TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00162 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QND

Minute : 25/00198

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [K] [W]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représenté par Maître Sandrine MOUNIAPIN, du cabinet de Maître Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 juillet 2018, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à M. [K] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 325,75 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024 a fait signifier à M. [K] [W] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 825,12 euros au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier que les locaux sont assurés contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandée avec accusé de réception reçu le 5 août 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner M. [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 a), 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [K] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et L. 433-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner à titre provisionnel M. [K] [W] à au paiement de la somme de 6 860,90 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’août 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 19/07/2024, date du commandement de payer,

Condamner à titre provisionnel M. [K] [W] à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de septembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

Le condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir,

Condamner M. [K] [W] à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [K] [W] aux entiers dépens lesquels en ce compris les frais du commandement de payer, assignation et voies d’exécution éventuelle.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 6 décembre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 8 925,72 euros.

M. [K] [W] a comparu en personne. Il a reconnu ne pas avoir repris le paiement du loyer courant et a expliqué que ses difficultés trouvaient leur origine dans son divorce et le départ de son ex-épouse avec ses enfants. Il s’est engagé à payer le jour même le loyer et à adresser son attestation d’assurance puis à en justifier en cours de délibéré. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ses délais, proposant de régler 200 euros par mois en plus du loyer.

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a indiqué que si M. [K] [W] payait son loyer dans la journée, il considérerait que le paiement du loyer était repris et serait favorable à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire. Il a ajouté qu’en cas de paiement il transmettrait en cours de délibéré un décompte actualisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Aucune note ni preuve de paiement n’ont été adressées en cours de délibéré.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 6 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu'"à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal ou de tout ou partie des charges régulièrement appelées (…) deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux et qui de convention expresse constituera une mise en demeure suffisante, le présent engagement de location, faute de saisine du juge dans les conditions prévues par la loi sera résolu immédiatement et de plein droit à l’initiative de l’Office sans que ce dernier ait à faire preuve d’aucun préjudice et sans qu’il soit nécessaire de faire prononcer judiciairement la résolution . "

L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier, le 19 juillet 2024 à M. [K] [W] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 825,12 euros, somme au moins égale à une fois le montant mensuel du loyer.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 2 juillet 2018 est résilié à la date du 20 septembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [K] [W], devenue occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [K] [W] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 20 septembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 20 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juillet 2018, du commandement de payer délivré le 19 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 8 925,72 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [K] [W] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 8 925,72 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, date de l’assignation sur la somme de 6 860,90 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En l’espèce, M. [K] [W] n’a pas repris le paiement du loyer courant, il sera donc débouté de sa demande de delais de paiement et de suspension e la clause résolutoire.

Sur la demande visant à voir ordonner à M. [K] [W] de remettre son attestation d’assurance

L’obligation de justifier d’assurance issue de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ne pèse que sur les locataires, or, M. [K] [W] n’est plus locataire soumis aux obligations du contrat de bail depuis le 20 septembre 2024. L’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera donc débouté de sa demande visant à voir ordonner à M. [K] [W] de remettre son attestation d’assurance sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [W], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024 et de l’assignation du 6 novembre 2024. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 2 juillet 2018 conclu entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et M. [K] [W] concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 20 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [K] [W] des lieux situés [Adresse 4], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [K] [W] à compter du 20 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision M. [K] [W] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 20 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [K] [W] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme provisionnelle de 8 925,72 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2024, sur la somme de 6 860,90 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus,

Déboute l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande visant à voir ordonner à M. [K] [W] de remettre son attestation d’assurance sous astreinte,

Condamne M. [K] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2024 et celui de l’assignation du 6 novembre 2024, mais ne comprendront pas les fais d’exécution de la présente décision,

Condamne M. [K] [W] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge