TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 OCTOBRE 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00361 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KESL

Minute : n° 25/405

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [K], indivisaire de la succession de Madame [L] [F] épouse [K] et de Monsieur [E] [K], indivision représentée par Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 3]

né le 26 Juillet 1955 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Pierre PAMARD, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [M] [K] indivisaire de la succession de Madame [L] [F] épouse [K] et de Monsieur [E] [K], indivision représentée par Monsieur [M] [K], demeurant [Adresse 3],

né le 19 Août 1966 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Pierre PAMARD, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [T] [Z], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :06/10/2025

exécutoire & expédition

à :M^e PAMARD

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 4 août 2025 par M [K] [Y] et M [K] [M] à l’encontre de la sarl [T] [Z] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON, à laquelle référence sera faite pour plus ample exposé des moyens et prétentions ultimes de conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile,

Faits et prétentions des parties :

Madame [L] [F] épouse [K] est décédée le 22 avril 2025.

Monsieur [E] [K] est décédé le 25 juin 2025.

Le 21 juin 1991, par acte notarié de Maître [S], Notaire à [Localité 8], les époux [K] avaient donné à bail un local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 8].

Le local consistait en un atelier de mécanique avec un bureau et des toilettes, d’une surface de 288 m2.

Le loyer initial était de 3 000 FF / mois.

Le preneur était la SARL GARAGE D’EUROPE.

La société GARAGE D’EUROPE a cédé son fonds de commerce le 1 er décembre 2015 à la société [T] [Z].

Le loyer était porté à 1 200 € / mois à compter du 1 er juillet 2018, date de renouvellement du bail commercial.

Le preneur était également redevable de la taxe foncière auprès du bailleur.

À compter de Janvier 2022, le locataire a été irrégulier dans ses paiements.

Le 22 novembre 2023, un commandement de payer les loyers du local a été délivré à la société [T] [Z]. La dette locative s’établissait à cette date à 9 466.36 €.

Le commandement s’est révélé infructueux, la dette locative n’étant pas apurée.

Un décompte était établi au mois de mars 2025 par le bailleur.

Aucun loyer n’est plus réglé depuis le mois de Janvier 2025.

La taxe foncière n’est plus remboursée au bailleur.

Le 19 mars 2025, un commandement de payer les loyers du local et de justifier d’une assurance a été délivré à la société [T] [Z]. Le commandement s’est révélé infructueux.

La dette locative était alors de 16 421 €, au mois de mars 2025. Les demandeurs sollicitent ainsi de la Juridiction de prononcer la résiliation du bail pour faute du preneur, suite au commandement de payer infructueux délivré le 22 novembre 2023.

Quoique régulièrement citée, la sarl [T] [Z] n’a pas constitué avocat.

Les consorts [K] demandent au juge des référés de :

DIRE ET JUGER résilié à compter du 22 décembre 2023 le bail du 21 juin 1991 par le jeu de la clause résolutoire figurant au bail, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

À DEFAUT :

DIRE ET JUGER résilié à compter du 19 avril 2025 le bail du 21 juin 1991 par le jeu de la clause résolutoire figurant au bail, les causes du commandement n’ayant pas été acquittées dans les délais légaux ;

SUBSIDIAIREMENT :

JUGER que l’absence de paiement des loyers par la société [T] [Z] constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles ;

PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail pour faute du preneur résultant du défaut de paiement des loyers,

EN TOUTES HYPOTHESES :

ORDONNER l’expulsion de la société [T] [Z], et de tous occupants de son chef, du local situé [Adresse 10] ;

CONDAMNER la société [T] [Z] au paiement, à titre provisionnel, des loyers et accessoires impayés au jour de l’assignation, soit la somme de 22 063 € ;

DIRE que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer signifié le 22 novembre 2023 ;

CONDAMNER la société [T] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 1 200 € par mois ;

CONDAMNER la société [T] [Z] au paiement de la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la société [T] [Z] aux entiers dépens.

MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” .

L’article L145-41 alinéa 1 du code de commerce dispose « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Il est constant qu’en cas de mise en demeure de payer, le montant des loyers dus doit figurer au commandement. Un décompte des sommes réclamées doit permettre au preneur d’appréhender les causes exactes des créances alléguées.

De plus, la mention d’une somme supérieure à la dette véritable n’emporte pas la nullité du commandement. Ce dernier reste valable à due concurrence pour la partie qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part du débiteur, et ce quelle que soit l’importance de la disproportion entre les sommes réclamées et réellement dues.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie ne peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est suffisamment exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il est enfin constant que l’exception d’inexécution opposée par le locataire qui refuse de régler son loyer n’est admise qu’en cas d’impossibilité absolue de jouir du bien loué et ce du fait du bailleur. Ainsi, le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

Le bail commercial dont est titulaire la Sarl [T] [Z] contient une clause résolutoire. Il est établi par le décompte versé aux débats que la sarl n’a plus réglé ses loyers en leur intégralité et de manière régulière depuis le mois de janvier 2022.

Un premier commandement de payer a été délivré le 22 novembre 2023 mais la sarl s’est acquitté du paiement du loyer de décembre 2023, janvier 2024 et février 2024. Il s’en déduit que ce commandement est caduc.

Cependant, le second commandement de payer délivré à ce locataire le 19 mars 2025, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la sarl [T] [Z] n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 16421 euros à la date du commandement outre le coût de l’acte. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse;

La défenderesse n’a pas constitué avocat et ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter 20 avril 2025, date à laquelle la société locataire ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant ;

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de la sarl de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, la dette de loyers de la sarl [T] [Z] s’élève à la somme de 17621 euros représentant le montant des loyers et des charges dus, jusqu’au mois d’avril 2025 inclus ; que cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la sarl à payer cette somme aux consorts [K] à titre provisionnel.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement du 19 mars 2025, valant mise en demeure de payer.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit le mois de mai 2025 ; que la sarl sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel jusqu’à expulsion effective.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La sarl [T] [Z] qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera aux consorts [K] qui ont été contraints d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la sarl [T] [Z] relatif à un local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 8] (84), propriété des consorts [K] s’est trouvé résilié de plein droit le 17 avril 2025 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la sarl [T] [Z] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la dite sarl de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la sarl [T] [Z] à payer aux consorts [K] à titre provisionnel :

— la somme de 17621 euros représentant le montant des loyers et des charges dus, jusqu’au mois d’avril 2025 inclus,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges à compter du mois de mai 2025 inclus jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS la sarl [T] [Z] à payer aux consorts [K] la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la sarl [T] [Z] aux entiers dépens,

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT