [P] a fait délivrer à [M] [S] et [R] [A] un commandement de payer la somme totale de 3787,22 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse) et dont la somme de 3900,00 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI [P] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, [M] [S] et [R] [A] par acte de commissaire de justice délivré le 18 février 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 5900,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au jour de la délivrance de l’assignation,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxlui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 20 mai 2025, la SCI [P], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a précisé que la dette locative s’élevait à la somme de 7350,00 euros, montant auquel il convient d’ajouter les frais de déplacements. Elle s’est opposée à la demande de délais de paiement en indiquant qu’il n’y a jamais eu de paiement du loyer même au montant du loyer de 400,00 euros dont se prévalent les locataires. Elle s’est également opposée à la demande sursis à expulsion en indiquant qu’un délai d’un mois était plus raisonnable.

Au cours de cette audience, [M] [S] et [R] [A] ont comparu et ont fait valoir qu’ils avaient signé deux baux avec le propriétaire initial, [E] [D], et ce le même jour, la seule différence étant sur le montant du loyer passant de 400,00 euros à 550,00 euros. Ils ont déclaré que le bail avec le loyer le plus important avait été conclu parce que leur bailleur leur avait indiqué qu’il voulait que la gestion du bien soit réalisée à l’avenir par une agence immobilière, gestion qui allait lui causait des frais. Ils ont ainsi estimé, qu’en l’absence de reprise de la gestion du bien par une agence immobilière, il convenait d’appliquer le loyer « réduit » à 400,00 euros. Ils ont mentionné qu’ils avaient réalisé deux virements le jour de l’audience de 500,00 euros chacun afin de régler les loyers des mois d’avril et de mai 2025. En outre, ils ont formulé une demande de délais de paiement sur 3 échéances et une demande de délai expulsion sur 3 mois en précisant qu’ils souhaitaient quitter le logement.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 20 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 19 février 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 20 mai 2025.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 28 février 2022 contient en son article XI une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La SCI [P] a fait signifier à [M] [S] et [R] [A], le 23 août 2024, un commandement de payer la somme totale de 3900,00 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SCI [P] que [M] [S] et [R] [A] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[M] [S] et [R] [A] ne démontrent pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Toutefois, les locataires ont produit à l’audience les deux originaux des deux baux signés le 28 février 2022 avec [E] [D], bailleur initial. Ces deux baux contiennent des signatures similaires et sont identiques en tout point excepté sur le montant du loyer, l’un prévoyant un loyer de 400,00 euros, et l’autre un loyer de 550,00 euros. Ils ont indiqué qu’il convenait d’appliquer le loyer plus important uniquement si le logement avait été géré par une agence immobilière, ce qui n’avait pas été le cas. Aussi, ils ont déclaré qu’ils estimaient qu’il convenait de faire appliquer du bail prévoyant le loyer à un montant de 400,00 euros.

Il convient de rappeler que le juge des référés est le juge de l’évidence, de sorte qu’il ne peut trancher des contestations sérieuses. Ces contestations relevant de la compétence naturelle du juge des contentieux de protection statuant au fond et non en qualité de juge des référés.

Or, la production des deux documents originaux pose la question du bail applicable à la relation contractuelle liant les parties. Cet élément est déterminant pour fixer notamment les sommes dues par les locataires qui s’ils ont contesté le montant de la dette n’en n’ont pas contesté le principe.

Cet élément conduit nécessairement à s’interroger sur l’opposabilité du commandement de payer qui se fonde uniquement sur le bail prévoyant un loyer d’un montant de 550,00 euros.

Aussi, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SCI [P], le litige opposant les parties relevant de l’office du juge du fond.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SCI [P] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCI [P] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], loué par [M] [S] et [R] [A] suivant contrat de bail du 28 février 2022,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes formulées par la SCI [P] au regard des contestations sérieuses,

DEBOUTONS les parties pour le surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS la SCI [P] aux entiers dépens,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge