COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00415 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2RC

Minute N° : 25/00100

JUGEMENT DU 25 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Dossier + Copie délivrés à :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [O]

né le 01 Janvier 1965 à [Localité 6]

de nationalité Française

Profession : OSTEOPATHE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [H] [D]

né le 07 Septembre 1962 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Coach

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [L]

Profession : Agent Immobilier

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Youna COPOIS de la SELARL SELARL MESSINA-COPOIS, avocats au barreau de CARPENTRAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté de madame Hélène PRETCEILLE, greffière, lors du délibéré, et de madame Anaëlle COURTOIS, greffière, lors des débats,

DEBATS : 14 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2014, Monsieur [V] [L] a consenti à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 945 euros, charges comprises, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Le contrat de bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 900€ par les preneurs.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 28 novembre 2014.

L’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties le 15 janvier 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 mars 2024, Monsieur Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] ont sollicité Monsieur [V] [L] afin qu’il leur restitue leur dépôt de garantie sous huitaine.

Par courrier en date du 02 avril 2024, le conseil de Monsieur Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] a mis en demeure Monsieur [V] [L] de restituer à ses clients le montant du dépôt de garantie.

Par acte délivré par commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] ont fait assigner Monsieur [V] [L] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

le condamne à leur restituer le dépôt de garantie d’un montant de 900€ ;le condamne à leur verser la somme de 502,50€ au titre de la majoration pour non restitution du dépôt de garantie jusqu’au 15 juillet 2024 ;le condamne à leur verser la somme de 100,50€ au titre de la majoration pour non restitution du dépôt de garantie à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie ;le condamne à leur payer la somme de 800€ à titre de dommages et intérêts ; le condamne à leur payer la somme de 1 200€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un premier renvoi depuis l’audience initiale du 22 octobre 2024, l’affaire est plaidée le 14 janvier 2025.

A l’audience, Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D], représentés, sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions dans lesquelles ils réitèrent leurs demandes originales sous les réserves suivantes : – condamner Monsieur [V] [L] à leur payer la somme de 1 005€ au titre de la majoration pour non restitution du dépôt de garantie jusqu’au 15 janvier 2025 ;

— le condamner à leur verser la somme de 100,50€ au titre de la majoration pour non restitution du dépôt de garantie à compter du 15 janvier 2025 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie ;

— débouter Monsieur [V] [L] de ses demandes reconventionnelles ;

— le condamner à leur payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles.

Au cours de cette audience, Monsieur [V] [L] a comparu, représenté, et a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de :

condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 1 500€ au titre de la remise en état découlant des traces noires et des autocollants (miroirs et accroches diverses) ;condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 162€ au titre de la remise en état de l’éclat de carrelage de la cuisine ;condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 36€ au titre de la remise en état de l’interrupteur de la cuisine ;condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 384€ au titre de la remise en état de l’évier de la cuisine ;condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 4 200€ au titre de la reprise de la baignoire et de la réfection des murs du couloir ou, à titre subsidiaire, les condamner solidairement à lui payer la somme de 888€ au titre de la reprise de la baignoire et de la réfection des murs du couloir ;déduire des condamnations à la charge des défendeurs la somme de 900€ retenue au titre du dépôt de garantie ;condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 1 500€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;condamner in solidum les demandeurs à lui payer la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les dégradations locatives et le dépôt de garantie

Attendu que l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’à cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ; qu’il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ; qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ; que cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ;

Que l’article 7 de la même loi indique que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant que les demandeurs ont versé au défendeur la somme de 900€ à titre de dépôt de garantie à leur entrée dans les lieux ;

Qu’un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement entre les parties le 28 novembre 2014 ; que la lecture de celui-ci révèle que les locaux donnés à bail se trouvaient en bon état bien que certaines parties de l’immeuble étaient sales, que des crochets étaient fixés aux murs dans certaines pièces et que plusieurs trous et chevilles se trouvaient sur certains murs ; que s’agissant de la baignoire litigieuse, il apparaît qu’elle présentait une tâche verte ;

Qu’un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties le15 janvier 2024 ;

Que la lecture de l’état des lieux de sortie démontre que les lieux ont été restitués en bon état général hormis plusieurs éléments en état d’usage comme les murs, le carrelage, certaines portes, des éléments de robinetterie, le sol de la cuisine, l’évier de la cuisine, des placards, la plaque de cuisson, la façade, le toit, la façade, le mur d’enceinte et le portail ;

Que les locataires ont donc demeuré dans les lieux pendant une période de neuf ans et deux mois ;

Qu’il convient d’ores et déjà compte-tenu de la durée d’occupation des lieux de considérer que l’ensemble des éléments en état d’usage sont dus à l’effet du temps d’occupation des lieux et ne peuvent donner lieu à une quelconque indemnisation, le droit d’occupation des lieux loués étant compensée par le paiement d’un loyer qui comprend pour une part la vétusté entrainée par cette occupation ; que par ailleurs et en conséquence de cet élément, il ne saurait être attendu par le bailleur une restitution des lieux à l’état neuf ;

Que seuls les murs du cellier et la hotte aspirante ont été restitués en mauvais état ;

Que cependant, le bailleur n’a produit aucun devis de remplacement de la hotte aspirante et que les devis qu’il a communiqués aux demandeurs ne détaillent pas quels travaux de peinture ils concernent précisément ni ne permettent d’en calculer le coût ;

Que s’agissant du rebouchage des trous, il apparaît que l’état des lieux d’entrée mentionne la présence de 37 trous de cheville et crochets sur les murs de l’habitation à l’arrivée des demandeurs dans les lieux alors que l’état des lieux de sortie en consigne 39 ; qu’il appartenait aux locataires de reboucher les trous excédentaires avant leur départ ;

Qu’enfin et s’agissant de l’éclat présenté sur la baignoire qui demeure en bon état, il est évident qu’il ne peut motiver un changement total de celle-ci avec reprise de la faïence des murs, reprise du carrelage au sol et modification des arrivées d’eau pour un montant exorbitant de 4 200€ et qu’il doit être considéré comme un élément de vétusté normal entrainé par la durée d’occupation du logement ;

Qu’en produisant un devis fantaisiste pour faire sciemment obstacle à la restitution du dépôt de garantie des demandeurs, le bailleur a manqué à l’obligation à sa charge dans un délai de deux mois du dépôt de garantie alors que celui-ci devait être restitué avant le 15 mars 2024 ;

Qu’il encourt dès lors la pénalité légale de 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, soit la somme de 1 005€ au jour de l’audience (10 mois x 100,50€) ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments d’une part que Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 36€ au titre du rebouchage des deux trous excédentaires réalisés dans les murs (2x15€ HT+20%) ; que Monsieur [V] [L] sera débouté de l’ensemble de ses autres demandes au titre de la remise en état des lieux ; que d’autre part, Monsieur [V] [L] sera condamné à payer à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] la somme de 900€ au titre de la restitution de leur dépôt de garantie et la somme de 1 005€ au titre de la majoration de 10% prévue en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie ; qu’enfin, Monsieur [V] [L] sera condamné à payer à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] la somme mensuelle de 100,50€ à titre de pénalité pour la non-restitution du dépôt de garantie à compter de la date de la présente décision.

Sur le caractère abusif et injustifié de la procédure

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que la procédure intentée par les demandeurs ayant abouti à la condamnation de Monsieur [V] [L] à la restitution partielle de leur dépôt de garantie, celle-ci ne saurait être qualifiée d’abusive et d’injustifiée ;

Qu’en conséquence, Monsieur [V] [L] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la résistance abusive

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que le retard dans la restitution du dépôt de garantie est sanctionné par la loi à hauteur de 10% du loyer par mois de retard ;

Que cette pénalité ne saurait se cumuler avec une indemnisation de leur préjudice au titre de la résistance abusive, et ce alors que toutes deux ont le même objet ;

Qu’il s’en suit que Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] seront déboutés de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [V] [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [V] [L] à verser une somme de1 000 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] à payer à Monsieur [V] [L] la somme de 36€ au titre du rebouchage des deux trous excédentaires réalisés dans les murs ;

DEBOUTE Monsieur [V] [L] de l’ensemble de ses autres demandes au titre de la remise en état des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] la somme de 900€ au titre de la restitution de leur dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] la somme de 1 005€ au titre de la majoration de 10% prévue en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] chaque mois à compter du 25 du mois la somme de 100,50€ au titre de la majoration de 10% prévue en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie, à compter du 25 février 2025 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Monsieur [V] [L] de sa demande de dommages et intérêts fondée sur le caractère abusif et injustifié de la procédure ;

DEBOUTE Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] de ses demandes en réparation fondés sur les préjudices matériel et moral ;

DEBOUTE Monsieur [V] [L] de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] à payer à Monsieur [C] [O] et Madame [H] [D] la somme de 1 000 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [V] [L] aux entiers dépens ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 février 2025,

Le Greffier Le Juge