DOSSIER N° : N° RG 24/03910 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZP4D

AFFAIRE : [Z] [O] divorcée [C] / HAUT DE SEINE HABITAT – OPH

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

LE JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT DU 08 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie DRZAZGA

GREFFIER : Marie-Christine YATIM

DEMANDERESSE

Madame [Z] [O] divorcée [C]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante et assistée par Maître Jennyfer PILOTIN de la SELASU PILOTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 138

DEFENDERESSE

HAUT DE SEINE HABITAT – OPH

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent LE MEHAUTE, avocat au barreau d’ESSONNE substituant Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocat plaidant au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 397,

Le Tribunal après avoir entendu les parties et/ou leurs avocats en leurs conclusions à l’audience du 04 Octobre 2024 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu le 08 Novembre 2024, par mise à disposition au Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance, rendue contradictoirement, le 27 novembre 2012 le juge des référés du tribunal d’instance de VANVES a notamment :

— condamné Madame [Z] [C] à payer à OPHLM des Hauts de Seine la somme de 3.243 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés, arrêtés au 31 octobre 2012, et en deniers ou quittances avec ceux des loyers qui auraient été acquittés pour le passé et non déduits de la présente provision ;

— dit que Madame [Z] [C] pourra se libérer de l’arriéré locatif, en 24 mensualités de 50 euros, en sus du loyer, le 1er de chaque mois, et pour la première fois, le 1er décembre 2012, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Auteur inconnu 667578368Vous mentionnez ici la suspension de la clause résolutoire, elle ne peut donc pas avoir été acquise ..

— suspendu les effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de location pendant la durée de ces délais et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué en cas de complet règlement de la dette de oyer et charges à expiration des délais ;

A défaut par Madame [Z] [C] du règlement d’une seule mensualité à son échéance,

— dit que l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et que le contrat de bail entre les parties sera résilié de plein droit et sans formalité préalable ;

— dit que faute pour Madame [C] de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamné Madame [Z] [C] à payer à OPHLM DES HAUTS DE SEINE une indemnité mensuelle d’occupation des lieux provisionnelle égale au montant du loyer courant et des charges, à partir de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamné Madame [Z] [C] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Le 4 décembre 2012, l’Office public de l’habitat des Hauts de Seine a fait signifier le jugement à Madame [Z] [C].

Par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2014, la société OPH des Hauts de Seine, au visa de ce jugement, a fait signifier un commandement de quitter les lieux à Madame [Z] [C].

Par requête en date du 13 mai 2024, Madame [C] a saisi le juge de l’exécution afin de se voir accorder un délai pour quitter les lieux qu’elle occupe, situés [Adresse 3].

L’affaire a été retenue, sans renvoi, à l’audience du 4 octobre 2024, lors de laquelle les parties ont été entendues, chacune étant représentée par leurs conseils respectifs.

A l’audience, Madame [C], représentée par son conseil, a soutenu oralement des conclusions dûment visées, aux termes desquelles elle demande à voir :

— constater l’effacement totale de ses dettes,

— annuler la procédure d’expulsion dont elle fait l’objet et prononcer son maintien dans les lieux,

— suspendre les effets de la clause résolutoire, et la demande de résiliation judiciaire du bail,

— constater la précarité de la situation financière et sociale de Madame [C],

— arrêter ou suspendre les mesures d’expulsions à son encontre.

A l’appui de ses demandes, Madame [C] fait principalement valoir qu’elle est âgée de 55 ans, et ne dispose d’aucune ressource financière, elle ne travaille pas et perçoit le RSA. Elle soutient ne pas être parvenue à respecter les délais de paiement en raison de sa situation personnelle et de ses problèmes de santé. Elle affirme avoir entrepris plusieurs démarches pour se reloger comme la constitution d’un dossier DALO, prendre rendez-vous avec une assistante sociale et auprès de la CAF. [Z] [C] ajoute enfin être prête à honorer ses engagements et à payer tous ses loyers. Elle justifie par ailleurs avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers des Hauts de Seine, laquelle a déclaré son dossier recevable et décidé d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, par décision du 9 août 2024. Elle souligne à l’audience avoir repris le paiement des indemnités d’occupation il y a un an et reconnaît que l’OPH a contesté la décision de la commission de sur-endettement. Elle souligne, en outre, que les APL ont été versées.

En réplique, Hauts de Seine Habitat – OPH, représenté par son conseil, a soutenu oralement des conclusions dûment visées, au terme desquelles il sollicite que Madame [C] soit déboutée de toutes ses demandes, et que la continuation des poursuites soit ordonnée. A titre infiniment subsidiaire, il demande que les éventuels délais accordés soient conditionnés au paiement des indemnités d’occupation majorées de 150 euros par mois, au titre du remboursement de sa dette locative. En tout état de cause, Hauts de Seine Habitat – OPH demande la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 300 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Hauts de Seine Habitat – OPH fait essentiellement valoir que la dette augmente et qu’elle s’élève désormais à la somme de 38.324,59 euros, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, Madame [C] ne réglant les indemnités d’occupation mises à sa charge qu’irrégulièrement. Le bailleur précise qu’il a contesté la décision de la Commission de surendettement, en sorte que la dette n’est pas effacée à ce stade. Par ailleurs, il souligne que Madame [C] ne justifie nullement de démarches effectuées en vue de son relogement. Il estime ainsi que Madame [C] ne démontre pas sa bonne volonté.

La société Hauts-de-Seine habitat OPH a été autorisée à produire les pièces qui lui manquait à l’audience (fin du décompte et contestation de la décision la Commission de surendettement) par RPVA, en cours de délibéré. Ces documents ont été transmis le 16 octobre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes tendant à voir « constater » , « dire et juger » ou « donner acte »

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « constater », « dire et juger » ou « donner acte » ne sont pas des prétentions, en ce sens qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens, sur lesquels le juge de l’exécution n’est pas tenu de statuer.

Sur la demande en nullité de la procédure d’expulsion et du commandement de quitter les lieux

En application des articles 122 et 125 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non-recevoir que le juge peut soulever d’office. L’article 1355 du code civil exige une identité de cause, de demande et de parties pour que l’autorité de chose jugée soit reconnue, sauf en cas d’élément nouveau.

Il résulte de la combinaison des articles L724-1 et L741-1 du code de la consommation que si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise, caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre toute mesure de traitement, et ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Toutefois, il est constant que l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise.

En l’espèce,il résulte du décompte produit par l’OPH – Hauts de Seine habitat que, postérieurement à l’ordonnance de référé du 27 novembre 2012, de nouveaux impayés sont intervenus, Madame [C] n’ayant pas repris les paiements. Ces incidents de paiement ont ainsi eu pour effet de mettre immédiatement fin à la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire, en consacrant la résiliation du bail, et de conférer au bailleur un titre d’expulsion. Ladite décision, exécutoire de plein droit, a été signifiée à Madame [C] le 4 décembre 2012.

Le commandement de quitter les lieux lui a donc valablement été signifié le 23 octobre 2014.

Une procédure est actuellement en cours devant la commission de surendettement. Toutefois, en l’état, et malgré la décision de la commission orientant la situation de Madame [C] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, du fait de la contestation de l’OPH, la dette de Madame [C] n’a pas été effacée. Au demeurant, la saisine de la commission de surendettement, en date du 14 mai 2024 apparaît bien postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire et le moyen tiré de l’effacement de la dette locative apparaît donc inopérant.

Ainsi, et en l’absence d’autre moyen de droit invoqué, la demande en nullité de la procédure d’expulsion et du commandement de quitter les lieux de Madame [C] sera rejetée.

La demande de Madame [C] de suspension des effets de la clause résolutoire et de la demande de résiliation judiciaire du bail, devient ainsi sans objet puisqu’il résulte de ce qui précède que la clause résolutoire se trouve déjà acquise.

Sur la demande de délais avant expulsion

En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales et à condition que lesdits occupants ne soient pas entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L.412-4 du même code, dans la même version que précédemment, applicable depuis le 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes.

Il convient de rechercher si la situation de Madame [C] lui permet de bénéficier de délais avant l’expulsion qui doit être entreprise et dont le principe n’est pas contesté.

En l’espèce, Madame [Z] [C] justifie qu’à ce jour, elle a repris le règlement de l’indemnité d’occupation et qu’elle assure le logement. Toutefois, il résulte également du décompte produit que Madame [C] n’a repris les paiement qu’en août 2023, soit très tardivement et avec un mois impayé en octobre 2023. Elle a reçu des rappels d’APL d’un montant de 1.254,35 euros en juillet 2024 et de 2.747,58 euros en septembre 2024. Pour autant, l’arriéré locatif, qui n’a cessé d’augmenté, s’élève à présent à 38.324,59 euros, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024.

Il résulte également des éléments retenus par la commission de surendettement que Madame [C] dispose de ressources d’un montant de 608 euros, pour des charges s’élevant à 1.241 euros, ce qui laisse craindre la constitution d’un nouvel arriéré locatif, ce d’autant plus qu’il ressort des éléments produits par Madame [C] elle-même qu’elle a déjà bénéficié de plusieurs protocoles de cohésion sociale, qu’elle n’a pas été en mesure de respecter.

Les difficultés financières et personnelles de Madame [C] ne sont pas remises en cause, compte tenu de la faiblesse de ses revenus et du certificat médical produit. Il apparaît néanmoins qu’elle n’a pas fait preuve de bonne volonté pour apurer sa dette, ne serait-ce que pour partie et ce, en dépit, de plusieurs propositions efffectuées par le bailleur. En outre, Madame [C] ne justifie d’aucune démarche de relogement.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, et particulièrement des longs délais dont Madame [C] a de facto bénéficié, avec une dette locative très élevée et ancienne, il y a lieu de rejeter sa demande tendant à obtenir des délais d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

La nature de la demande impose de laisser les dépens à la charge de Madame [C].

La situation économique de Madame [C] tenant à la prise en compte de ses ressources commande de dire n’y avoir lieu à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en vertu de l’article R.121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

REJETTE la demande de Madame [Z] [C] de nullité de la procédure d’expulsion et du commandement de quitter les lieux ;

REJETTE la demande de délai avant d’être expulsée formée par Madame [Z] [C];

REJETTE le surplus des demandes de Madame [Z] [C] ;

DÉBOUTE Hauts de Seine Habitat – OPH de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé le 8 novembre 2024, à [Localité 7]

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXÉCUTION