COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00048 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J45G

Minute N° : 25/00228

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. UNICIL Société Anonyme d’H.L.M,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [F]

[Adresse 13]

[Adresse 6],

[Localité 8]

Sous tutelle,

non comparant

Mme [K] [F] en qualité de tutrice à la personne et aux biens de Monsieur [F] [C] par décision rendue par Monsieur le Juge des Contentieux et de la Protection stautant en qualité de juge des tutelles du Tribunal Judiciaire d’Avignon en date du 30 septembre 2024,

[Adresse 5],

[Localité 4].

comparante en personne

Monsieur [Z] [F] en qualité de co-tuteur de Monsieur [F] [C] par décision rendue par Monsieur le Juge des Contentieux et de la Protection stautant en qualité de juge des tutelles du Tribunal Judiciaire d’Avignon en date du 30 septembre 2024,

[Adresse 7],

[Localité 2].

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 18/3/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 mai 2021, la SA [Adresse 10] a consenti à Monsieur [C] [F] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 12], moyennant un loyer mensuel de 328,13 euros, hors charges.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 04 septembre 2023, la SA HLM UNICIL a demandé à Monsieur [C] [F], majeur protégé placé sous le régime de la tutelle, de procéder à une désinsectisation de son logement suite à la présence de blattes.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 novembre 2023, la SA [Adresse 10] a mis en demeure Monsieur [C] [F] de cesser de commettre des nuisances dans l’immeuble à savoir y répandre des odeurs nauséabondes et y laisser proliférer des blattes.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mars 2024, la SA HLM UNICIL a rappelé à l’ordre Monsieur [C] [F] suite à des dégradations commises sur le bloc de boîtes aux lettres ainsi que sur la platine intratone.

Quatorze des voisins d’immeuble de Monsieur [C] [F] ont produit des attestations dénonçant des nuisances sonores et olfactives, des jets d’ordures, la présence de nuisibles ainsi que des dégradations commises par ce dernier. Par ailleurs, trois d’entre eux ont déposé une main courante auprès de la gendarmerie nationale afin de dénoncer les mêmes faits.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 31 juillet 2024, la SA [Adresse 10] a mis une nouvelle fois en demeure Monsieur [C] [F] de cesser de commettre des nuisances dans l’immeuble (odeurs nauséabondes, présence de blattes).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 08 octobre 2024, la SA HLM UNICIL a signalé la situation préoccupante au procureur de la République d'[Localité 9].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 décembre 2024, la SA [Adresse 10] a mis encore une fois en demeure Monsieur [C] [F] de cesser de commettre des nuisances dans l’immeuble (défaut d’entretien du logement, nuisances sonores nocturnes, agressions verbales envers les voisins).

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 janvier 2025, la SA HLM UNICIL a mis en demeure Monsieur [C] [F] de cesser de commettre des nuisances dans l’immeuble, notamment suite à un départ d’incendie dans son domicile le 23 décembre 2024.

Enfin et par un ultime courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 février 2025, la SA [Adresse 10] a mis en demeure Monsieur [C] [F] de cesser de commettre des nuisances dans l’immeuble (jet d’une bouteille d’urine dans les parties communes, nouvel incendie volontaire dans le logement).

Par exploits délivrés les 15 et 19 novembre 2024, la SA HLM UNICIL a fait citer Monsieur [C] [F], Madame [K] [F], tutrice de ce dernier, ainsi que Monsieur [Z] [F], co-tuteur de celui-ci devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

— ordonne la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [C] [F] et de tous occupants de son chef du logement donné à bail, le cas échéant avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— condamne Monsieur [C] [F] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 428,74€ correspondant au montant du loyer et des charges, annexé sur les augmentations légales ;

— les condamne à lui payer la somme de 350€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Après un premier renvoi en date du 04 février 2025, l’affaire est plaidée le 18 mars 2025.

À l’audience du 18 mars 2025, la SA [Adresse 10] comparaît représentée et, soutenant oralement le dossier qu’elle dépose, sollicite le bénéfice de son assignation.

Madame [K] [F] a également comparu à l’audience et a indiqué souhaiter que son frère puisse bénéficier d’un relogement à proximité de sa famille.

Monsieur [C] [F] et Monsieur [Z] [F] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Le dossier est mis en délibéré au 29 avril 2025.

Monsieur [C] [F] et Monsieur [Z] [F] ont été cités à étude.

En application des dispositions de l’article 474 du Code de procédure civile, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que l’article 472 du Code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Attendu que l’article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ;

Que l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 indique que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que la demanderesse produit les témoignages de quatorze des voisins d’immeuble de Monsieur [C] [F] datés du 1er juin 2024 au 17 septembre 2024 décrivant des tapages, des dégradations, des nuisances olfactives, une invasion de nuisibles ainsi que des attitudes verbales agressives envers le voisinage ;

Qu’il est également avéré que deux départs de feu volontaires se sont produits au domicile de Monsieur [C] [F] dont le dernier a eu lieu le 1er février 2025 ;

Que ces incivilités, même si elles résultent de l’altération de l’état mental de Monsieur [C] [F] qui est un majeur protégé, perturbent très largement le voisinage à la fois dans sa tranquillité mais également dans sa sécurité ;

Qu’en tout état de cause, il apparaît que Monsieur [C] [F] n’a pas respecté l’obligation mise à sa charge dans le cadre du contrat de bail d’user paisiblement des locaux donnés à bail et que ces manquements sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat de bail qui lui a été consenti portant sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 12].

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Monsieur [C] [F] est désormais occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Attendu qu’en l’espèce, l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [C] [F] constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la bailleresse ;

Qu’ainsi, il convient de condamner Monsieur [C] [F] à verser à la SA HLM UNICIL la somme de 428,74 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due à compter de la date de signification du présent et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que les défendeurs qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner les défendeurs à payer la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles que la SA [Adresse 10] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SA HLM UNICIL concernant le bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 12] loué par Monsieur [C] [F] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire dudit contrat de bail pour manquements contractuels à l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

CONSTATE que Monsieur [C] [F] est occupant sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [C] [F] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, cet dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 428,74 euros ;

CONDAMNE Monsieur [C] [F] à régler à la SA [Adresse 10] une indemnité d’occupation de 428,74 euros par mois charges comprises, somme due à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 14] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [F], Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] à régler à la SA HLM UNICIL la somme de 150€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [C] [F], Madame [K] [F] et Monsieur [Z] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 avril 2025,

Le Greffier Le Juge