COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00035 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JWFN

Minute N° : 25/00158

JUGEMENT DU 08 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Pierre-françois GIUDICELLI,

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble ACTICENTRE sis [Adresse 5]) représenté par son syndicat en exercice la SAS FONCIA [W] GIBERT, Société par actions simplifiée, au capital de 171 458 €, immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 478 180 243, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège.

Activité :

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Pierre-françois GIUDICELLI, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Caroline SECHI, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [K]

né le 19 Juin 1941 à [Localité 10] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 25/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [K] est propriétaire de deux lots (n°34 et n°35) dans une copropriété ACTICENTRE située à [Localité 8].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 janvier 2024, le conseil de la SAS FONCIA [W] GIBERT, syndic de la copropriété de l’immeuble ACTICENTRE, a adressé une mise en demeure à Monsieur [S] [K] afin qu’il lui règle la somme de 3 624,56€ au titre des charges de copropriété, sous quinzaine.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 janvier 2024, Monsieur [S] [K] a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 24 mois ainsi qu’un règlement à l’amiable de leur litige.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 janvier 2024, le conseil de la SAS FONCIA [W] GIBERT a indiqué à Monsieur [S] [K] qu’il acceptait un étalement du paiement de sa créance en deux versements de 1 812,28€ en février et mars 2024.

Par exploit délivré le 24 avril 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE, représenté par la SAS FONCIA [W] GIBERT, son syndic en exercice, a fait citer Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins qu’il :

— le condamne à lui payer la somme de 3 624,56€ correspondant à un solde de charges de copropriété impayé et à des frais de recouvrement engagés depuis le jugement rendu par le Tribunal judiciaire d’Avignon en date du 06 septembre 2021, selon décompte arrêté au 05 janvier 2024 ;

— le condamne à lui payer la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— le condamne à lui payer la somme de 2 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure pénale, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 21 mai 2024, l’affaire est finalement plaidée le 25 février 2025.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE a comparu, représenté et a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’actualisation de créance (5 540,89€ au 07 octobre 2024) notifiée au conseil de la partie adverse le 11 octobre 2024.

Monsieur [S] [K] n’a pas comparu, ni n’a été représenté.

La décision est mise en délibéré au 08 avril 2025.

Monsieur [S] [K] a été cité à domicile.

En application des dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue en premier ressort et réputée contradictoire.

*

MOTIFS

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

1/ Sur les charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges ; que lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses et que chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ;

Que l’article 10-1 de la même loi indique que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire ; que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; que le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE, par l’intermédiaire de son syndic, a adressé une mise en demeure à Monsieur [S] [K] afin qu’il règle sa part de charges de copropriété le 10 janvier 2024 ;

Que par courrier recommandé du 24 janvier 2024, Monsieur [S] [K] a reconnu l’existence de la dette et de son montant et a sollicité l’octroi de délais de paiement sur 24 mois ;

Que les comptes de la copropriété ont été approuvés par l’Assemblée Générale des copropriétaires dont les procès-verbaux ont été produits par le demandeur ; que les résolutions adoptées par ces assemblées n’ont fait l’objet d’aucune contestation ;

Que force est de constater que malgré les courriers qui lui ont été adressés, aucun paiement n’a eu lieu de la part de Monsieur [S] [K] ;

Que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE produit un décompte de charges arrêté au 07 octobre 2024 qui indique que Monsieur [S] [K] est débiteur envers lui de la somme de 5 540,89€ ;

Qu’en conséquence de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [S] [K] sera condamné à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE la somme de 5 540,89€.

2/ Sur la résistance abusive

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que le demandeur ne démontre pas que le défendeur ait fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas le paiement des charges, ce défaut de paiement pouvant avoir pour origine l’impécuniosité, le seul défaut de paiement ne pouvant s’analyser en lui-même comme un acte de mauvaise foi ;

Qu’en conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur sera rejetée.

3/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Qu’en conséquence, Monsieur [S] [K] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [S] [K] à verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE la somme de 5 540,89€ au titre des charges de copropriété impayées au 07 octobre 2024 ;

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] à régler au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble ACTICENTRE la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles, ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 08 avril 2025.

Le Greffier Le Juge