Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/01083 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JLTW

JUGEMENT DU 10 Juin 2025

DEMANDEURS :

Madame [V] [C]

née le 15 Septembre 1983 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maîtres Hugues DE CHIVRE et Pierre-Jean LELU, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Madame [Y] [W] représentée par Mme [V] [C]

née le 23 Avril 2007

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maîtres Hugues DE CHIVRE et Pierre-Jean LELU, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Monsieur [U] [W] représenté par Mme [V] [C]

né le 27 Juin 2013

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par Maîtres Hugues DE CHIVRE et Pierre-Jean LELU, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [S] [O]

né le 16 Janvier 1979 à [Localité 9] (84)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Valéry DURY, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Maîtres Franck-Clément et Monique CHAMLA, avocats au barreau de MARSEILLE avocat plaidant

Madame [B] [N] [K] [O]

née le 09 Avril 1984 à [Localité 9] (84)

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Valéry DURY, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Maîtres Franck-Clément et Monique CHAMLA, avocats au barreau de MARSEILLE avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Madame Isabelle DUMAS, et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 04 Mars 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré 13 mai2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :Maître [T] [X]

Expédition à :M^e CHAMLA

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 26 février 2021 passé en l’étude de Me [R] [M], notaire à [Localité 11], M. [P] [O] et Mme [B] [O] ont vendu à Mme [V] [C] un appartement d’habitation de 74 m² (lot n°9) dont ils ont hérité, dans un ensemble immobilier régi en copropriété figurant au cadastre section DK numéro [Cadastre 6] et situé [Adresse 5] à [Localité 10], ce moyennant un prix net vendeur de 178 000 euros.

À l’occasion de la réalisation de travaux consistant principalement en la suppression d’une cloison, Mme [C] indique avoir découvert une cassure sur une poutre située dans la buanderie de l’appartement.

Suivant ordonnance en date du 27 septembre 2021, le juge des référés a fait droit à la demande de Mme [C] et ordonné une expertise confiée à M. [Z], par suite remplacé par M. [L], aux fins de rechercher l’existence des vices allégués.

Dans son rapport déposé le 12 octobre 2022, l’expert judiciaire indique avoir constaté l’existence d’une fissure de rupture de la poutre non décelable par l’acquéreur lors de la vente et manifestement antérieure aux travaux réalisés par Mme [C], précisant que le mécanisme de rupture structurelle était acquis, la cloison démolie n’ayant pas vocation à supporter la poutre en bois affaiblie.

Par exploit en date du 13 avril 2023, Mme [V] [C], Mme [Y] [W] et M. [U] [W] ont fait assigner M. [P] [O] et Mme [B] [O] devant le tribunal judiciaire d’Avignon sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code civil en garantie des vices cachés.

Par conclusions signifiées par RPVA le 15 octobre 2024, Mme [V] [C] ainsi que Mme [Y] [W] et M. [U] [W], ces derniers enfants mineurs représentés par leur mère, ont conclu comme suit :

Vu les articles 1641 et suivants du Code civil

Vu l’article 1137 du Code civil

A titre principal,

— condamner solidairement les consorts [O] à restituer à Mme [C] la

somme de 32 664 euros à valoir sur le prix de vente et correspondant à la moins-value

affectant la valeur de son appartement,

— condamner solidairement les consorts [O] à verser à Mme [C] :

— une indemnité de 2 366 euros correspondant à la cote part du montant des travaux utiles à la consolidation et le renfort de la poutre qu’elle a dû financer en sa qualité de copropriétaire,

— une indemnité de 1 560 euros correspondant au montant des travaux d’encoffrement soigné de la poutre moisée des profilés métalliques,

— une indemnité du montant correspondant à la cote part du montant des frais de procédure engagés par la copropriété suivant la découverte du vice outre les frais du syndic pour la gestion des travaux et frais d’assurance (dommage ouvrage),

— une indemnité de 18 900 euros en réparation de son préjudice de non jouissance ou d’immobilisation de son bien,

— une indemnité de 3 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [O] à verser à chacun des enfants de

Mme [C] une indemnité de 1 500 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner solidairement les consorts [O] à verser à Mme [C] une

indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouter M. et Mme [O] de toutes leurs demandes fins et conclusions,

— les condamner aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées par RPVA le 29 mai 2024, M. [P] [O] et Mme [B] [O] ont conclu comme suit :

Vu l’article 1641 du code civil.

— débouter Mme [V] [C], Mme [Y] [W] et M. [U] [W] de leurs demandes fins et prétentions,

— condamner solidairement Mme [V] [C], Mme [Y] [W] et M. [U] [W] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— dire ne pas avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à venir.

Par ordonnance en date du, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

1. La garantie des défauts cachés :

L’expert judiciaire a relevé que les désordres sont caractérisés par une fissure de rupture d’une poutre maîtresse en bois et par l’affaissement concomitant de deux poutres en bois, de hauteur plus faible surmontant la poutre maîtresse. Il indique constater par des traces visibles, qu’une paroi assimilée à une cloison, perpendiculaire à la poutre a été démolie sous la partie fissurée de la poutre principale, expliquant que cette fissure de rupture de la poutre est antérieure aux travaux réalisés dans l’appartement de Mme [C]. Il a précisé que la cause principale et déterminante de la rupture de la poutre et de son affaissement relève à 80 % de sa vétusté.

Les consorts [O] considèrent que la simple vétusté ne peut en aucun cas caractérisé l’existence d’un vice caché que dès la garantie de ce chef ne peut être mobilisée, alors qu’un défaut grave, mais occasionné par vétusté, affectant la chose vendue dans les conditions prévues aux dispositions ci-dessus visées est constitutif d’un défaut caché au sens de l’article 1641 du Code civil.

L’expert explique la démolition de la cloison implantée sous la poutre et perpendiculairement constitue une aggravation du désordre par accélération de la déformation de la poutre, expliquant que le mécanisme de rupture structurelle était acquis et que la cloison démolie par Mme [C] n’avait pas vocation à supporter indéfiniment la poutre en bois affaiblie. Il précise que la suppression de la cloison litigieuse n’est pas l’élément déclencheur du litige mais le révélateur par l’accélération de la déformation de la poutre.

L’expert ajoute que les désordres n’étaient pas décelables dans leurs conséquences par un acquéreur non professionnel, ce d’autant plus que ladite poutre était, lorsque Mme [C] a fait l’acquisition de son appartement, couverte d’un plâtre de coffrage ainsi que le montrent les photographies versées à son dossier et la facture de la société E.N BATI daté du 6 mai 2021 faisant état de la démolition de cloison et du décroutage de poutre.

Il précise que les vices constatés ne sont pas de nature à rendre la chose vendue impropre à l’usage d’habitation auquel elle est destinée, ce que conteste Mme [C] qui fait valoir que le désordre porte sur un élément structurel menaçant la sécurité des biens et des personnes.

Il est constant que des étais ainsi qu’une poutre de soutènement ont dû être installés et que le syndic, au mois de juin 2021 a commandé la mise en oeuvre de travaux conservatoires préconisés par le bureau d’études techniques I.C.S. Provence, d’autant plus urgents que les consorts [O] ont fait dresser un procès-verbal le 31 mai 2021 par lequel il était constaté l’affaissement du plancher de leur appartement situé au troisième étage au-dessus de celui de Mme [C].

Ces éléments permettent de considérer que l’appartement de la requérante était impropre à l’usage auquel il était destiné en raison du risque d’effondrement des poutres.

En conséquence de quoi, les consorts [O] doivent être déclarés tenus de la garantie des vices cachés.

2. Qualité de professionnel du vendeur et connaissance des vices de la chose :

L’article 1645 du Code civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu, de tous les dommages intérêts envers l’acheteur ».

Le vendeur professionnel est présumé avoir connaissance des défauts cachés de la chose.

Pour considérer cette connaissance acquise, Mme [C] explique que les consorts [O] ont hérité d’un ensemble immobilier dont ils ont rénové la façade et des parties communes, dans lequel ils ont créé plusieurs appartements après les avoir viabilisés, restaurer, aménagé puis commercialisé en qualité « entrepreneurs » de sorte que selon la requérante, ces derniers ont la qualité de professionnels de l’immobilier.

Les consorts [O] font valoir quant à eux qu’ils ne sont ni des professionnels de l’immobilier ni de la construction, rappelant qu’ils ont simplement hérité de plusieurs lots dans l’immeuble et qu’ils ont ensuite procédé à la vente de ces lots après rénovation.

S’il ressort de l’acte de vente que M. [O] exerce une activité d’entrepreneur, aucun élément du dossier ne renseigne sur l’activité exercée par ce dernier et de ce que les vendeurs disposeraient d’une compétence particulière relativement au bien vendu.

Dès lors, la qualité de professionnel ne saurait être retenue à l’encontre des défendeurs.

Par ailleurs, la circonstance que la poutre affectée d’un vice caché soit la seule dans l’appartement qui soit revêtue d’un plâtre et ne soit pas apparente à l’instar des autres poutres de l’appartement, ne suffit pas à établir la connaissance par les vendeurs de ce défaut, ces derniers faisant valoir que le caractère apparent de cette poutre en bois ne s’imposait pas pour celle-ci située dans la buanderie.

3. Les restitutions et réparations :

L’article 1644 du Code civil prévoit que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de ce fait restituer le prix, ou de garder la chose est de se faire rendre une partie du prix».

En conséquence de quoi, le vendeur qui a ignoré le vice de la chose vendue ne peut être tenu envers l’acheteur qui garde cette chose, outre les frais occasionnés par la vente, qu’à la restitution partielle du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

Concernant la moins-value avec la valeur de l’appartement, Mme [C] expose que s’agissant d’un appartement situé dans un immeuble manifestement vétuste selon l’expert judiciaire, il ne serait pas déraisonnable d’appliquer au prix de vente de 178 000 euros, une moins-value de 436 euros par m² correspondant à la différence entre le prix d’achat au mètre carré (2400 €) et la valeur basse du m², à savoir ((2400 – 1528)/2), portant alors sa valeur commerciale à la somme de 145 336 euros (74 m² x par 1964 €).

Aucun élément sérieux n’est cependant produit à l’appui du calcul effectué par la requérante qui verse aux débats une estimation de son bien réalisée en ligne qui retient un prix moyen au m² de 2399 euros correspondant au prix d’achat. Dans ces conditions, Mme [C] doit être déboutée de sa demande de condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 32 664 euros.

L’expert judiciaire, après avoir indiqué n’avoir pas compétence pour une évaluation immobilière, précise néanmoins qu’il peut être considéré que la moins-value de l’appartement touché par ces vices peut-être estimée au montant des travaux nécessaires pour y mettre un terme, complété des différents préjudices occasionnés par cette situation.

Concernant la cote part du montant des travaux utiles à la consolidation et le renfort de la poutre que Mme [C] indique avoir dû financer en sa qualité de copropriétaire, demande à laquelle s’opposent les consorts [O] qui font valoir qu’en cette qualité, celle-ci est tenue de participer au financement des travaux des parties communes et à la remise en état pour cause de vétusté.

Pour solliciter le paiement d’une somme de 2366,30 euros, Mme [C] produit trois appels de fonds :

— l’un d’un montant de 176 euros concernant un complément d’assurance dont il n’est pas établi qu’il a un lien avec le présent litige,

— un autre d’un montant de 160 euros représentant une provision sur les honoraires d’avocat qui concernait manifestement un litige initié par la copropriété,

— enfin un autre de 222 euros relatifs à des « travaux urgents-étaiement poutre» que par routine est justifiée qu’elle soit mise à la charge des défendeurs.

Il est également produit un devis daté du 26 janvier 2023 au titre de travaux complémentaires adressé au syndic de copropriété pour un montant de Mme [C] ne justifie pas qu’il lui a été imputé.

En définitive, il y a lieu de condamner solidairement les consorts [O] au paiement de la somme de 222 euros.

Il doit également être fait droit au paiement d’une indemnité de 1 560 euros correspondant au montant des travaux d’encoffrement soigné de la poutre moisée des profilés métalliques, tel que ce prix résulte du devis validé par l’expert judiciaire, de la société SODITRA daté du 5 mai 2022 et de condamner solidairement les consorts [O] au paiement de ladite somme.

Concernant le préjudice de jouissance l’expert judiciaire a estimé la valeur locative mensuelle à dire d’agence à la somme de 900 euros, fixant le début de la période pendant laquelle Mme [C] n’a pu jouir de son appartement au 1er septembre 2021, justifiée par le temps nécessaire pour l’entreprise E.N. BATI de procéder à la dépose de la cloison et au décroutage de la poutre, pour réaliser des travaux de finition et d’arrangement.

La requérante indique que les travaux de renforts de la poutre se dérouleront du 16 au 19 janvier 2023 et que la reprise des peintures sera réalisée le 13 février 2023.

Il y a lieu en conséquence de chiffrer le préjudice de jouissance subi par Mme [C] à la somme de 15 690 euros et de condamner solidairement les consorts [O] au paiement de la dite somme.

Enfin, aucun élément de preuve n’est apporté par Mme [C] pour justifier de sa demande au titre d’un préjudice moral pour elle-même et ses enfants, de sorte que la demande ne peut être accueillie favorablement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de [O] , qui succombent en leurs demandes.

Il y a lieu de les condamner au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [O] exposent que rien ne justifie que soit ordonnée l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Dit que M. [P] [O] et Mme [B] [O] seront tenus de la garantie des vices cachés ;

Déboute Mme [C] de sa demande de condamnation de M. [P] [O] et Mme [B] [O] au paiement de la somme de 32 664 euros ;

Condamne solidairement M. [P] [O] et Mme [B] [O] à payer à Mme [C] les sommes de :

—  222 euros représentant la quote-part des charges générales au titre des « travaux urgents-étaiement poutre » ;

—  1560 euros au titre des travaux d’encoffrement de la poutre ;

—  15 690 euros au titre d’un préjudice de jouissance

Déboute Mme [C] du surplus de ses demandes ;

Condamne M. [P] [O] et Mme [B] [O] aux dépens de l’instance, en ceux compris le coût du rapport d’expertise ;

Condamne M. [P] [O] et Mme [B] [O] à payer à Mme [C] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par la Présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE